وقتی به سرمایه گذاری در املاک شهر ونکوور کانادا فکر می‌کنیم، غیر از اینکه خانه‌ای را به قصد سکونت خریداری کرده و امید داشته باشیم که با گذشت زمان به ارزش آن افزوده شود راههای متنوع دیگری با بودجه‌های مختلف نیز وجود دارد.
البته هرکدام از این روش‌ها نکات و ریزه‌کاری‌های خاص خود را دارد. در نتیجه مانند سایر روش‌های سرمایه گذاری، هنگام سرمایه گذاری روی خانه در ونکوور باید دقت زیادی داشته باشید تا به موفقیت رسیده و سود مناسبی نصیبتان شود. شما خودتان نیز احتمالا ایده‌ها و تجربیات خوبی دارید، این مقاله با بررسی قوانین و روش‌های سرمایه گذاری مسکن در کانادا، شما را برای به دست آوردن سود مناسب آماده می‌کند. برای درک بهتر نوسانات قیمت و شرایط بازار ملک در ونکوور پیشنهاد می کنیم تحلیل بازار ملک ونکوور در ماه قبل را در مجله سرای ونکوور بخوانید.
سرمایه گذاری در املاک در ونکوور
خرید یک خانه برای سکونت
خرید خانه برای سکونت روشی سنتی برای سرمایه گذاری در املاک ونکوور است. با خرید خانه‌ی اصلی خود نه تنها مکانی را برای سکونت در اختیار خواهید داشت، بلکه یک سرمایه گذاری بلند مدت نیز انجام خواهید داد. با این کار به جای پرداخت اجاره‌ی ماهیانه به صاحب خانه، اقساط وام مسکن خود را پرداخت کرده و به افزایش دارایی‌های خود کمک می‌کنید.
در نظر داشته باشید که با گذشت زمان و افزایش ارزش ملک، مبلغ Equity خانه‌ی شما افزایش می‌یابد و سود شما نیز بیشتر میشود. پیش خرید خانه در ونکوور یا سایر نقاط کانادا نیز نمونه‌ای از این گونه سرمایه گذاری است اما ریسک بیشتری دارد، به این دلیل که ساخت آن ممکن است تا چند سال طول بکشد.
خرید خانه، بازسازی آن و فروش مجدد (House Flipping)
یکی از روش‌های سودآور سرمایه گذاری مسکن در کشور کانادا خرید خانه، بازسازی و فروش مجدد آن است. اگر این روش را به درستی انجام دهید، در زمان اندکی سود سرشاری را کسب می‌کنید. در این روش خانه‌ای را خریداری می‌کنید که بازسازی کم و پتانسیل خوبی برای فروش داشته باشد. سپس به بازسازی خانه پرداخته و آن را با سود مناسبی به فروش می‌رسانید.
سرمایه‌گذاری در بخش خانه‌های اجاره‌ای (Rental Properties)
اگر قدرت ریسک پذیری کمی دارید و تصور می‌کنید که روش house flipping برای شما مناسب نیست، میتوانید برای سرمایه گذاری روی خانه در ونکوور به خرید املاک اجاره‌ای (rental properties) بپردازید. منظور از ملک اجاره‌ای، خانه‌ای است که به قصد اجاره دادن خریداری می‌کنید.
همان‌طور که خانه‌ی اصلی خود را در یک محله‌ی مناسب می‌خرید، خانه اجاره‌ای را نیز باید در یک منطقه‌ی خوب خریداری کنید تا مستاجران به اجاره آن ترغیب شوند. در این روش درآمد شما از طریق دریافت مبلغ اجاره تامین میشود.
خرید یک خانه‌ی تفریحی (Vacation Property)
هنگام خرید یک خانه‌ی تفریحی (vacation property) باید حتما هدف اصلی خود را از خرید آن مشخص کنید. آیا فقط برای خوش گذرانی و آرامش چنین خانه‌ای را خریداری می‌کنید؟ یا هدف اصلی شما سرمایه گذاری است؟ اگر هدف شما سرمایه گذاری باشد، با خرید خانه در یک منطقه‌ی پر تقاضا (به عنوان مثال، در نزدیکی دریاچه‌ای که یک یا دو ساعت با شهرهای بزرگ فاصله دارد)، میتوانید آن را اجاره داده و سود مناسبی کسب کنید.
اگر مبلغ کافی برای خرید چنین خانه‌ای را ندارید، میتوانید به صورت اشتراکی (timeshare) چنین خانه‌ای را خریداری کنید. در این روش، هزینه‌ها و نحوه‌ی استفاده از خانه را با سایر مالکان به اشتراک می‌گذارید (البته شما نمی‌توانید مانند زمانی که به تنهایی مالک یک کاتیج هستید، با اجاره دادن آن کسب درآمد کنید).
با خرید خانه در ونکوور میتوانید از دیدنی ترین مکان های ونکوور هم لذت ببرید.
واگذاری خانه‌های در حال ساخت (Pre-Sale Condo Assignments)
یکی دیگر از روش‌های سرمایه گذاری مسکن در کانادا این است که به پیش خرید و فروش کاندوهای در حال ساخت بپردازید. منظور از این کار این است که حقوق خود از کاندوی تکمیل شده را، پیش از اتمام ساخت آن، به یک خریدار دیگر واگذار کنید. به این دلیل به آن واگذاری می‌گویند که شما هیچ کاندویی را به فروش نمی‌رسانید بلکه فقط حقوق خود را به خریدار منتقل می‌کنید.
اجاره دادن یک اتاق بدون استفاده
برای اینکه صاحب خانه شوید، نیازی نیست که حتما مالک یک خانه‌ی اجاره‌ای (rental property) باشید. با شروع فعالیت وب سایت‌هایی مانند Airbnb، میتوانید یکی از اتاق‌های خود را اجاره داده و به کسب درآمد بپردازید. البته حتما قبل از این کار، قوانین شهرداری و کاندو را بررسی کنید. زیرا شاید اجازه‌ی چنین کاری را نداشته باشید.
اجاره به قصد خرید (Rent-to-Own)
قیمت خانه در ونکوور و سایر نقاط کانادا بالاست و برخی افراد را مجبور کرده است تا از راههای مختلفی برای خرید خانه اقدام کنند. اگر می‌خواهید خانه‌ای را خریداری کنید اما توانایی پس انداز مبلغ داون پیمنت (down payment یا پیش پرداخت) را ندارید، میتوانید از برنامه‌ی Rent-to-Own استفاده کنید. در این روش خانه‌ای را اجاره می‌کنید و فروشنده حق خرید خانه در آینده را به شما می‌دهد. این روش به گونه‌ای است که بخشی از اجاره‌ی ماهیانه‌ی شما صرف جمع آوری تدریجی مبلغ خرید خانه میشود.
سود سرمایه گذاری در بخش مسکن کانادا چقدر است؟
برای محاسبه‌ی بازده سرمایه گذاری از رابطه‌ی نرخ بازگشت سود سرمایه (ROI) استفاده میشود. این رابطه میزان موفقیت شما در سرمایه گذاری را تعیین می‌کند. شاید محاسبه‌ی ROI برای کسانی که با حسابداری آشنا نیستند اندکی دشوار باشد. اما به طور کلی یک رابطه‌ی واحد برای محاسبه‌ی آن وجود دارد.
ROI= (Ggain-Gcost)/Gcost = (Current Value of Investment-Cost of Investment)/Cost of Investment
در این رابطه Ggain همان ارزش کنونی موضوع سرمایه گذاری بوده و Gcost مبلغ سرمایه گذاری شما است. در نظر داشته باشید که این یک رابطه‌ی ساده شده می‌باشد و باید تعدادی از متغییرها مانند هزینه‌های نگهداری و همچنین اهرم مالی (وامی که برای شروع سرمایه گذاری دریافت کرده‌اید) و چند مورد دیگر را به آن اضافه کنید. این متغیرها بر روی نرخ ROI تاثیر می‌گذارند.
اگر نوع وام خود را تغییر دهید و یا وام دوم (second mortgage) دریافت کنید، محاسبه‌ی ROI پیچیده‌تر میشود. زیرا شاید بهره‌ی وام دوم یا وام جدید شما افزایش یابد و هزینه‌ی loan fees از شما دریافت شود. در این شرایط نرخ بازگشت سود سرمایه کاهش می‌یابد. جهت به روز کردن نرخ ROI باید هزینه‌های نگهداری، مالیات بر املاک (poperty taxes)، و قبض آب و برق و گاز را در رابطه‌ی بالا قرار دهید.
توجه داشته باشید که اگر بهره‌ی وام شما قابل تنظیم (adjustable rate mortgage) باشد، محاسبه‌ی نرخ ROI پیچیده‌تر میشود. به طور کلی به شما پیشنهاد می‌دهیم که برای محاسبه‌ی نرخ بازگشت سود سرمایه از دو روش cost method و out of pocket method استفاده کنید.
روش cost method
در این روش برای محاسبه‌ی ROI، مبلغ equity را بر هزینه‌های خانه تقسیم می‌کنند. فرض کنید ملکی با قیمت 100،000 دلار خریده‌اید. و برای تعمیرات و بازسازی آن 50،000 دلار هزینه کرده‌اید. در این صورت، اگر ارزش خانه به 200،000 دلار برسد، مبلغ equity برابر 50000 دلار خواهد بود. حال این مبلغ را بر جمع کل هزینه‌های خرید و بازسازی تقسیم کنید. در نتیجه نرخ ROI برابر 33% خواهد بود.
روش out of pocket
معمولا سرمایه گذاران این روش را به روش قبلی ترجیح می‌دهند. زیرا ROI محاسبه شده در این روش بیشتر و شاید واقع بینانه‌تر است. فرض کنید خانه‌ای که در بالا به آن اشاره شد را با همان قیمت خریداری می‌کنید. اما این بار برای خرید وام می‌گیرید و مبلغ 20،000 دلار به عنوان down payment پرداخت می‌کنید. در نتیجه هزینه‌ای که پرداخت کرده‌اید برابر 20،000 دلار خواهد بود و اگر 50،000 دلار دیگر نیز برای تعمیرات صرف کرده باشید، هزینه‌ی کلی که از جیب خود پرداخت کرده اید برابر 70،000 دلار خواهد بود.
اگر ارزش خانه 200،000 دلار شود، مبلغ equity برابر 130،000 دلار خواهد بود. در نتیجه در این مثال نرخ ROI برابر 65% میشود که تقریبا دو برابر مثال اول است. البته این تفاوت مربوط به وام مسکن در کانادا دریافتی شما است که به عنوان اهرمی نرخ ROI را افزایش داده است.
مطالعه بیشتر: اصطلاحات بازار مسکن در کانادا
نکات مهم در سرمایه گذاری در املاک ونکوور
اگر می‌خواهید خانه‌ای را خریداری کرده و در آن زندگی کنید، حتما در منطقه‌ای به دنبال خانه بگردید که امنیت مناسبی داشته باشد، به سامانه‌های حمل و نقل عمومی و بزرگراه نزدیک باشد، و در جوار مدارس خوشنام، مراکز تفریحی و خرید و رستوران‌ها قرار داشته باشد.
توجه داشته باشید که برای سرمایه گذاری در بخش مسکن ونکوور لازم نیست حتما کل مبلغ خرید را بپردازید. بلکه میتوانید مبلغ داون پیمنت (down payment یا پیش پرداخت) را به تدریج پس انداز کرده و سپس از بانک یا هر موسسه‌ی مالی دیگری وام دریافت کنید.
اگر خانه اولی باشید میتوانید تا سقف 35000 دلار را از حساب پس انداز بازنشستگی خود (RRSP) درآورده و با استفاده از آن مبلغ داون پیمنت را بپردازید. اگر خانه اولی نباشید، بهترین راه برای اندوختن مبلغ داون پیمنت، استفاده از حساب‌های پس‌انداز معاف از مالیات (TFSA) است. اگر سرمایه‌ی خود را در چنین حسابی بگذارید، بدون کسر مالیات به شما سودی تعلق می‌گیرد.
خرید خانه در کانادا و بازسازی همیشه به راحتی انجام نمی‌شود. اگرچه شاید در برنامه‌های تلویزیونی این روند بسیار ساده به نظر برسد. اما این امکان وجود دارد که با مشکلات عدیده و هزینه‌های اضافی روبرو شوید (به عنوان مثال، شاید سیم کشی داخلی مشکل داشته و یا برخی از دیوارها نم داشته باشند). بنابراین حتما پیش از به کارگیری این استراتژی، شرایط خانه را به دقت بررسی کنید.
اگر می‌خواهید سود بیشتری به دست آورید، به دنبال خانه‌ای بگردید که مشکلات ساختاری نداشته باشد و تعمیرات آن جزئی باشد. حتما پیش از خرید با یک مشاور املاک حرفه ای در ونکوور مشورت کنید تا مطمئن شوید که میتوانید خانه‌ی مورد نظر را در بازه‌ی زمانی مطلوب به فروش برسانید. سپس هزینه‌ی بازسازی خانه و قیمت آپارتمان در ونکوور را برای فروش را برآورد کنید. اگر بر اساس این ارزیابی سود مناسبی کسب می‌کنید، برای خرید خانه اقدام کنید.
اگر می‌خواهید در بخش املاک اجاره‌ای سرمایه گذاری کنید، حتما نرخ بهره‌ی بانک‌ها و موسسه‌های مالی مختلف را با هم مقایسه کنید. سپس وامی را انتخاب کنید که در کنار نرخ بهره‌ی کمتر شرایط جانبی بهتر مثل تسویه‌ی زود هنگام دارد. به یاد داشته باشید که کارگزاران وام (mortgage broker) با بانک‌ها و موسسه‌های مالی گوناگونی در ارتباط بوده و می‌توانند ده‌ها گزینه‌ی مختلف را در زمان اندکی مقایسه کنند. در نتیجه با استفاده از خدمات این کارگزاری‌ها در زمان شما صرفه جویی میشود.
قوانین و شرایط سرمایه گذاری مسکن در کانادا
اگر با قوانین مالیاتی کانادا آشنا باشید، سرمایه گذاری روی خانه در ونکوور سود زیادی خواهد داشت. برای سرمایه گذاری در املاک ونکوور نیاز نیست که حتما شهروند کانادا بوده یا اقامت دائم داشته باشید. شما میتوانید اقامت موقت کانادا را دریافت کرده و به سرمایه گذاری بپردازید.
در نظر داشته باشید که افراد خارجی با پرداخت مالیات بیشتر حتی می‌توانند املاک اجاره‌ای (rental property) را خریداری کنند. اما برای این کار باید حتما اظهارنامه‌ی مالیاتی را به آژانس CRA ارسال کنند. در ادامه با قوانین مالیاتی هنگام خرید، فروش و اجاره خانه در ونکوور و کانادا آشنا می‌شوید:
مالیات بر املاک (property taxes)
وقتی ملکی را خریداری می‌کنید، مبلغی را به عنوان مالیات به دولت استانی پرداخت می‌کنید (provincial transfer tax). این مبلغ در استان‌های مختلف، متفاوت است.
پس از خرید خانه باید مالیاتی را به شهرداری پرداخت کنید. مبلغ این مالیات بر اساس ارزش خانه‌ی خریداری شده تعیین میشود. با پرداخت مالیات به شهرداری، مالیات مدرسه (school tax) و سایر مالیات‌های مرتبط را نیز پرداخت می‌کنید.
اگر خانه‌ی تازه ساختی را خریداری می‌کنید، باید مالیات GST را به دولت فدرال پرداخت کنید. اما اگر بخواهید در یک خانه‌ی تازه ساخت یا خانه‌ای که توسط سازنده بازسازی شده است زندگی کنید، شاید بخشی از مالیات GST به شما بازپرداخت شود. این نکته را به یاد داشته باشید که اگر یک خانه‌ی چند سال ساخت خریداری کنید، مالیات GST از شما دریافت نمی‌شود.
مالیات املاک اجاره‌ای
بر اساس قانون مالیات بر درآمد کانادا (Canadian Income Tax Act)، سالانه درصدی از درآمد ناخالص حاصل از اجاره به عنوان مالیات دریافت میشود. با این حال، خارجی‌ها می‌توانند درصدی از درآمد خالصی را که از طریق اجاره دادن خانه کسب کرده‌اند (پس از کسر هزینه‌ها)، به عنوان مالیات پرداخت کنند. خارجی‌ها برای این کار باید فرم NR6 را تکمیل کنند. اگر خانه‌ی اجاره‌ای (rental property) شما زیان خالصی را متحمل شود، شاید مالیات‌هایی که قبلا پرداخته‌اید به شما بازپرداخت شود.
قوانین مالیاتی فروش خانه
اگر مقیم کانادا باشید و ملک شما محل اصلی اقامتتان باشد، هنگام فروش آن هیچ مالیات بر درآمدی (capital gain) از شما دریافت نمی‌شود. اما اگر کانادا را ترک کنید و به ارزش ملک شما افزوده شده باشد، هنگام خروج مالیاتی از شما دریافت میشود.
وقتی یک فرد خارجی خانه‌ای را در کانادا به فروش می‌رساند، دولت کانادا درصدی از فروش را نزد خود نگه می‌دارد تا مطمئن شود فروشنده مالیات را پرداخت می‌کند. این فرد باید حتما گواهی clearance certificate را به خریدار تحویل دهد. اگر یک فروشنده‌ی خارجی این گواهی را نداشته باشد، خریدار می‌تواند بخشی از مبلغ خرید را نزد خود نگه دارد. زیرا از نظر سازمان CRA، خریدار مسئول مالیات‌های پرداخت نشده‌ی فروشنده است.
به نظر شما بهترین روش سرمایه‌گذاری در املاک ونکوور کدام است؟ آیا تمایل دارید که در املاک سرمایه‌گذاری کنید؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.
اگر علاقه‌مند هستید اطلاعات تکمیلی، نمودارها و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.
شاد و سلامت باشید
محسن صانعی
