راهنمای گام به گام خرید ملک در کانادا

خرید خانه در کانادا تفاوت‌ها و اشتراکاتی با ایران دارد. در این مقاله تمام هدف من این است که به زبان ساده و قدم به قدم به شما کمک کنم که پروسه ورود به آشیانه‌ی جدیدتان همراه با آرامش و موفقیت باشد.

برای رسیدن به این هدف باید تمام مراحل را با هم مرور کنیم. مطالب زیاد است. اما سعی کرده‌ام موارد ضروری را برایتان توضیح دهم. فارق از اینکه خانه اولی هستید یا صدها معامله‌ی ملک داشته‌اید، این مطالب در طول مسیر "از تصمیم تا تحویل کلید" به شما کمک می‌کنند.

برای اینکه حق مطلب ادا شود و یک منبع کامل برای راهنمای خرید ملک در کانادا تقدیم‌تان کنم، علاوه بر مراحل خرید ملک در کانادا، هزینه‌های جانبی، قوانین و شرایط خرید انواع ملک و قیمت ملک در کانادا را نیز مرور می‌کنیم. توصیه می‌کنم بعد از خواندن کامل این مقاله و دیدن ویدیویی که از تجربه‌ی شخصی خودم برای شما گذاشتم حتما یک سری به صفحه تحلیل بازار مسکن هم بزیند.

از همه مهم‌تر در پاراگراف آخر همین مقاله، دو اشتباه رایج هم‌وطنان را آورده‌ام که بابت آن  بارها متضرر شده‌اند. امیدوارم بتوانم به دانسته‌های شما بیافزایم.

مراحل خرید خانه در کانادا

همان‌طور که در صفحه خرید خانه در ونکوور هم شرح دادم بسیاری از هم‌وطنان ما صبر می‌کنند که اول پول پیش (down payment) را آماده کنند و بعد نزد مشاور می‌روند. پیشنهاد می‌کنم که حتی اگر می‌خواهید در آینده‌ی دور خرید کنید، قبل از حاضر شدن داون پی‌منت حداقل از یک ریلتور مشاوره بگیرید؛ زیرا:

1. شاید برخلاف تصورتان، به پیش پرداخت کمتری نیاز داشته باشید یا بتوانید آن را از بانک تامین کنید. افراد زیادی را دیده‌ام که زمان زیادی را صرف جمع کردن داون پیمنت کرده‌اند؛ اما به دلیل تغییر قیمت‌ خانه در کانادا مجبور شده‌اند که گران‌تر بخرند.
2.  داشتن برنامه و نقشه راه به شما کمک می‌کند که زودتر به هدف برسید. ابهامات ایجاد ترس و تردید می‌کنند و ترمز و بار اضافی هستند.
3. وقتی الزامی نیست که با همان شخصی که از او مشاوره گرفتیم ادامه مسیر بدهیم، پس چرا از امکانات رایگان اطراف‌مان استفاده نکنیم؟

در واقع بزرگترین دستاورد شما از ملاقات یک ریلتور، چیزهایی است که یاد می‌گیرید. به همین دلیل، من بجای جلسه‌ی "مشاوره" (که متداول و برای جذب مشتری است) جلسه‌ی "آموزش و پرسش و پاسخ" دارم. چراکه ترجیح می‌دهم افراد آگاهانه انتخاب کنند نه با فشار و اصرار و اگر هم من را انتخاب نکردند، لااقل می‌دانم که کار مفیدی انجام داده‌ام و کمکی کرده‌ام.

بیشتر بخوانید: فروش خانه در ونکوور

دریافت پیش تایید (pre-approval) وام مسکن، انتخاب وام مناسب و انتخاب بانک

قدم بعدی ملاقات با یک متخصص وام است، (از دوستان و ریلتورتان کمک بگیرید) توصیه‌ی من این است که برای خرید ملک در کانادا هم سراغ مورگیج بروکر مستقل بروید هم بانک‌های BMO و RBC. چرا که این دو بانک mortgage specialist های خود را دارند و مورگیج بروکرهای مستقل به محصولات آن‌ها دسترسی ندارند.

وام‌ها به سه دسته‌ی کلی تقسیم می‌شوند:

1. وام‌هایی که تابع درآمد شما هستند: معمولا حدود یک سوم درآمد سالیانه شما با کسر هزینه‌ها و تعهدهای مالی شما قدرت بازپرداخت وام و درنتیجه میزان وام شما را تعیین می‌کنند بطور سرانگشتی بین چهار تا شش برابر درآمد سالیانه‌ی خودتان را می‌توانید وام بگیرید.
2. وام‌هایی که تابع دارایی شما هستند: اگر سپرده‌ای در بانک دارید، می‌توانید از یک‌سوم آن برای پیش پرداخت خرید استفاده کنید و به میزان دو سوم آن از بانک وام بگیرید. بدون آنکه درآمدتان ملاک باشد. مزیت این وام این است که مبلغی در حسابتان می‌ماند که می‌توانید با استفاده از آن خانه‌ی دوم یا سوم خود را بخرید و یا در کسب و کارتان سرمایه‌گذاری کنید.

3. وام برای تازه واردها: وام برای تازه واردها: همان‌طور که می‌دانید، تازه واردها (newcomerها) درآمد و سابقه‌ی مالی در کانادا ندارند. با توجه به بالا بودن قیمت خانه در کانادا، این افراد می‌توانند یک سوم قیمت خانه را پرداخت کنند و الباقی مبلغ خرید را وام بگیرند. البته باید مبلغ 12 قسط را در حسابشان داشته باشند. 

نکته: تا پنج سال بعد از گرفتن اقامت دایم شما تازه وارد Newcomer محسوب می‌شوید.

یادآوری: شما علاوه بر اقساطی که به بانک می‌دهید، هزینه‌های جاری هم دارید (در صفحه‌ی دریافت وام مسکن کانادا آن‌ها را کامل مرور کرده‌ایم). پس به میزانی وام بگیرید که بتوانید اقساطش را پرداخت کنید.

ملاک‌های مقایسه‌ی وام‌ها: برای مقایسه‌ی وام‌های مختلف باید به ملاک‌های زیر توجه کنید:

• نرخ سود سالیانه
• متغییر یا ثابت بودن درصد سود (اگر بهره متغیر باشد، افزایش یا کاهش آن چه تاثیری بر اقساط ماهانه دارد؟)
• جریمه‌ی فسخ زود هنگام
• امکان انتقال وام به سایر املاک
• امکان پرداخت زودهنگام (Accelerated)
• و از همه مهم‌تر محاسبه‌ی نرخ سود با کسر تمام هزینه‌ها 

من برای این موضوع و مقایسه‌ی درست یک جدول درست کردم که اگر خواستید در انتهای مقاله در قسمت نظرات بنویسید تا برای شما هم بفرستم.

مدارک مورد نیاز: معمولا برای دریافت وام به مدارکی مانند فیش حقوقی، credit report، برگه‌ی T4  یا برگه‌ی Notice of Assessment سال‌های قبل (عملکرد مالیاتی) نیاز دارید. اگر حقوق بازنشستگی مانند CPP یا OAS دریافت می‌کنید، احتمالا صورت حساب چند ماهه‌ی بانکی که تایید واریز مستقیم را نشان دهد کافی باشد.

البته باید مشخص کنید که مبلغ down payment را چگونه تهیه می‌کنید. برای این منظور می‌توانید سوابق حساب بانکی، صورت‌های سرمایه گذاری، قرارداد جاری فروش منزل مسکونی قبلی و یا نامه‌ی هدیه (نامه‌ای که نشان می‌دهد مبلغی به شما اهدا شده است) را ارائه دهید. 

نامه Pre-approval و اهمیت آن: اول یک نگاهی به تعریف Pre-approval به زبان خودمانی بیندازیم "بانک با دادن این نامه به شما می‌گوید که مدارکتان را بررسی کرده است. همچنین به شما می‌گوید که واجد شرایط چه مقدار وام و با چه شرایطی هستید". در این جمله‌ها چند نکته هست: 

• اول اینکه مدارک شما را می‌گیرند و معمولا شما دیگر کسر مدارک ندارید.
• دوم اینکه مبلغ وام‌تان آنجا مشخص شده است .
• سوم اینکه درصد سود، مبلغ قسط ماهیانه و بقیه‌ی شرایط هم شفاف شده است.

آیا اگر Pre-approval داشته باشید، بانک قطعا به شما وام می‌دهد و دیگر مدارک بیشتری از شما نمی‌خواهد؟ پاسخ خیر است. پس حسن دریافت آن چیست؟ 

• اول اینکه به احتمال خیلی زیاد بعد از عقد قرارداد خرید، نامه‌ی Approval قطعی را به شما می‌دهند. 
• دوم اینکه می‌دانید بانک چه مبلغی به شما وام می‌دهد و در محدوده بودجه‌ی خود وقت می‌گذارید و تمرکز می‌کنید.
• سوم با داشتن این نامه زمان گرفتن تایید قطعی یا همان Approval خیلی کم می‌شود و این به شما کمک می‌کند آفر قوی‌تری بنویسید و به قیمت بهتری بخرید. 

(در ادامه حتما قسمت "نکات کاربردی آفر" را بخوانید)

بیشتر بخوانید: امتیاز اعتباری کانادا (Credit Score) چیست؟

جست و جوی خانه 

یکی از قسمت‌های مهم در صفحه‌ی راهنمای خرید خانه در کانادا اینجا است و خبر خوب این که تقریبا تمام خانه‌های فروشی در سامانه‌ی MLS ثبت شده‌اند. بنابراین شما و مشاورتان به تمام لیستینگ‌ها (آگهی‌ها) دسترسی دارید و آن‌ها را می‌بینید. اما این روش جست‌وجو اساسا وقت‌گیر است و شما هربار باید فیلتر کنید و بعضی از خانه‌ها را دوباره بررسی کنید. چرا که تعداد آگهی‌ها معمولا زیاد است و طبیعی است که شک کنید که قبلا دیده‌اید یا نه. پس راه حل چیست؟

روش اول: جست‌وجو در سایت‌های realtor.ca و rew.ca. در این سایت‌ها می‌توانید سرچ خود را ذخیره کنید. یعنی با استفاده از این روش یک بار که فیلتر کردید می‌توانید آن را ذخیره کنید و بعد از آن لیستینگ‌های جدید مستقیم برای شما ایمیل می‌شود.

روش دوم: استفاده از سامانه‌ی Paragon. خودم از این سامانه استفاده می‌کنم. زیرا علاوه بر اینکه تنظیمات بیشتر و دقیق‌تری دارد، به شما اجازه می‌دهد که برای هر کدام از این خانه‌ها یادداشت بگذارید و مشخص کنید که کدام را دوست دارید و کدام را دوست ندارید (در عکس پایین این قابلیت‌ها مشخص است).

یکی دیگر از ویژگی‌های سامانه Paragon این است که می‌توانید در همان‌جا در مورد یک لیستینگ با مشاورتان تبادل نظر کنید (البته اگر مشاور به شما دسترسی دهد). از همه مهم‌تر اینکه می‌توانید محدوده‌ی جست‌وجو را بر روی نقشه مشخص کنید. 

این چند نکته را هم لطفا بعنوان راهنمای خرید ملک در کانادا در نظر بگیرید. اکثر مشتریانم ابتدا تصور می‌کردند که این کارها بیهوده است. ولی بعد به این نتیجه رسیدند که کارهای خوبی بوده است و به کمکشان آمده است:

• اکیدا توصیه می‌کنم که حضوری بازدید کنید و حتما چند دقیقه‌ای برای گشت زدن در اطراف خانه وقت بگذارید.
• از عکس گرفتن و فیلم برداری غافل نشوید. حتی اگر نمی‌خواهید آنجا را بخرید، باز هم از جاهای مختلف عکس و فیلم بگیرید و در شروع فیلم برداری آدرس خانه را بگویید (این شامل تابلو اعلانات، و بیرون ساختمان هم می‌شود).
• معمولا عکاسان حرفه‌ای از لنز wide با زاویه‌ی باز استفاده می‌کنند. بنابراین وقتی عکسی را می‌بینید که به این شکل گرفته شده است، خودتان سی درصد فضا را کوچک‌تر در نظر بگیرید.
• هر خانه‌ای که بازدید می‌کنید از هر سمت آن (شمال، جنوب، شرق و غرب) حداقل یکی از پنجره‌ها را باز کنید و اگر می‌توانید سرتان را هم بیرون ببرید و به بالا و پایین یک نگاهی بیندازید.
• اگر در خانه‌ای شمع روشن باشد یا بوی خوش‌بو کننده بیاید، به احتمال زیاد در حالت عادی آنجا بوی نم و رطوبت و یا بوی سیگار می‌دهد.
• از مشاورتان بخواهید پنجره آپارتمان یا تاون هاوس را از بیرون هم به شما نشان دهد.
• حتما پارکینگ و انباری را بازدید کنید و از آن‌ها، به شکلی که شماره آن‌ها مشخص باشد، عکس بگیرید.
• اگر طبقه همکف یا اول را می‌خرید، مسیر رمپ پارکینگ و گیت ورودی را بررسی کنید.
• و نکته‌ی آخر و شاید خنده دارترین، جای ریختن زباله و بازیافتی‌ها را بازدید کنید و به فاصله‌ی آن‌ها با آسانسور اهمیت دهید (یکی از دوستانم در ساختمانی زندگی می‌کند که هر بار 15 دقیقه برای گذاشتن زباله باید زمان بگذارد!)

بیشتر بخوانید : آشنایی با آب و هوای شهر ونکوور در طول سال

ارائه‌ی آفر، آشنایی با کاغذبازی‌ها، و مذاکره 

کاغذ بازی: در کانادا اصولا همه از تعداد زیاد فرم‌ها گله‌مند هستند. اگرچه من هم بابت هر خرید ملک در کانادا باید وقت خیلی زیادی برای تنظیم مدارک بگذارم. ولی چون نظم و انضباط این کشور ناشی از همین‌ها است، با جان و دل تمام قوانین و شرایط خرید ملک در کانادا را می‌پذیرم و انجام می‌دهم.

چند فرم هست که مشاور شما آن‌ها را تنظیم می‌کند و شما آن‌ها را امضا می‌کنید یا حرف اول نام و فامیلی (Initial) خود را آنجا می‌نویسید.

1. DORT: مشاور شما به شما تعهداتی دارد که در این فرم نوشته شده است. مشاور باید به شما یک نسخه از آن را بدهد تا حقوق قانونی‌تان را بدانید.
2. Privacy Notice and Consent: در این فرم شما مشخص می‌کنید که غیر از مشاورتان، چه کسی اجازه دارد با تلفن یا ایمیل شما تماس بگیرد.
3. Agency Agreement: قراردادی بین شما و مشاورتان که تعهدات اخلاقیتان به یکدیگر در آن مکتوب است (اگر از خدمات مشاورتان راضی نبودید، می توانید آن را یک طرفه فسخ کنید. توضیح تکمیلی در ویدیوی همین صفحه)
4. Contract of purchase and sale: این همان آفر است که بعد از امضا کردن، به قرارداد بین خریدار و فروشنده تبدیل می‌شود (در پایین عکس صفحه‌ی اول آن را گذاشته‌ام)
5. remuneration: مشاور شما از طریق این فرم به شما اطلاع می‌دهد که فروشنده چه مبلغی را بعنوان دستمزد (و یا هر نوع هدیه و انتفاعی) به او داده است (معمولا درصدی از قیمت خانه در کانادا می‌باشد)
6. Subject removal: هر زمان که یکی از شرط‌هایی که در قرارداد گذاشتید محقق شد، با این فرم به فروشنده اعلام می‌کنید.

از بین فرم‌های بالا می‌توانید فرم‌های 1، 2 و 3 را در همان شروع کار تنظیم کنید. اگر این فرم‌ها را در شروع کار تنظیم کنید، وقت کافی دارید که آن‌ها را دقیقا بخوانید و هر جا سوال دارید از مشاور خود بپرسید. در ضمن، روزی که می‌خواهید آفر بنویسید وقت و تمرکزتان فقط روی خریدتان است نه کاغذ بازی. (روش کار من این است که هر 6 فرم را روز اول برای مشتریانم بند به بند توضیح می‌دهم و یک نسخه هم می‌فرستم که اگر هم خواستند بعدا با حوصله و بدون دغدغه ببینند و سه تای اول را امضا کنند، ولی روش کار مشاور شما می‌تواند متفاوت باشد).

برای مشاهده‌ی عکس صفحه اول قرارداد به طور کامل بر روی عکس زیر کلیک کنید.

دانلود مجله تخصصی سرای ونکوور

مراحل عقد قرارداد و آفر:

1. وقتی از یک خانه خوشتان بیاید، مشاور شما یک قراداد تکمیل شده بر اساس قیمت، تاریخ دفترخانه و شرایطی که مد نظر شما است برای مشاور فروشنده می‌فرستد (آفر).
2. مشاور فروشنده و فروشنده می‌توانند پس از دریافت آفر، شرایط شما را بپذیرند یا آن را تغییر دهند. اگر آفر شما را بدون تغییر بپذیرند به آن Accepted Offer می‌گویند. اما اگر تغییراتی دهند و برای شما بفرستند، به آن Counter Offer می‌گویند.
3. اگر تغییراتی در آفر ایجاد کنند، شما و مشاورتان تصمیم می‌گیرید که بپذیرید یا شما هم تغییراتی دهید و دوباره برای فروشنده بفرستید.
4. این رفت و برگشت تا جایی ادامه دارد که یا یک طرف انصراف دهد یا دو طرف به توافق برسند و Accepted offer شکل بگیرد.
5. بعد از این نوبت به برآورده شدن شرط‌هایی (subject) می‌رسد که خریدار در قرارداد آورده بود مثل Inspection Finance ،Document.
6. وقتی این شرط‌ها محقق شد مشاور خریدار با استفاده از فرم Subject removal به مشاور فروشنده رضایتش (Satisfied) را اعلام می‌کند و در همان فرم هم می‌تواند دفترخانه‌ی انتخابی خود را به خریدار اعلام کند.
7. معمولا روز بعد از ارسال فرم subject removal، خریدار یک چک بانکی به مبلغ 5 درصد کل ثمن معامله به آژانس مشاور خود می‌دهد (Deposit) و این پول تا روز دفترخانه در یک حساب امانی بانکی به نام آژانس املاک می‌ماند.
8. چند روز قبل از دفترخانه خریدار و بانک الباقی ثمن معامله و هزینه‌ها را تحویل Notary Public (دفترخانه) می‌دهند تا دفتر خانه در روز Completion date انتقال سند را انجام دهد.
9. معمولا فردای روز دفترخانه (Conveyancing day) مشاور شما کلید خانه را از مشاور فروشنده می‌گیرد و به شما تحویل می‌دهد.

نکته:

1. شروع قسط دادن شما بر اساس تاریخ دفترخانه است نه تاریخ عقد قرارداد.
2. تاریخ دفترخانه را برای جمعه (آخرین روز کاری هفته) نگذارید و با تعطیلات رسمی نیز یک روز فاصله دهید.

بیشتر بخوانید: اجاره خانه در ونکوور

مذاکره: بسیاری از افراد مذاکره را به یک مسابقه‌ی طناب کشی تشبیه می‌کنند؛ به شکلی که طرفین قرارداد در زمان نوشتن آفر تلاش می‌کنند برای خودشان امتیاز بگیرند. اما تعریف شخصی محسن صانعی از مذاکره این است: ایجاد فضای دوستانه و محترمانه با تمام عوامل دخیل در خرید، از اولین پیام و تماس جهت بازدید ملک تا بعد از تحویل ملک، به شکلی که همه (فروشنده، مشاور فروشنده و مستاجر احتمالی) در ایجاد نتیجه با میل و رغبت درونی مشارکت، احساس همدلی و هم بستگی کنند.

به تجربه و نظر من، این نوع از رفتار محترمانه در کنار انسانیت و اخلاق مداری، به شکل اتوماتیک هم حقوق کلاینت را محفوظ نگه می‌دارد و هم یک تجربه‌ی راحت و بی دردسر را برایش فراهم می‌کند.

آماده شدن برای روز Closing و پرداخت هزینه‌ها

دفترخانه بعد از دریافت مدارک از مشاور شما، یک صورتحساب به شما می‌دهد که در آن جمع تمام هزینه‌ها، دیپازیت و الباقی بدهی خریدار قید شده است. همان‌طور که در بالا هم اشاره کردم چند روز قبل از روز دفترخانه، خریدار و نماینده‌ی بانک الباقی ثمن معامله را تحویل Notary Public (دفترخانه) می‌دهند تا در روز (Completion date) دفترخانه انتقال سند را انجام دهد و تمام هزینه‌ها و پول فروشنده را هم پرداخت کند (خریدار معمولا یک روز قبل یا همان روز برای امضا به دفترخانه می‌رود).

  مشاور املاک حرفه ای در کانادا 

هزینه های جانبی خرید ملک در کانادا

این هزینه‌ها معمولا با نام closing costs شناخته می‌شود. حتما پیش از خرید باید با تمام این هزینه‌ها آشنا شوید تا مبلغ کافی برای close کردن قرارداد را داشته باشید. بطور کل قیمت ملک در کانادا هرچقدر بیشتر باشد هزینه‌های خرید آن نیز بیشتر می‌شود. 

نکته: در این بخش شما را با هزینه‌های پنهان خرید آشنا می‌کنم. اما شاید نیازی نباشد که همه‌ی این هزینه‌ها را پرداخت کنید.

هزینه‌ی Home Inspection: بازرسی فنی خانه، مشکلات ملک را به شما نشان می‌دهد و به شما کمک می‌کند که با فروشنده مذاکره کنید. یک Inspector بخش‌های مختلف خانه مثل لوله کشی، سیم کشی، سامانه‌ی گرمایش و سرمایش، پنجره، دیوار، کف خانه، سقف و سایر قسمت‌های آن را بررسی می‌کند تا مطمئن شود در وضعیت مناسبی قرار دارند.

بازرسی خانه در ونکوور (Home Inspection) یک سرمایه گذاری هوشمندانه است. شاید اگر این کار را انجام ندهید، پس از Close کردن قرارداد، هزینه‌ی بیشتری بابت تعمیر و بازسازی بپردازید.(برای آشنایی بیشتر به مقاله کاندو چیست؟ مراجعه کنید.)

توجه داشته باشید که بازرسی فنی ملک توسط افراد لایسنس‌دار، علاوه بر اینکه دقیق‌تر است، قانونا قابل استناد می‌باشد. (300 تا 600 دلار)

دپازیت (Deposit): پس از تایید آفر، معمولا بسته به نگارش قرارداد 24 ساعت مهلت دارید تا مبلغ دپازیت (deposit) را پرداخت کنید. این مبلغ به صورت امانت به حساب trust آژانس مشاور خریدار واریز می‌شود و در زمان نهایی شدن قرارداد بخشی از هزینه‌ی خرید خانه را تشکیل می‌دهد. این مبلغ در شهرها و استان‌های مختلف متفاوت است. به عنوان مثال، در ونکوور این مبلغ معمولا برابر 5% از ارزش خانه است.

توجه داشته باشید که مبلغ دپازیت با Down Payment تفاوت دارد. 

هزینه‌ی ارزشیابی (Appraisal): همان‌طور که می‌دانید، مبلغ وام، به گزارش ارزشیابی ملک بستگی دارد. این گزارش توسط appraiser ها تهیه می‌شود. هزینه‌ی این کار، با توجه به نوع خانه و موقعیت آن متفاوت است. البته برخی از بانک‌ها خود این هزینه را می‌پردازند. اما شاید مبلغی نیز از شما بگیرند. (800 تا 1000 دلار)

نقشه برداری از زمین (Land survey): در زمان خرید یک خانه‌ی ویلایی، شاید بانک‌ برای اعطای وام به نقشه‌ی زمین نیاز داشته باشد. هزینه‌ی انجام نقشه برداری با توجه به میزان کار ، آب و هوا و فصل متغیر است. (500 تا 800 دلار)

هزینه‌های قانونی: هنگام خرید یک خانه، وکیل یا دفتر اسناد رسمی تمام کاغذبازی‌های حقوقی را انجام می‌دهند. بنابراین دیگر نیازی نیست که خودتان این اقدامات را انجام دهید. یک وکیل تمام مدارک حقوقی شامل قرارداد خرید و قرارداد وام را بررسی می‌کند. همچنین بررسی می‌کند که آیا ادعای بستانکاری یا ادعای مالکیتی بر روی خانه وجود دارد یا نه.

هزینه‌های انجام این کار در شهرهای مختلف کانادا متفاوت است. اما معمولا دستمزد وکلا از دفترخانه‌ها بیشتر است. (1000 تا 1500 دلار)

مالیات نقل و انتقال (Land Transfer Tax): شاید هنگام خرید ملک در کانادا، استانداری از شما مالیات نقل و انتقال زمین (Land transfer tax) را دریافت کند. البته در برخی از شهرها (مانند تورنتو) باید مالیات municipal land transfer tax را نیز به شهرداری پرداخت کنید.

این مبلغ تابع قیمت خانه در کانادا است. در بسیاری از استان‌ها برای محاسبه‌ی مالیات از یک سیستم چند سطحی استفاده می‌شود. به عنوان مثال، اگر می‌خواهید خانه‌ای به ارزش 500,000 دلار در انتاریو خریداری کنید، به ازای 55,000 دلار اول 0.5%،‌ به ازای 195,000 دلار بعدی 1%، به ازای 150,000 دلار بعدی 1.5%، و به ازای 100,000 دلار باقیمانده 2% مالیات دریافت می‌شود. به عبارت دیگر 6,475 دلار به عنوان مالیات از شما دریافت می‌شود.

توجه داشته باشید که در مناطقی مانند آلبرتا،‌ نونوات، ساسکاچوان،‌ و یوکان مالیات انتقال زمین از شما دریافت نمی‌شود. با این حال باید هزینه‌های اندک انتقال سند را پرداخت کنید. 

نکته: برای اینکه راحت‌تر مالیات نقل و انتقال (PTT) در ونکوور را محسابه کنید، ماشین حسابی در صفحه‌ی مالیات خرید خانه گذاشته‌ایم. فقط کافیست مبلغ خرید خود را در آن وارد کنید.

نکاتی درباره پیش خرید خانه در ونکوور در مجله سرای ونکوور

بیمه وام Mortgage Default Insurance: اگر داون پیمنت (down payment) شما کمتر از 20% قیمت ملک باشد، باید بیمه‌ی وام مسکن را تهیه کنید. این بیمه توسط شرکت CMHC ،Genworth Canada یا Canada Guaranty ارائه می‌شود و معمولا به آن بیمه‌ی CMHC insurance می‌گویند. 

اگر نتوانید اقساط خود را پرداخت کنید، و مبلغ خانه‌ای که خریده‌اید و در رهن بانک گذاشته‌اید بستانکاری بانک را پوشش ندهد، شرکت بیمه‌ ضرر بانک را جبران می‌کند. هرچه پیش پرداخت (down payment) شما بیشتر باشد، حق بیمه کمتری پرداخت می‌کنید. شرکت وام دهنده این را خودش محاسبه می‌کند و به شما اعلام می‌کند.

بیمه‌ی عمر برای وام (Mortgage Life Insurance): در زمان دریافت وام، بانک به شما پیشنهاد می‌دهد که بیمه‌ی عمر برای وام (Mortgage life insurance) را تهیه کنید. 

اگر حادثه‌ای برای شما اتفاق بیفتد، بیمه‌ی Mortgage life insurance بدهی وام شما را پرداخت می‌کند و به خانواده‌ی شما آرامش خاطر می‌دهد. به این نکته توجه کنید که پوشش این بیمه برابر بدهی وام شما است. بنابراین با پرداخت هر قسط، مبلغ پوشش بیمه کاهش می‌یابد.

در ضمن اگر اتفاقی برای شما بیفتد بدهی شما مستقیما به بانک پرداخت می‌شود و خانواده‌ی شما هیچ مبلغی از بیمه نامه دریافت نمی‌کند. اگر تصمیم بگیرید وام خود را به یک بانک دیگر انتقال دهید، پوشش بیمه را از دست می‌دهید. معمولا خرید بیمه‌ی life insurance به نسبت Mortgage life insurance ارزان‌تر و بهتر است. (مبلغ این را هم شرکت وام دهنده به شما اعلام می‌کند)

نکته: بیمه‌ی Mortgage life insurance با بیمه‌ی mortgage default insurance متفاوت است.

بیمه‌ی Title insurance: بسیاری از بانک‌ها شما را ملزم می‌کنند که بیمه‌ی Title insurance را تهیه کنید. این بیمه از شما در برابر هرگونه نقص، کوتاهی یا خطا در مالکیت خانه محافظت می‌کند (مانند خطاهایی در ثبت عمومی و یا نقشه‌ی فعلی خانه).

این بیمه همچنین از حقوق شما در برابر وارثانی که ادعای مالکیت خانه را دارند و یا در برابر فک رهن جعلی توسط مالک قبلی (fraudulently discharged mortgages)، محافظت می‌کند.

هزینه‌ی بیمه‌ی title insurance به نوساز یا resale بودن، نوع خانه (ویلایی یا تاون هاوس)، ارزش ملک و استان یا قلمرویی که در آن زندگی می‌کنید، بستگی دارد و توسط شرکت وام دهنده اعلام می‌شود.

بیمه‌ی Home insurance: به احتمال زیاد اگر بیمه‌ی home insurance را تهیه نکنید، بانک به شما وام‌ نمی‌دهد. این بیمه خسارت‌های وارد شده به خانه‌ی شما را پوشش می‌دهد. هزینه‌ی تهیه‌ی این بیمه تابع مشخصات فردی شما، ویژگی‌های خانه و مقدار پوشش بیمه‌ای موردنیاز است.

برای خرید بیشترین پوشش با کمترین هزینه، حتما شرکت‌های مختلف بیمه را بررسی کنید و بیمه‌ی Home insurance آن‌ها را با هم مقایسه کنید. 

مالیات Sales tax: وقتی خانه‌ی نوسازی را خریداری می‌کنید، باید مالیات goods and services tax (یا GST) یا harmonized sales tax (یا HST) را پرداخت کنید. این مبلغ در ونکوور بزرگ 5 درصد است اگرچه در سایر استان‌ها متفاوت است.

بعنوان مثال اگر در کبک زندگی می‌کنید باید هر دو مالیات GST و provincial sales tax (یا PST) را پرداخت کنید که می‌تواند تا 15% به مخارج شما اضافه کند. شاید به دلیل خرید خانه‌ی نوساز، بخشی از مالیات‌های پرداخت شده‌ی GST یا HST به شما برگردانده شود. با این حال، اگر خانه قبلا کلید خورده (resale) باشد، نیازی به پرداخت مالیات Sales tax ندارید.

نکته: 1. این مالیات‌ها همچنین به تمام خدماتی که بابت آن مبلغی می‌پردازید (مانند وکیل، بازرس خانه، شرکت اسباب کشی و مشاور املاک) نیز اعمال می‌شود. 2. اگر خانه را یک‌سال اجاره دهید یا شش ماه درآن زندگی کنید، در زمان فروش، خریدار شما نیازی ندارد این مالیات را بدهد. در نتیجه این در قیمت فروش و سود شما تاثیر می‌گذارد. (من همیشه به کسانی که برایشان پیش خرید می‌کنم می‌گویم که جوری برنامه ریزی کنید که حداقل یک‌سال بعد از تحویل در آن خانه زندگی کنید)

درباره آب و هوای ونکوور در مجله  سرای ونکوور بیشتر بخوانید!

قبض‌های آب و برق و گاز و مالیات سالیانه شهرداری (property taxes): در برخی از موارد، شاید مالک قبلی پیش از فروش خانه هزینه‌ی قبض‌های آب و برق و گاز یا مالیات بر املاک (property taxes) را که مربوط به زمان بعد از closing و مالکیت شما است، پرداخت کرده باشد. در این صورت شما باید سهم خود از این هزینه را بدهید.

به این هزینه‌ها adjustments می‌گویند که شامل هزینه‌های آب و برق و مالیات بر املاک است. با پرداخت هزینه‌های adjustment عملا خریدار و فروشنده هرکدام سهم خود از هزینه‌های قبض آب و برق و گاز و غیره را پرداخت می‌کنند. (این را دفترخانه محاسبه می‌کند)

هزینه‌های نقل مکان: هزینه‌ی اسباب کشی به خانه‌ی جدید به عوامل زیادی بستگی دارد. اگر وانتی اجاره کنید، از محل کار خود یا فیس بوک و کریگ لیست جعبه‌های رایگان تهیه کنید، تمام وسایل را خودتان بسته بندی کنید، و از کمک دوستان بهره‌مند شوید، هزینه‌ها کاهش می‌یابد.

استخدام شرکت‌های اسباب کشی قطعا هزینه‌ی بیشتری دارد. شما می‌توانید از آن‌ها بخواهید همه‌ی وسایل را بسته بندی و به خانه‌ی جدید منتقل کنند. همچنین می‌توانید خودتان وسایل را بسته بندی کنید و از آن‌ها بخواهید وسایل را به خانه‌ی جدید منتقل کنند (در این صورت دستمزد آن‌ها کمتر می‌شود). فراموش نکنید که بسیاری از ساختمان‌ها بابت اسباب کشی هم یک مبلغ ورودی می‌گیرند.

سایر هزینه‌ها: پس از خرید خانه شاید هزینه‌های دیگری نیز بپردازید. این هزینه‌ها که در دسته هزینه زندگی در ونکوور 2023 قرار می‌گیرد، شامل موارد زیر است:

• وسایل جدید
• بازسازی و تعمیرات
• هزینه‌های تغییر نام خدمات (به عنوان مثال، اتصال آب)
• هزینه‌های شارژ ماهیانه‌ی کاندو
• هزینه‌های محوطه سازی
• تجهیزات برف روبی و باغبانی

بیشتر بخوانید: اصطلاحات بازار مسکن کانادا

قیمت خانه در استان های مختلف کانادا

در سالیان گذشته اکثر مردم به دلیل ارزانی قیمت خانه در کانادا (نسبت به کشور خود) ترجیح می‌دادند به این کشور مهاجرت کنند. با این حال، این به زمانی مربوط می‌شد که دلار کانادا جزو ارزهای ضعیف بود. در سال‌های اخیر اقتصاد کانادا به آرامی در حال رشد و تثبیت بوده است که همین امر منجر به افزایش قدرت دلار کانادا شده است. متعاقبا، افرادی که قبلا با ارزهای قوی‌تر به کانادا مهاجرت می‌کردند، هم اکنون پس از تبدیل ارز خود پول کمتری دارند. به عبارت دیگر، قدرت خرید آن‌ها کاهش یافته است. 

قیمت خانه‌ها در سرتاسر کانادا به تدریج و همراه با رشد اقتصادی در حال افزایش بوده است. اگرچه رشد قیمت در مناطق مختلف متفاوت است ولی بیشترین رشد قیمت ملک در کانادا مربوط به ونکوور و تورنتو می‌باشد. گران‌ترین خانه‌ها در بین محله های ونکوور در ساحل غربی ونکوور (بریتیش کلمبیا) یافت می‌شود که نسبت به سایر مناطق کانادا آب و هوای معتدل و مطلوب‌تری دارد. همین امر توجه سرمایه گذاران را به خود جلب کرده است. در نتیجه، تقاضا برای خرید خانه در استان بریتیش کلمبیا بیشتر شده است و این شهر به بهشت خریداران تبدیل شده است.

آب و هوا و نزدیکی به شهرها و بازارهای بزرگ بر روی قیمت ملک تاثیر گذاشته است. در برخی از استان‌های دورافتاده‌ی کانادا که زمستان سختی دارند، قیمت خانه‌ها پایین می‌باشد. به عنوان مثال، قیمت خانه‌ها در منیتوبا و جزیره‌ی پرنس ادوارد بسیار کمتر از بریتیش کلمبیا است. اما احتمالا رشد قیمت در این مناطق کمتر است. در ضمن، زندگی هم در آن‌ها سخت‌تر است.

در بسیاری از مقالاتی که چه به فارسی و انگلیسی در خصوص راهنمای خرید ملک در کانادا دیده‌ام، به این نکته اشاره نکردند که در مناطقی که اقلیم سخت و خانه‌ی ارزان دارد، رشد قیمت ملک پایین است. در حالی که باید بعلت ارزان بودن، تقاضا زیاد شود و قیمت هم بالا برود.

دقیقا نکته همین جا است، این مناطق تقاضا و رشد قیمت قابل توجهی ندارند و در نتیجه بعد از چند سال که آنجا بودید و تصمیم گرفتید به جای خوش آب و هوایی مثل ونکوور نقل مکان کنید، بابت خرید خانه باید اختلاف قیمت بیشتری پرداخت کنید. در ادامه‌ی مقاله‌ی راهنمای خرید خانه در کانادا، متوسط قیمت خانه‌ها در شهرها و استان‌های مختلف در سپتامبر 2021 را در جداول زیر مورد بررسی قرار می‌دهیم.

مطالعه بیشتر: راهنمای صاحب خانه ها در ونکوور

همان‌طور که در جدول بالا مشخص است، متوسط قیمت خانه در کانادا در سپتامبر 2021 برابر 686,656 دلار بود. البته به این نکته توجه کنید که این آمار و ارقام صرفا میانگین را نشان می‌دهد و در هر شهر طیفی از قیمت‌ها وجود دارد. به عبارت دیگر، همواره می‌توانید خانه‌های ارزان‌تر از متوسط قیمت اعلام شده را در مناطق مختلف پیدا کنید.

شرایط و قوانین خرید خانه در کانادا

اولین نکته این است که خرید خانه در کانادا برای افراد غیر کانادایی با چند استثنا برای دانشجویان و افرادی که ورک پرمیت دارند تا پایان سال 2025 ممنوع است و آن دسته که همچنان اجازه خرید دارند 20 درصد قیمت خرید ملک در کانادا را باید مالیات بدهند.

البته  شرایط خرید ملک در کانادا همچنان به گونه‌ای است که در مواردی اجازه سرمایه‌گذاری و خرید ملک در کانادا را حتی به افراد خارجی و بدون پرداخت این مالیات می‌دهد.

اصولا یک ریلتور لایسنس‌دار حدود نصف درس‌ها و امتحاناتش برای دانستن قوانین ملکی و روش انجام صحیح یک معامله است تا بتواند بعنوان مشاور و راهنمای خرید خانه در کانادا از منافع کلاینتش به شکل قانونی دفاع کند. در ضمن، یک ریلتور ملزم است ماهانه هزینه‌ی بیمه‌ای را پرداخت کند تا اگر سهوا نتوانست وظایفش را درست انجام دهد، بیمه خسارت وارده به کلاینت را پرداخت کند.

مطلب برای این قسمت بی‌نهایت است اما یکی از مواردی که زیاد سوال می‌شود و حساس است روش تنظیم درست آفر offer و اعتبار و زنده بودن آن است.

به طورکلی آفر در چهار حالت باطل می‌شود: 

انصراف خریدار قبل از پذیرش فروشنده و ابلاغ انصراف به فروشنده: تا زمانی که انصراف خود را به فروشنده تسلیم نکنید، آفر شما به اعتبار خود باقی است و هنوز باطل نشده است و فروشنده می‌تواند آن را بپذیرد.

دادن کانتر آفر counter offer از سوی فروشنده به شما: اگر فروشنده کانتر آفر بدهد، آفر (offer) شما باطل می‌شود و کانتر آفر او اعتبار پیدا می‌کند. در این صورت نیز، اگر یکی از همین چهار حالت اتفاق بیفتد، کانتر آفر باطل می‌شود.

اتمام مدت اعتبار آفر: به عنوان مثال شما در آفر خود اعلام می‌کنید تا ساعت 12:10 روز شنبه 9 اکتبر 2023 آفر شما اعتبار دارد. بنابراین ساعت 12:11 شنبه آفر شما به طور اتوماتیک باطل می‌شود.

محقق نشدن هر یک از شرط‌ها subject: معمولا دو شرط بازرسی inspection و تایید وام در آفرها گنجانده می‌شوند. بنابراین اگر وام تایید نشود و یا بر سر گزارش بازرسی توافق نشود یا هر شرط دیگری که در آفر بود اتفاق نیفتد، اکسپتد آفر باطل می‌شود

نکات کاربردی آفر:

• روش ارسال و دریافت آفر و کانتر آفر باید یکی باشد (ایمیل، کاغذی)
• بیشترین مشکلات از عدم شفافیت است. پس توصیه اکید من این است که تمام موارد را مکتوب کنید. زیرا فرض بر این است که آنچه که مکتوب نیست، وجود ندارد. بنابراین برای پیشگیری از مشکلات احتمالی تمام موارد را بنویسید و نگهداری کنید (این کار جزو وظایف مشاور املاک realtor شما است).
• هرچه تعداد سابجکت‌ها کمتر و زمان remove کردن آن‌ها کوتاه‌تر باشد،‌ شانس خرید به قیمت پایین‌تر بیشتر می‌شود.
• یک نامه بابت احساسات خود بنویسید و توضیح دهید که داشتن این خانه چقدر می‌تواند برای شما خوب و دلگرم کننده باشد. سپس این نامه را ضمیمه‌ی آفر خود کنید

در ادامه دو اشتباه رایج مهاجرین در هنگام خرید ملک در کانادا (مخصوصا هموطنان ایرانی) را توضیح می‌دهم. متاسفانه بسیاری از مهاجرین به دلیل این اشتباهات ضرر و زیان‌های هنگفتی دیده‌اند:

1. متاسفانه برخی از مهاجرین پیش از ابطال آفر خود، دوباره به یک فروشنده‌ی دیگر آفر می‌دهند و امیدوارند که اگر هر دو آفر تایید شود، سابجکت یکی از آفرها را برندارند. در نظر داشته باشید که برای ابطال آفر، باید تمام تلاشتان را برای برداشتن سابجکت انجام دهید و اگر غیر این باشد، ضرر می‌کنید. پس حتما اول باید آفری که به یک فروشنده داده‌اید را باطل کنید و سپس بابت خانه‌ی دیگری که انتخاب کرده‌اید آفر (offer) دهید.
2. برخی از تازه واردان نیز تصور می‌کنند که می‌توانند آفر بفرستند و بعدا اگر پشیمان شدند، سابجکت را remove نکنند. اگر این موضوع مشخص شود، هم باید دیپازیتی که در قرارداد بود را بعنوان خسارت بدهید و هم اگر فروشنده خانه را به قیمت کمتر بفروشد ضرر او (تفاضل آن با قیمت پیشنهادی شما) را جبران کنید.

اگر سوال یا ابهامی دارید می‌توانید در واتز اپ کنار صفحه، نظرات پایین همین صفحه و یا در صفحه‌ی تماس با ما از من بپرسید. خوشحال می‌شوم کمکی کنم و البته دادن نظرات در پایین این صفحه برای ما دلگرمی و کمک بزرگی محسوب می‌شود. 

خانه را ترجیح می‌دهید یا آپارتمان؟ به نظر شما کدام منطقه‌ی ونکوور در آینده رشد بیشتری می‌کند؟ قطعا نظر دادن شما در پایین همین صفحه برای ما و بقیه‌ی خوانندگان کمکی بزرگ و ارزشمند است.

اگر تمایل دارید اطلاعات تکمیلی، نمودار و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا برای خرید یا پیش خرید تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط)