راهنمای گام به گام خرید ملک در کانادا

خرید خانه در کانادا در عین حال که تفاوت‌هایی با ایران دارد اشتراکاتی نیز دارد. تمام هدف من این است که به زبان ساده و قدم به قدم به شما کمک کنم که پروسه ورود به آشیانه‌ی جدیدتان همراه با آرامش و با موفقیت باشد.

برای اینکه بتوانیم به این هدف برسیم لازم داریم که تمام این مراحل را با هم مرور کنیم. مطالب زیاد است اما من آن‌هایی را برای شما انتخاب کرده‌ام که همگی ضروری هستند تا بتوانند در طول مسیر "تصمیم تا تحویل کلید" به شما کمک کنند، فارق از اینکه خانه‌ی اول شما است یا صدم. 

برای اینکه حق مطلب ادا شده باشد و یک منبع کامل برای راهنمای خرید ملک در کانادا تقدیم‌تان کرده باشیم، علاوه بر مراحل خرید ملک در کانادا، هزینه‌های جانبی، قوانین و شرایط خرید انواع ملک و قیمت ملک در کانادا را هم مرور می‌کنیم. توصیه می‌کنم بعد از خواندن کامل این مقاله و دیدن ویدیویی که از تجربه‌ی شخصی خودم برای شما گذاشتم حتما یک سری به صفحه تحلیل بازار مسکن هم بزیند.

از همه مهم‌تر در پاراگراف آخر همین مقاله دو اشتباه رایج که بارها هم‌وطنان ما در زمان خرید بابت آن‌ها متضرر شده‌اند را آورده‌ایم. امیدوارم بتوانم به دانسته های شما بیافزایم.

مراحل خرید خانه در کانادا

همان‌طور که در صفحه خرید خانه در ونکوور هم شرح دادم بسیاری از هم‌وطنان ما صبر می‌کنند که اول پول پیش (down payment) شان آماده شود و بعد پیش مشاور می‌روند. پیشنهاد من این است که حتی اگر به فکر خرید در آینده دور هستید قبل از حاضر شدن داون پی‌منت حداقل از یک ریلتور به دلایل زیر مشاوره بگیرید:

1. شاید از آنچه فکر می‌کنید نیاز به مقدار کمتری پیش پرداخت داشته باشید یا بتوانید آن را از بانک تامین کنید، افراد زیادی دیده‌ام که برای جمع کردن پیش پرداخت زمان زیادی از دست دادند و با تغییر قیمت‌ خانه در کانادا مجبور شدند گران‌تر بخرند.

 2. داشتن برنامه و نقشه راه به شما کمک می‌کند که زودتر به هدف برسید. ابهامات ایجاد ترس و تردید می‌کنند و ترمز و بار اضافی هستند.

3. وقتی الزامی نیست که با همان شخصی که از او مشاوره گرفتیم ادامه مسیر بدهیم، پس چرا از امکانات رایگان اطراف‌مان استفاده نکنیم؟

در واقع بزرگترین دستاورد شما از ملاقات یک ریلتور آن چیزهایی است که یاد می‌گیرید و به همین دلایل هم هست که من بجای جلسه‌ی "مشاوره" که متداول و برای جذب مشتری است جلسه "آموزش و پرسش و پاسخ" دارم، چراکه ترجیح می‌دهم افراد آگاهانه انتخاب کند نه با فشار و اصرار و اگر هم من را انتخاب نکردند، لااقل می‌دانم که کار مفیدی انجام داده‌ام و کمکی کرده‌ام.

بیشتر بخوانید: فروش خانه در ونکوور

دریافت پیش تایید (pre-approval) وام مسکن، انتخاب وام مناسب و انتخاب بانک

قدم بعدی ملاقات با یک متخصص وام است، (از دوستان و ریلتورتان کمک بگیرید) توصیه‌ی من این است که فارق از اینکه چه سوالاتی بپرسید و چه ملاک‌هایی باید داشته باشید، برای خرید ملک در کانادا هم سراغ مورگیج بروکر مستقل و هم به سراغ بانک BMO و RBC بروید. چرا که این دو بانک mortgage specialist های خود را دارند و مورگیج بروکرهای مستقل به محصولات آن‌ها دسترسی ندارند.

وام‌ها سه دسته‌ی کلی هستند:

1. وام‌هایی که تابع درآمد شما هستند: معمولا حدود یک سوم درآمد سالیانه شما با کسر هزینه‌ها و تعهدهای مالی شما قدرت بازپرداخت وام و درنتیجه میزان وام شما را تعیین می‌کنند بطور سرانگشتی بین چهار تا شش برابر درآمد سالیانه‌ی خودتان را می‌توانید وام بگیرید.

2. وام‌هایی که تابع دارایی شما هستند: کسانی که سپرده‌ای در بانک دارند می‌‌توانند یک سوم سپرده را برای پیش پرداخت خریدشان استفاده کنند و به میزان دو سوم آن از بانک وام دریافت کنند بدون اینکه درآمدشان ملاک باشد. حسن این وام این است که از آن مبلغی که در حسابشان مانده است می‌توانند برای خرید خانه دوم و یا حتی سوم استفاده کنند یا در کسب و کارشان سرمایه‌گذاری کنند.

3. وام برای تازه واردها: تازه واردها با توجه به بالا بودن قیمت خانه در کانادا و اینکه newcomerها اینجا سوابق مالی ندارند و هنوز به درآمد کانادایی نرسیده‌اند، می‌توانند با پرداخت یک سوم قیمت خانه و داشتن مبلغ 12 قساط در حساب‌شان بدون در نظر گرفتن درآمد کانادایی الباقی قیمت خانه را وام بگیرند. (تا پنج سال بعد از گرفتن اقامت دایم شما تازه وارد Newcomer محسوب می‌شوید)

یادآوری: با توجه به اینکه شما در کنار اقساطی که به بانک پرداخت می‌کنید هزینه‌های جاری هم دارید (در صفحه‌ی دریافت وام مسکن کانادا آنها را کامل مرور کرده‌ایم) به میزانی وام بگیرید که بتوانید اقساطش را پرداخت کنید.

ملاک‌های مقایسه‌ی وام‌ها: نرخ سود سالیانه، متغییر یا ثابت بودن درصد سود، درصورت متغییر بودن با افزایش یا کاهش نرخ سود، برای اقساط شما چه اتفاقی می‌افتد، جریمه‌ی فسخ زود هنگام، امکان انتقال وام به سایر املاک، امکان پرداخت زودهنگام (Accelerated) و از همه مهم‌تر محاسبه‌ی نرخ سود با کسر تمام هزینه‌ها است که به شما امکان مقایسه درست را می‌دهد.

من برای این موضوع و مقایسه‌ی درست یک جدول درست کردم که اگر خواستید در انتهای مقاله در قسمت نظرات بنویسید تا برای شما هم بفرستم.

مدارک مورد نیاز: عموما شامل فیش حقوقی، credit report، برگه‌ی T4 یا برگه‌ی Notice of Assessment سال‌های قبل (عملکرد مالیاتی). اگر شما حقوق بازنشستگی مانند CPP یا OAS دریافت می‌کنید، احتمالا صورت حساب چند ماهه‌ی بانکی که تایید واریز مستقیم را نشان دهد کافی باشد.

البته شما باید منابع تهیه‌ی مبلغ down payment را مشخص کنید. برای این منظور می‌توانید از سوابق حساب بانکی، صورت‌های سرمایه گذاری، قرارداد جاری فروش منزل مسکونی قبلی و یا نامه‌ی هدیه استفاده کنید.
نامه Pre-approval و اهمیت آن: اول یک نگاهی به تعریف Pre-approval به زبان خودمانی بیندازیم "بانک با دادن این نامه به شما می‌گوید که مدارک شما را بررسی کرده و شما واجد شرایط چه مقدار وام و با چه شرایطی هستید". در این جمله چند نکته هست اول اینکه مدارک شما را می‌گیرند و معمولا شما دیگر کسر مدارک ندارید. دوم مبلغ وام‌تان آنجا مشخص شده و سوم درصد سود، مبلغ قسط ماهیانه و بقیه‌ی شرایط هم شفاف شده است.

آیا این به این معنی است که بانک از شما مدارک بیشتری نخواهد خواست و حتما به شما وام خواهد داد؟ پاسخ خیر است. پس حسن آن چیست؟ اول اینکه به احتمال خیلی زیاد بعد از عقد قرارداد نامه‌ی Approval قطعی را به شما می‌دهند. دوم در محدوده بودجه‌ی خود وقت و تمرکز می‌گذارید سوم با داشتن این نامه زمان گرفتن تایید قطعی یا همان Approval خیلی کم می‌شود و این به شما کمک می‌کند آفر قوی‌تری بنویسید و به قیمت بهتری بخرید. (در ادامه حتما قسمت "نکات کاربردی آفر" را بخوانید)

بیشتر بخوانید: امتیاز اعتباری کانادا (Credit Score) چیست؟

جست و جوی خانه 

یکی از قسمت‌های مهم در صفحه‌ی راهنمای خرید خانه در کانادا اینجا است و خبر خوب این که تقریبا تمام خانه‌هایی که برای فروش هستند در سامانه‌ی MLS هستند. بنابراین شما و مشاور شما تمام لیستینگ‌ها (آگهی‌ها) را می‌بینید و دسترسی دارید اما این روش جست‌وجو اساسا وقت‌گیر است و شما هربار باید فیلتر کنید و بعضی از خانه‌ها را دوباره بررسی کنید. چرا که تعداد آگهی‌ها معمولا زیاد است و طبیعی است که شک کنید که قبلا دیده‌اید یا نه. پس راه حل چیست؟

روش اول: در سایت realtor.ca و rew.ca شما امکان ذخیره سازی سرچ خود را دارید و با استفاده از این روش یک بار که فیلتر کردید می‌توانید آن را ذخیره کنید و بعد از آن لیستینگ‌های جدید مستقیم برای شما ایمیل می‌شود.

روش دوم: این کاری است که من خودم انجام می‌دهم، استفاده از سامانه‌ی Paragon است. این سامانه علاوه بر اینکه قابلیت تنظیمات بیشتر و دقیق‌تری دارد، همانطور که در عکس پایین مشخص است به شما اجازه می‌دهد که برای هر کدام از این خانه‌ها یادداشت بگذارید و مشخص کنید که کدام را دوست دارید و کدام را دوست ندارید.

جزو ویژگی‌های این سامانه (مشاور شما می‌تواند به شما دسترسی بدهد) امکان تبادل نظر در همان جا در مورد یک لیستینگ با مشاورتان است و از همه مهم‌تر هر محدوده‌ای را که بخواهید می‌توانید روی نقشه برای جست‌وجوی خود ترسیم کنید.

این چند نکته را هم لطفا بعنوان راهنمای خرید ملک در کانادا در نظر بگیرید، این‌ها مواردی هستند که اکثر مشتریان اعتراف می‌کنند که وقتی از آن‌ها می‌خواستم این کارها را بکنند فکر می‌کردند که کار بیهوده‌ای است. ولی بعد به این نتیجه رسیدند که کارهای خوبی بوده است و خیلی زیاد کمک‌شان کرده است:

• اکیدا توصیه می‌کنم که حضوری بازدید کنید و حتما چند دقیقه‌ای برای گشت زدن در اطراف خانه وقت بگذارید.
• از عکس و فیلم گرفتن غافل نشوید حتی اگر نمی‌خواهید آنجا را بخرید باز هم از جاهای مختلف عکس و فیلم بگیرید و در شروع فیلم گرفتن آدرس خانه را بگویید. (این شامل تابلو اعلانات، و بیرون ساختمان هم می‌شود)
• خانه‌هایی که عکاسی حرفه‌ای می‌شوند معمولا از لنز wide با زاویه‌ی باز استفاده می‌کنند. بنابراین وقتی یک عکسی می‌بینید که به این شکل گرفته شده خودتان سی درصد فضا را کوچکتر در نظر بگیرید.
• هر خانه‌ای که بازدید می‌کنید از هر سمت آپارتمان یا خانه حداقل یکی از پنجره‌ها را باز کنید (شمال، جنوب، شرق و غرب و اگر می‌توانید سرتان را هم بیرون ببرید و به بالا و پایین یک نگاهی بیندازید.
• اگر در خانه‌ای رفتید و شمع روشن بود یا بوی خوش‌بو کننده آمد به احتمال زیاد در حالت عادی آنجا بوی نم و رطوبت و یا بوی سیگار می‌دهد.
• از مشاورتان بخواهید پنجره آپارتمان یا تاون هاوس را از بیرون هم به شما نشان دهد.
• حتما پارکینگ و انباری را بازدید کنید و از آن‌ها به شکلی که شماره آن‌ها مشخص باشد عکس بگیرید.
• اگر طبقه همکف یا اول را می‌خرید از مسیر رمپ پارکینگ و گیت ورودی را بررسی کنید.
• و نکته‌ی آخر و شاید خنده دارترین، جای ریختن زباله و بازیافتی‌ها را بازدید کنید و به فاصله‌ی آن‌ها با آسانسور اهمیت دهید (یکی از دوستانم در ساختمانی زندگی می‌کند که هر بار 15 دقیقه برای گذاشتن زباله باید زمان بگذارد!)

بیشتر بخوانید : آشنایی با آب و هوای شهر ونکوور در طول سال

ارائه‌ی آفر، آشنایی با کاغذبازی‌ها، و مذاکره 

کاغذ بازی: در کانادا اصولا از زیاد بودن فرم‌ها همه گله‌مند هستند. اگرچه من هم بابت هر خرید ملک در کانادا باید وقت خیلی زیادی برای تنظیم مدارک بگذارم، ولی چون نظم و انضباط این کشور ناشی از همین‌ها است با جان و دل تمام قوانین و شرایط خرید ملک در کانادا را می‌پذیرم و انجام می‌دهم.

چند فرم هست که مشاور شما آن‌ها را تنظیم و شما آن‌ها را امضا یا Initial (حرف اول اسم و فامیلی) می‌کنید.

1. DORT: مشاور شما به شما تعهداتی دارد و همه در این فرم نوشته شده، باید به شما یک نسخه از آن را بدهد تا شما حقوق قانونی‌تان را بدانید.
2. Privacy Notice and Consent: در این فرم شما مشخص می‌کنید که غیر از مشاورتان چه کسی اجازه دارد با تلفن یا ایمیل شما تماس بگیرد.
3. Agency Agreement: قراردادی که بین شما و مشاور شما بسته می‌شود که تعهدات اخلاقی شما و مشاورتان به یکدیگر در آن مکتوب است (شما اگر از خدمات مشاورتان راضی نبودید، می توانید آن را یک طرفه فسخ کنید. توضیح تکمیلی در ویدیوی همین صفحه)
4. Contract of purchase and sale: این همان آفر است که بعد از اینکه امضاهایش کامل شد تبدیل به قرارداد بین خریدار و فروشنده می‌شود (در پایین عکس صفحه‌ی اول آن را گذاشته‌ام)
5. remuneration: مشاور شما از طریق این فرم به شما اطلاع می‌دهد که چه مبلغی را از فروشنده بعنوان دستمزد (و یا هر نوع هدیه و انتفاعی) دریافت می‌کند. (معمولا درصدی از قیمت خانه در کانادا می‌باشد)
6. Subject removal: در این فرم شما هر زمان که یکی از شرط‌هایی که در قرارداد گذاشتید محقق شد با این فرم به فروشنده اعلام می‌کنید.

از بین فرم‌های بالا فرم‌های 1، 2 و 3 را در همان شروع کار می‌توانید تنظیم کنید. به این شکل هم وقت کافی دارید که چیزی که امضا می‌کنید را بخوانید و هر جا سوال دارید از مشاور خود بپرسید و هم روزی که می‌خواهید آفر بنویسید وقت و تمرکزتان فقط روی خریدتان هست نه کاغذ بازی. (روش کار من این است که هر 6 فرم را روز اول برای مشتریانم بند به بند توضیح می‌دهم و یک نسخه هم می‌فرستم که اگر هم خواستند بعدا با حوصله و بدون دغدغه ببینند و سه تای اول را امضا کنند، ولی روش کار مشاور شما می‌تواند متفاوت باشد).

برای مشاهده‌ی عکس صفحه اول قرارداد به طور کامل بر روی عکس زیر کلیک کنید.

دانلود مجله تخصصی سرای ونکوور

مراحل عقد قرارداد و آفر:

1. وقتی از یک خانه خوشتان آمد مشاور شما یک قراداد تکمیل شده بر اساس قیمت، تاریخ دفترخانه و شرایطی که مد نظر شما است برای مشاور فروشنده می‌فرستد (آفر).
2. مشاور فروشنده و فروشنده تصمیم می‌گیرند که شرایط شما را بپذیرند یا تغییراتی دهند، اگر بدون تغییر بپذیرند می‌شود Accepted Offer و اگر تغییراتی دهند و برای شما بفرستند می‌شود Counter Offer. 
3. اگر counter کرده باشند شما و مشاورتان تصمیم می‌گیرید بپذیرید یا تغییراتی دهید و دوباره برای فروشنده بفرستید.
4. این رفت و برگشت تا جایی ادامه دارد که یا یک طرف انصراف دهد یا دو طرف به توافق برسند و Accepted offer شکل بگیرد.
5. بعد از این نوبت به برآورده شدن شرط‌هایی (subject) می‌رسد که خریدار در قرارداد آورده بود مثل Inspection ،Finnace ،Document.
6. وقتی این شرط‌ها محقق شد مشاور خریدار با استفاده از فرم Subject removal به مشاور فروشنده رضایتش (Satisfied) را اعلام می‌کند و در همان فرم هم می‌تواند دفترخانه‌ی انتخابی خود را به خریدار اعلام کند.
7. معمولا فردای روز subject removal خریدار یک چک بانکی به مبلغ 5 درصد کل ثمن معامله به آژانس مشاور خود می‌دهد (Deposit) و این پول تا روز دفترخانه در یک حساب امانی بانکی به نام آژانس املاک می‌ماند.
8. چند روز قبل از دفترخانه خریدار و بانک الباقی ثمن معامله و هزینه ها را تحویل Notary Public (دفترخانه) می‌دهند تا در روز نقل و انتقال (Completion date) دفترخانه انتقال سند را انجام دهد.
9. معمولا فردای روز دفترخانه (Conveyancing day) مشاور شما کلید خانه‌ی شما را از مشاور فروشنده می‌گیرد و تحویل شما می‌دهد.

نکته:

1. شروع قسط دادن شما بر اساس تاریخ دفترخانه‌ی شما هست نه تاریخ عقد قرارداد.
2. تاریخ دفترخانه را برای جمعه (آخرین روز کاری هفته) نگذارید و با تعطیلات رسمی نیز یک روز فاصله دهید.

بیشتر بخوانید: اجاره خانه در ونکوور

مذاکره: بیشتر تعاریف مذاکره را به یک مسابقه‌ی طناب کشی تشبیه می‌کنند که در زمانی که آفر نوشته می‌شود طرفین تلاش می‌کنند برای خودشان امتیاز بگیرند، اما تعریف شخصی محسن صانعی از مذاکره این است: ایجاد فضای دوستانه و محترمانه با تمام عوامل دخیل در خرید از اولین پیام و تماس جهت بازدید ملک تا بعد از تحویل ملک به شکلی که همه (فروشنده، مشاور فروشنده و مستاجر احتمالی) در ایجاد نتیجه با میل و رغبت درونی مشارکت، احساس همدلی و هم بستگی کنند.

به تجربه و نظر من این نوع از رفتار محترمانه در کنار انسانی و اخلاق مدار بودن به شکل اتوماتیک هم حقوق کلاینت را من محفوظ نگه می‌دارد و هم یک تجربه‌ی راحت و بی دردسر را برایش فراهم می‌کند.

آماده شدن برای روز Closing و پرداخت هزینه‌ها

دفترخانه بعد از دریافت مدارک از مشاور شما، یک صورتحساب به شما می‌دهد که در آن جمع تمام هزینه‌ها، دیپازیت و الباقی بدهی خریدار قید شده است و همان‌طور که در بالا هم اشاره کردم چند روز قبل از روز دفترخانه، خریدار و نماینده‌ی بانک الباقی ثمن معامله را تحویل Notary Public (دفترخانه) می‌دهند تا در روز انتقال سند به نام شما (Completion date) دفترخانه انتقال سند را انجام دهد و تمام هزینه‌ها و پول فروشنده را هم پرداخت کند (خریدار معمولا یک روز قبل یا همان روز به دفترخانه برای امضا می‌رود)

  مشاور املاک حرفه ای در کانادا 

هزینه های جانبی خرید ملک در کانادا

این هزینه‌ها معمولا با نام closing costs شناخته می‌شود. بنابراین حتما پیش از خرید با تمام این هزینه‌ها آشنا شوید تا در زمان close کردن قرارداد مبلغ کافی را داشته باشید. بطور کل قیمت ملک در کانادا هرچقدر بیشتر باشد هزینه‌های خرید آن نیز بیشتر می‌شود. 

البته در نظر داشته باشید که شاید نیازی نباشد که همه‌ی این هزینه‌ها را پرداخت کنید. در این بخش شما را با هزینه‌های پنهان خرید آشنا می‌کنیم.

هزینه‌ی Home Inspection: بازرسی از خانه به شما کمک می‌کند مشکلات ملک را بشناسید و در نتیجه بتوانید با فروشنده به مذاکره بپردازید. یک Inspector بخش‌های مختلف خانه مثل لوله کشی‌ها، سیم کشی‌ها، سامانه‌های گرمایش و سرمایش، پنجره‌ها، دیوارها، کف خانه، سقف و سایر قسمت‌های خانه را بررسی می‌کند تا مطمئن شود تمام این موارد در وضعیت مناسبی قرار دارند.
بازرسی خانه در ونکوور (Home Inspection) یک سرمایه گذاری هوشمندانه به حساب می‌آید. شاید اگر از خانه بازرسی به عمل نیاورید، پس از Close کردن قرارداد هزینه‌ی بیشتری بابت تعمیر و بازسازی متحمل شوید.(برای آشنایی بیشتر به مقاله کاندو چیست؟ مراجعه کنید.)

توجه داشته باشید که بازرسی وقتی توسط اشخاصی که لایسنس این کار را دارند انجام شود هم دقیق‌تر است و هم قابل استناد قانونی است. (300 تا 600 دلار)

دپازیت (Deposit): پس از تایید آفر، معمولا بسته به نگارش قرارداد 24 ساعت مهلت دارید تا مبلغ دپازیت (deposit) را پرداخت کنید. این مبلغ به صورت امانت به حساب trust آژانس مشاور خریدار واریز می‌شود و در زمان نهایی شدن قرارداد بخشی از هزینه‌ی خرید خانه را تشکیل می‌دهد. این مبلغ در شهرها و استان‌های مختلف متفاوت است. به عنوان مثال، در ونکوور این مبلغ معمولا برابر 5% از ارزش خانه است.

توجه داشته باشید که مبلغ دپازیت با Down Payment تفاوت دارد. 

هزینه‌ی ارزشیابی (Appraisal): مبلغ وام تخصیص یافته به شما به گزارش ارزشیابی ملک بستگی دارد. هزینه‌ی ارزشیابی با توجه به نوع خانه و موقعیت آن متفاوت است. البته در نظر داشته باشید که برخی از بانک‌ها خود این هزینه را متقبل می‌شوند. اما شاید مبلغی از شما دریافت کنند. (800 تا 1000 دلار)

نقشه برداری از زمین (Land survey): برای خرید یک خانه‌ی ویلایی بانک‌ ممکن است برای اعطای وام، نقشه‌ی زمین را نیاز داشته باشد. هزینه‌ی انجام نقشه برداری با توجه به میزان کار ، آب و هوا و فصل انجام آن تعیین می‌شود. (500 تا 800 دلار)

هزینه‌های قانونی: هنگام خرید یک خانه، تمام کاغذبازی‌های حقوقی توسط وکیل یا دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود. بنابراین دیگر نیازی نیست که خودتان این اقدامات را انجام دهید. یک وکیل تمام مدارک حقوقی شامل قرارداد خرید و قرارداد وام را بررسی می‌کند. همچنین از این امر اطمینان حاصل می‌کند که هیچ ادعای بستانکاری یا ادعای مالکیتی بر روی خانه وجود ندارد.

در نظر داشته باشید که این هزینه‌ها در شهرهای مختلف کانادا متفاوت است. معمولا دستمزد وکلا از دفترخانه ها بیشتر است. (1000 تا 1500 دلار)

مالیات نقل و انتقال (Land Transfer Tax): شاید هنگام خرید ملک در کانادا، استانداری از شما مالیات نقل و انتقال زمین (Land transfer tax) را دریافت کند. البته در برخی از شهرها (مانند تورنتو) باید مالیات municipal land transfer tax را نیز به شهرداری پرداخت کنید.

این مبلغ تابع قیمت خانه در کانادا می باشد و در بسیاری از استان‌ها برای محاسبه‌ی مالیات از یک سیستم چند سطحی استفاده می‌شود. به عنوان مثال، اگر می‌خواهید خانه‌ای به ارزش 500,000 دلار در انتاریو خریداری کنید، به ازای 55,000 دلار اول 0.5%،‌ به ازای 195,000 دلار بعدی 1%، به ازای 150,000 دلار بعدی 1.5%، و به ازای 100,000 دلار باقیمانده 2% مالیات دریافت می‌شود. به عبارت دیگر 6,475 دلار به عنوان مالیات از شما دریافت می‌شود.
توجه داشته باشید که در مناطقی مانند آلبرتا،‌ نونوات، ساسکاچوان،‌ و یوکان مالیات انتقال زمین از شما دریافت نمی‌شود. با این حال باید هزینه‌های اندک انتقال سند را پرداخت کنید. ما برای سهولت محاسبه‌ی مالیات نقل و انتقال (PTT) در ونکوور برای شما ماشین حسابی در صفحه‌ی مالیات خرید خانه گذاشته‌ایم که کافی است مبلغ خرید خود را در آن وارد کنید.

نکاتی درباره پیش خرید خانه در ونکوور در مجله سرای ونکوور

بیمه وام Mortgage Default Insurance: اگر داون پیمنت (down payment) شما کمتر از 20% باشد، از شما درخواست می‌شود که بیمه‌ی وام مسکن را تهیه کنید. این بیمه توسط شرکت CMHC ،Genworth Canada یا Canada Guaranty ارائه می‌شود و معمولا به آن بیمه‌ی CMHC insurance می‌گویند. 

اگر وام گیرنده نتواند اقساط وام مسکن را پرداخت نماید و مبلغ خانه ای که خریدید و در رهن بانک گذاشتید بستانکاری بانک را پوشش ندهد، شرکت بیمه‌ ضرر بانک را جبران می‌کند. هرچه پیش پرداخت (down payment) شما بیشتر باشد، حق بیمه کمتر خواهد بود. و شرکت وام دهنده این را خودش محاسبه می‌کند و به شما اعلام می‌کند.

بیمه‌ی عمر برای وام (Mortgage Life Insurance): در زمان دریافت وام، بانک به شما پیشنهاد می‌دهد تا بیمه‌ی عمر برای وام (Mortgage life insurance) را تهیه کنید. توجه داشته باشید که بیمه‌ی Mortgage life insurance با بیمه‌ی mortgage default insurance متفاوت است.

اگر حادثه‌ای برای شما اتفاق بیفتد، بیمه‌ی Mortgage life insurance به خانواده‌ی شما آرامش خاطر داده و بدهی وام شما را پرداخت می‌کند. به این نکته توجه کنید که پوشش این بیمه برابر بدهی وام شما است. بنابراین با پرداخت هر قسط، مبلغ پوشش بیمه کاهش می‌یابد.

در ضمن اگر اتفاقی برای شما بیفتد بدهی شما مستقیما به بانک پرداخت می‌شود و خانواده‌ی شما هیچ مبلغی از بیمه نامه دریافت نمی‌کند. اگر تصمیم بگیرید وام خود را به یک بانک دیگر انتقال دهید، پوشش بیمه را از دست می‌دهید. معمولا خرید بیمه‌ی life insurance به نسبت Mortgage life insurance  ارزان‌تر و بهتر است. (مبلغ این را هم شرکت وام دهنده به شما اعلام می‌کند)

بیمه‌ی Title insurance: بسیاری از بانک‌ها شما را ملزم می‌کنند که بیمه‌ی Title insurance را تهیه کنید. این بیمه از شما در برابر هرگونه نقص، کوتاهی یا خطا در مالکیت خانه محافظت می‌کند (مانند خطاهایی در ثبت عمومی و یا نقشه‌ی فعلی خانه).

این بیمه همچنین از حقوق شما در برابر وارثانی که ادعای مالکیت خانه‌ی خریداری شده توسط شما را داشته و یا در صورت مشخص شدن فک رهن جعلی توسط مالک قبلی (fraudulently discharged mortgages)، محافظت می‌کند.

هزینه‌ی بیمه‌ی title insurance به نوساز یا resale بودن، نوع خانه (ویلایی یا تاون هاوس)، ارزش ملک و استان یا قلمرویی که در آن زندگی می‌کنید بستگی دارد و توسط شرکت وام دهنده اعلام می‌شود.

بیمه‌ی Home insurance: به احتمال زیاد اگر بیمه‌ی home insurance را تهیه نکنید، بانک به شما وام‌ نخواهد داد. این بیمه خسارت‌های وارد شده به خانه‌ی شما را پوشش می‌دهد. هزینه‌ی تهیه‌ی این بیمه تابع مشخصات فردی شما، ویژگی‌های خانه و مقدار پوشش بیمه‌ای موردنیاز است.

برای اینکه کمترین هزینه با بیشترین پوشش را دریافت کنید، به شما توصیه می‌کنیم که شرکت‌های مختلف بیمه را بررسی کرده و بیمه‌ی Home insurance آن‌ها را با هم مقایسه کنید. 

مالیات Sales tax: وقتی خانه‌ی جدیدی را خریداری می‌کنید، باید مالیات goods and services tax (یا GST) یا harmonized sales tax (یا HST) را پرداخت کنید. این مبلغ در ونکوور بزرگ 5 درصد است اگرچه در سایر استان‌ها متفاوت است.

بعنوان مثال اگر در کبک زندگی می‌کنید باید هر دو مالیات GST و provincial sales tax (یا PST) را پرداخت کنید و این مالیات‌ها می‌تواند تا 15% به مخارج شما اضافه کند. شاید به دلیل خرید خانه‌ی جدید صلاحیت پس گرفتن بخشی از مالیات‌های پرداخت شده‌ی GST یا HST را داشته باشید. با این حال، اگر خانه قبلا کلید خورده (resale) باشد، نیازی به پرداخت مالیات Sales tax ندارید. 
نکته: 1. این مالیات‌ها همچنین به تمام خدماتی که بابت آن مبلغی می‌پردازید (مانند وکیل، بازرس خانه، شرکت اسباب کشی و مشاور املاک) نیز اعمال می‌شود. 2. اگر خانه را یک‌سال اجاره دهید یا شش ماه درآن زندگی کنید برای فروش آن دیگر خریدار شما نیازی ندارد این مالیات را بدهد و این در قیمت فروش و سود شما تاثیر می‌گذارد. (من همیشه به کسانی که برایشان پیش خرید می‌کنم می‌گویم که جوری برنامه ریزی کنید که حداقل یک‌سال بعد از تحویل در آن خانه زندگی کنید)

درباره آب و هوای ونکوور در مجله  سرای ونکوور بیشتر بخوانید!

قبض‌های آب و برق و گاز و مالیات سالیانه شهرداری (property taxes): در برخی از موارد، شاید مالک قبلی پیش از فروش خانه هزینه‌ی قبض‌های آب و برق و گاز یا مالیات بر املاک (property taxes) را که مربوط به زمان بعد از closing و مالکیت شما است، پرداخت کرده باشد. در این صورت شما باید سهم خود از این هزینه را پرداخت کنید.

به این هزینه‌ها adjustments می‌گویند که شامل هزینه‌های آب و برق و مالیات بر املاک است. با پرداخت هزینه‌های adjustment عملا خریدار و فروشنده هرکدام سهم خود از هزینه‌های قبض آب و برق و گاز و غیره را پرداخت می‌کنند. (این را دفترخانه محاسبه می‌کند)

هزینه‌های نقل مکان: هزینه‌ای که بابت اسباب کشی به خانه‌ی جدید پرداخت می‌کنید به عوامل زیادی بستگی دارد. اگر شما یک وانت اجاره کنید، از محل کار خود یا فیس بوک و کریگ لیست جعبه‌های رایگان تهیه و تمام وسایل را خودتان بسته بندی کنید و از کمک دوستان بهره‌مند شوید، هزینه‌ها کاهش می‌یابد.

استخدام شرکت‌های اسباب کشی قطعا هزینه‌ی بیشتری دارد. شما می‌توانید از آن‌ها بخواهید همه‌ی وسایل را بسته بندی کرده و به خانه‌ی جدید منتقل کنند. همچنین می‌توانید خودتان وسایل را بسته بندی کرده و از آن‌ها بخواهید وسایل را به خانه‌ی جدید منتقل کنند (در این صورت دستمزد آن‌ها کمتر می‌شود). بسیاری از ساختمان‌ها بابت اسباب کشی هم یک مبلغ ورودی می‌گیرند.

سایر هزینه‌ها: هنگام خرید خانه این امکان وجود دارد که هزینه‌های دیگری نیز بپردازید. این هزینه‌ها که در دسته هزینه زندگی در ونکوور 2022 قرار می‌گیرد، شامل موارد زیر است:

• وسایل جدید
• بازسازی و تعمیرات
• هزینه‌های تغییر نام خدمات (به عنوان مثال، اتصال آب)
• هزینه‌های شارژ ماهیانه‌ی کاندو
• هزینه‌های محوطه سازی
• تجهیزات برف روبی و باغبانی

بیشتر بخوانید: اصطلاحات بازار مسکن کانادا

قیمت خانه در استان های مختلف کانادا

در سالیان گذشته اکثر مردم به دلیل ارزانی قیمت خانه در کانادا (نسبت به کشور خود) ترجیح می‌دادند به این کشور مهاجرت کنند. با این حال، این به زمانی مربوط می‌شد که دلار کانادا جزو ارزهای ضعیف بود. در سال‌های اخیر اقتصاد کانادا به آرامی در حال رشد و تثبیت بوده است که همین امر منجر به قدرتمند شدن دلار کانادا شده است. متعاقبا، افرادی که قبلا با ارزهای قوی‌تر به کانادا مهاجرت می‌کردند، هم اکنون پس از تبدیل کردن ارز خود پول کمتری دارند. به عبارت دیگر، قدرت خرید آن‌ها کاهش یافته است. 

قیمت خانه‌ها در سرتاسر کانادا به تدریج و همراه با رشد اقتصادی در حال افزایش بوده است. اگرچه رشد قیمت در مناطق مختلف متفاوت است ولی بیشترین رشد قیمت ملک در کانادا مربوط به ونکوور و تورنتو می‌باشد. گران‌ترین خانه‌ها در بین محله های ونکوور در ساحل غربی ونکوور (بریتیش کلمبیا) یافت می‌شود که نسبت به سایر مناطق کانادا آب و هوای معتدل و مطلوبی دارد. همین امر توجه سرمایه گذاران را به خود جلب کرده و در نتیجه، تقاضا برای خرید خانه در استان بریتیش کلمبیا بیشتر شده و این شهر را تبدیل به بهشت خریداران کرده است.
یکی از عوامل تاثیر گذار بر روی قیمت خانه‌ها، آب و هوا و نزدیکی به شهرها و بازارهای بزرگ است. در برخی از استان‌های کانادا که دور افتاده هستند و زمستان سختی دارند، قیمت خانه‌ها پایین می‌باشد. به عنوان مثال، قیمت خانه‌ها در منیتوبا و جزیره‌ی پرنس ادوارد بسیار کمتر از بریتیش کلمبیا می‌باشد اما احتمالا رشد قیمت کمتری هم در آینده خواهد داشت و زندگی هم در آن‌ها سخت‌تر است.

در بسیاری از مقالاتی که چه به فارسی و انگلیسی در خصوص راهنمای خرید ملک در کانادا دیدم به این نکته اشاره نکردند که وقتی شما در جایی که اقلیم سخت، خانه‌ی ارزان دارد خانه رشد قیمت کمی دارد. در حالی که باید بعلت ارزان بودن تقاضایش زیاد باشد و قیمتش هم بالا برود.

دقیقا نکته همین جا است، این مناطق تقاضا و رشد قیمت قابل توجهی ندارند و در نتیجه بعد از چند سال که آنجا بودید و خسته شدید و تصمیم به جابجایی گرفتید اختلاف قیمت بسیار بیشتری بابت جابجایی و خرید خانه در جایی مثل ونکوور که آب و هوای مطلوبی دارد باید پرداخت کنید. در ادامه‌ی مقاله‌ی راهنمای خرید خانه در کانادا، متوسط قیمت خانه‌ها در شهرها و استان‌های مختلف در سپتامبر 2021 را در جداول زیر مورد بررسی قرار می‌دهیم.

مطالعه بیشتر: راهنمای صاحب خانه ها در ونکوور

همان‌طور که در جدول بالا مشخص است، متوسط قیمت خانه در کانادا در سپتامبر 2021 برابر 686,656 دلار بود. البته به این نکته توجه کنید که این آمار و ارقام صرفا میانگین را نشان می‌دهد و در هر شهر طیفی از قیمت‌ها وجود دارد. به عبارت دیگر، همواره می‌توانید خانه‌های ارزان‌تر از متوسط قیمت اعلام شده را در مناطق مختلف پیدا کنید.

شرایط و قوانین خرید خانه در کانادا

اولین نکته این است که خرید خانه در کانادا برای افراد غیر کانادایی با چند استثنا برای دانشجویان و افرادی که ورک پرمیت دارند تا پایان سال 2025 ممنوع است و آن دسته که همچنان اجازه خرید دارند 20 درصد قیمت خرید ملک در کانادا را باید مالیات بدهند.

البته  شرایط خرید ملک در کانادا همچنان به گونه‌ای است که در مواردی اجازه سرمایه‌گذاری و خرید ملک در کانادا را حتی به افراد خارجی و بدون پرداخت این مالیات می‌دهد.
اصولا یک ریلتور لایسنس‌دار حدود نصف درس‌ها و امتحاناتش برای دانستن قوانین ملکی و روش انجام صحیح یک معامله است تا بتواند بعنوان مشاور و راهنمای خرید خانه در کانادا از منافع کلاینتش به شکل قانونی دفاع کند. بعلاوه اینکه ملزم است یک هزینه بیمه‌ی ماهیانه هم پرداخت کند تا درصورتی که سهوا نتوانست این کار را درست انجام دهد، خسارت وارده به کلاینت را بیمه پرداخت کند.

مطلب برای این قسمت بی‌نهایت است اما یکی از مواردی که زیاد سوال می‌شود و حساس است روش تنظیم درست آفر offer و اعتبار و زنده بودن آن است.

به طورکلی آفر در چهار حالت باطل می‌شود: 
یکی انصراف خریدار قبل از پذیرش فروشنده و ابلاغ انصراف به فروشنده می‌باشد: توجه داشته باشید که تا زمانی که انصراف شما تسلیم فروشنده نشده باشد به این معنی است که آفر شما به اعتبار خود باقی است و هنوز ابطال نشده است و فروشنده می‌تواند آن را بپذیرد.
دوم دادن کانتر آفر counter offer از سوی فروشنده به شما: در این صورت آفر (offer) شما باطل شده و کانتر آفر فروشنده اعتبار پیدا می‌کند که آن هم در صورت اتفاق افتادن هریک از همین چهار حالت باطل می‌شود.
سوم اتمام مدت اعتبار آفر: به عنوان مثال شما در آفر خود اعلام می‌کنید تا ساعت 12:10 روز شنبه 9 اکتبر 2023 آفر شما اعتبار دارد. بنابراین ساعت 12:11 شنبه آفر شما به طور اتوماتیک باطل می‌شود.
چهارم محقق نشدن هر یک از شرط‌ها subject: معمولا دو شرط بازرسی inspection و تایید وام در آفرها گنجانده می‌شوند. بنابراین اگر وام تایید نشود و یا بر سر گزارش بازرسی توافق نشود یا هر شرط دیگری که در آفر بود اتفاق نیفتد، اکسپتد آفر باطل می‌شود.

نکات کاربردی آفر:

• روش ارسال و دریافت آفر و کانتر آفر باید یکی باشد (ایمیل، کاغذی)
• بیشترین مشکلات از عدم شفافیت است و توصیه اکید من مکتوب کردن تمام موارد است. چرا که فرض بر این است که آنچه که مکتوب نیست، وجود ندارد. بنابراین برای پیشگیری از مشکلات احتمالی تمام موارد را بنویسید و نگهداری کنید (این کار جزو وظایف مشاور املاک realtor شما است).
• هرچه تعداد سابجکت‌ها و زمان remove کردن آن‌ها کوتاه تر باشد،‌ شما شانس خرید به قیمت پایین‌تری دارید.
• یک نامه بابت احساسات خود و اینکه داشتن این خانه چقدر می‌تواند برای شما خوب و دلگرم کننده باشد بنویسید و ضمیمه‌ی آفر خود کنید.

دو اشتباه رایج هست که متاسفانه شاهد هستیم که بسیاری از مهاجرین در هنگام خرید ملک در کانادا (مخصوصا هموطنان ایرانی) درگیر آن شده‌اند و ضرر و زیان‌های هنگفتی بابت آن داده‌اند:

1. عدم ابطال آفر قبلی، پیش از ارائه‌ی آفر جدید به یک فروشنده‌ی دیگر و قبول شدن هر دو آفر به امید اینکه در یکی از آفرها سابجکت را بر نمی‌دارند (بنابراین حتما اول باید آفری که به یک فروشنده داده‌اید را باطل کنید و سپس بابت خانه‌ی دیگری که انتخاب کرده‌اید آفر (offer) دهید)
2. گذاشتن آفر با سابجکت با این فکر که اگر پشیمان شدیم subject را remove نمی‌کنیم. (در صورت مشخص شدن این موضوع هم باید دیپازیتی که در قرارداد بود را بعنوان خسارت بدهید و هم اگر فروشنده خانه را به قیمت کمتر بفروشد ضرر صاحبخانه هم (تفاضل آن با قیمت پیشنهادی شما) به گردن شما می‌افتد.

اگر سوال یا ابهامی دارید می‌توانید در واتز اپ کنار صفحه، نظرات پایین همین صفحه و یا در صفحه‌ی تماس با ما از من بپرسید. خوشحال می‌شوم کمکی کنم و البته دادن نظرات در پایین این صفحه برای ما دلگرمی و کمک بزرگی محسوب می‌شود. 

خانه را ترجیح می دهید یا آپارتمان؟ به نظر شما کدام منطقه ی ونکوور در آینده رشد بیشتری می کند؟ قطعا نظر دادن شما در پایین همین صفحه برای ما و بقیه ی خوانندگان کمکی بزرگ و ارزشمند است.

اگر تمایل دارید اطلاعات تکمیلی، نمودار و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا برای خرید یا پیش خرید تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راههای ارتباط)