سرمایه گذاری در املاک ونکوور

برای سرمایه گذاری در املاک شهر ونکوور کانادا، به جز خرید خانه به قصد سکونت و امید به افزایش ارزش آن با گذشت زمان، راه‌های متنوع دیگری با بودجه‌های مختلف وجود دارد.

البته هرکدام از این روش‌ها نکات و ریزه‌کاری‌های خاص خود را دارد. پس اگر می‌خواهید با سرمایه گذاری روی خانه در ونکوور به موفقیت برسید، باید دقت زیادی داشته باشید. شما خودتان نیز احتمالا ایده‌ها و تجربیات خوبی دارید. در این مقاله با بررسی قوانین و روش‌های سرمایه گذاری مسکن در کانادا، به شما کمک می‌کنم به سود مناسب برسید. برای درک بهتر نوسانات قیمت و شرایط بازار ملک در ونکوور پیشنهاد می‌کنم تحلیل بازار ملک ونکوور در ماه قبل را در مجله سرای ونکوور بخوانید.

سرمایه گذاری در املاک در ونکوور

خرید یک خانه برای سکونت 

خرید خانه به قصد سکونت روشی سنتی برای سرمایه گذاری در املاک ونکوور است. با این کار نه تنها مکانی برای سکونت خود مهیا می‌کنید، بلکه یک سرمایه گذاری بلند مدت نیز انجام می‌دهید. در ضمن به جای اینکه ماهانه اجاره بدهید، اقساط وام مسکن خود را پرداخت می‌کنید و دارایی‌های خود را بیشتر می‌کنید.

نکته: با گذشت زمان و افزایش ارزش ملک، مبلغ Equity خانه‌ی شما افزایش می‌یابد. بگذارید ساده‌تر توضیح دهم. با گذشت زمان که اقساط وام خود را می‌پردازید، بدهی شما به بانک کم‌تر می‌شود. تورم در قیمت ملک نیز بر روی بدهی شما به بانک تاثیری ندارد؛ اما ارزش ملک شما را افزایش می‌دهد.

پیش خرید خانه در ونکوور یا سایر نقاط کانادا نیز نمونه‌ای از این نوع سرمایه گذاری است؛ اما ریسک بیشتری دارد، زیرا ساخت آن شاید تا چند سال طول بکشد.

خرید خانه، بازسازی و فروش مجدد آن (House Flipping)

هاوس فلیپینگ (یا خرید، بازسازی و فروش ملک) یکی از روش‌های پرسود برای سرمایه گذاری مسکن در کشور کانادا است. اگر این روش را درست انجام دهید، در کمترین زمان، به سود زیادی می‌رسید. برای انجام این کار باید ملکی را بخرید که:

1. به بازسازی کمی نیاز داشته باشد
2. پتانسیل فروش بالایی داشته باشد

سپس خانه را بازسازی کنید و با سود مناسبی بفروشید.

سرمایه‌گذاری در بخش خانه‌های اجاره‌ای (Rental Properties)

اگر ریسک پذیر نیستید و فکر می‌کنید که روش house flipping برای شما مناسب نیست، می‌توانید برای سرمایه گذاری روی خانه در ونکوور، خانه‌ی اجاره‌ای بخرید. یعنی خانه‌ای بخرید و آن را اجاره دهید.

خانه اجاره‌ای را نیز باید همانند خانه‌ی اصلی خود، در یک منطقه‌ی خوب بخرید تا مستاجران بیشتری به اجاره‌ی آن تشویق شوند. در این روش، علاوه بر اینکه ماهانه کسب درآمد می‌کنید، با گذشت زمان نیز ارزش داراییتان بیشتر می‌شود.

خرید یک خانه‌ی تفریحی  (Vacation Property)

هدف شما از خرید یک خانه‌ی تفریحی (vacation property) چیست؟ آیا فقط برای خوش گذرانی و آرامش چنین خانه‌ای را خریداری می‌کنید؟ یا هدف اصلیتان سرمایه گذاری است؟ اگر هدف شما سرمایه گذاری است، در یک منطقه‌ی توریستی خرید کنید (به عنوان مثال، در نزدیکی دریاچه‌ای که یک یا دو ساعت با شهرهای بزرگ فاصله دارد). زیرا اجاره‌ی آن راحت‌تر است و سود بیشتری کسب می‌کنید.

اگر مبلغ کافی ندارید، می‌توانید چنین خانه‌ای را به صورت شریکی (timeshare) بخرید. در این روش، هزینه‌ها و نحوه‌ی استفاده از خانه را با سایر شرکا به اشتراک می‌گذارید (البته شما نمی‌توانید مانند زمانی که به تنهایی مالک یک کاتیج هستید، از طریق اجاره، کسب درآمد کنید).

با خرید خانه در ونکوور می‌توانید از دیدنی ترین مکان های ونکوور هم لذت ببرید.

واگذاری خانه‌های در حال ساخت  (Pre-Sale Condo Assignments)

یکی دیگر از روش‌های سرمایه گذاری مسکن در کانادا این است که پیش خرید کنید و قبل از اتمام ساخت واحد آن را واگذار کنید. در این روش شما هیچ کاندویی را به فروش نمی‌رسانید بلکه فقط حقوق خود را به خریدار منتقل می‌کنید. به همین دلیل به آن واگذاری می‌گویند.

اجاره دادن یک اتاق بدون استفاده

برای کسب درآمد از طریق اجاره نیاز نیست که حتما یک خانه‌ی اجاره‌ای (rental property) خریداری کنید. شما می‌توانید برای کسب درآمد از طریق اجاره در وب سایت‌هایی مانند Airbnb ثبت نام کنید و یکی از اتاق‌های خود را اجاره دهید. البته حتما باید قوانین شهرداری و کاندو را بررسی کنید. زیرا شاید اجازه‌ی چنین کاری را نداشته باشید.

اجاره به قصد خرید  (Rent-to-Own)

قیمت خانه در ونکوور و سایر نقاط کانادا بالاست و برخی افراد را مجبور کرده است تا از راه‌های مختلفی برای خرید آن اقدام کنند. اگر می‌خواهید خانه‌ای بخرید اما داون پیمنت کافی ندارید (down payment یا پیش پرداخت) می‌توانید از برنامه‌ی Rent-to-Own استفاده کنید. در این روش خانه‌ای را اجاره می‌کنید و فروشنده حق خرید آن در آینده را به شما می‌دهد. همچنین بخشی از اجاره‌ی ماهیانه‌ی شما صرف جمع آوری تدریجی مبلغ خرید خانه می‌شود.

سود سرمایه گذاری در بخش مسکن کانادا چقدر است؟

برای محاسبه‌ی بازده سرمایه گذاری از رابطه‌ی زیر (نرخ بازگشت سود سرمایه)  استفاده می‌شود. این رابطه میزان موفقیت سرمایه گذاری شما را تعیین می‌کند. شاید محاسبه‌ی ROI برای کسانی که با حسابداری آشنا نیستند اندکی دشوار باشد. اما به طور کلی یک رابطه‌ی واحد برای محاسبه‌ی آن وجود دارد.

ROI=  (Ggain-Gcost)/Gcost =  (Current Value of Investment-Cost of Investment)/Cost of Investment

در این رابطه:

G_gain: ارزش کنونی موضوع سرمایه گذاری

G_cost: مبلغ سرمایه گذاری شما

در نظر داشته باشید که این یک فرمول کلی و ساده است و برای محاسبه‌ی دقیق‌تر باید تعدادی از متغییرها مانند هزینه‌های نگهداری و همچنین اهرم مالی (وامی که برای شروع سرمایه گذاری دریافت کرده‌اید) و چند مورد دیگر را به آن اضافه کنید. این متغیرها بر روی نرخ ROI تاثیر می‌گذارند.

اگر نوع وام خود را تغییر دهید و یا وام دوم (second mortgage) دریافت کنید، محاسبه‌ی ROI پیچیده‌تر می‌شود. زیرا شاید بهره‌ی وام دوم یا وام جدید شما افزایش یابد و هزینه‌ی loan fees از شما دریافت شود. در این شرایط نرخ بازگشت سود سرمایه کاهش می‌یابد. برای به روز کردن نرخ ROI باید هزینه‌های نگهداری، مالیات بر املاک (property taxes)، و قبض آب و برق و گاز را در رابطه‌ی بالا قرار دهید.

نکته: اگر بهره‌ی وام شما قابل تنظیم (adjustable rate mortgage) باشد، محاسبه‌ی نرخ ROI پیچیده‌تر می‌شود. به طور کلی به شما پیشنهاد می‌دهیم که برای محاسبه‌ی بازده سرمایه گذاری از دو روش cost method و out of pocket method استفاده کنید.

روش cost method

در این روش برای محاسبه‌ی بازده سرمایه گذاری، مبلغ سود را بر کل هزینه‌های خانه تقسیم می‌کنند. فرض کنید ملکی با قیمت 100،000 دلار می‌خرید و 50،000 دلار خرج تعمیر و بازسازی آن می‌کنید. اگر ارزش خانه به 200،000 دلار برسد، سود شما برابر 50,000 دلار است. حال باید این سود را بر جمع کل هزینه‌ها تقسیم کنید. در نتیجه در این مثال نرخ ROI برابر 33% می‌باشد.

روش out of pocket

معمولا سرمایه گذاران این روش را به روش قبلی ترجیح می‌دهند. زیرا ROI محاسبه شده در این روش بیشتر و شاید واقع بینانه‌تر است. در این روش برای محاسبه‌ی بازده سرمایه گذاری، سود کنونی شما (یا همان مبلغ Equity) بر ارزش کنونی ملک در بازار تقسیم می‌شود. فرض کنیم خانه‌ای که در بالا به آن اشاره شد را با همان قیمت خریداری می‌کنید. اما این بار وام می‌گیرید و مبلغ 20،000 دلار به عنوان down payment پرداخت می‌کنید. پس مبلغی که برای خرید پرداخت کرده‌اید برابر 20،000 دلار است. حال اگر 50،000 دلار دیگر خرج بازسازی و تعمیرات کنید، کل هزینه‌ای که از جیب خود پرداخت کرده‌اید برابر 70،000 دلار است.

اگر ارزش خانه 200،000 دلار شود، مبلغ equity برابر 130،000 دلار خواهد بود. در نتیجه در این مثال نرخ ROI برابر 65% می‌شود که تقریبا دو برابر مثال اول است. البته این تفاوت مربوط به وام دریافتی است. وام مسکن در کانادا به عنوان یک اهرم بازده سرمایه گذاری را افزایش داده است.

مطالعه بیشتر: اصطلاحات بازار مسکن در کانادا

نکات مهم در سرمایه گذاری در املاک ونکوور

اگر می‌خواهید خانه‌ای بخرید و در آن زندگی کنید، حتما در منطقه‌ای به دنبال خانه بگردید که:

• امنیت بالایی داشته باشد
• به سامانه‌های حمل و نقل عمومی و بزرگ‌راه دسترسی داشته باشد
• نزدیک مدارس خوش‌نام، مراکز تفریحی، مراکز خرید و رستوران‌ها باشد

توجه داشته باشید که برای سرمایه گذاری در بخش مسکن ونکوور لازم نیست حتما کل مبلغ خرید را یکجا بپردازید. بلکه می‌توانید بخشی از مبلغ را به عنوان داون پیمنت (down payment یا پیش پرداخت) بدهید و الباقی آن را از طریق وام مسکن پرداخت کنید.

اگر خانه اولی باشید می‌توانید تا سقف 35,000 دلار را از حساب پس انداز بازنشستگی خود (RRSP) درآورید و با استفاده از آن مبلغ داون پیمنت را بپردازید. اگر خانه اولی نباشید، بهترین راه برای جمع کردن مبلغ داون پیمنت، این است که یک حساب پس‌انداز معاف از مالیات (TSFA) باز کنید. اگر سرمایه‌ی خود را در چنین حسابی بگذارید، بدون کسر مالیات به شما سودی تعلق می‌گیرد.

خرید خانه در کانادا و بازسازی همیشه به راحتی انجام نمی‌شود. اگرچه شاید در برنامه‌های تلویزیونی این روند بسیار ساده به نظر برسد. اما شاید با مشکلات عدیده و هزینه‌های اضافی روبرو شوید. به عنوان مثال، شاید سیم کشی داخلی مشکل داشته و یا برخی از دیوارها نم داشته باشند. بنابراین حتما پیش از به کارگیری این استراتژی، شرایط خانه را به دقت بررسی کنید.

اگر به دنبال سود بیشتر هستید، ملکی را بخرید که مشکلات ساختاری ندارد و تعمیرات آن جزئی است. حتما پیش از خرید با یک مشاور املاک حرفه ای در ونکوور مشورت کنید تا مطمئن شوید که می‌توانید خانه‌ی مورد نظر را در بازه‌ی زمانی مطلوب به فروش برسانید. سپس هزینه‌ی بازسازی و قیمت آپارتمان در ونکوور را برآورد کنید. اگر بر اساس این ارزیابی سود مناسبی کسب می‌کنید، برای خرید خانه اقدام کنید.

اگر می‌خواهید در بخش املاک اجاره‌ای سرمایه گذاری کنید، حتما نرخ بهره‌ی بانک‌ها و موسسه‌های مالی مختلف را مقایسه کنید. سپس وامی را انتخاب کنید که در کنار نرخ بهره‌ی کمتر، شرایط جانبی بهتر مثل تسویه‌ی زود هنگام دارد. به یاد داشته باشید که کارگزاران وام (mortgage broker) با بانک‌ها و موسسه‌های مالی گوناگونی در ارتباط هستند و می‌توانند ده‌ها گزینه‌ی مختلف را در زمان اندکی مقایسه کنند. پس از خدمات این کارگزاری‌ها استفاده کنید و در زمان خود صرفه جویی کنید.

قوانین و شرایط سرمایه گذاری مسکن در کانادا

اگر با قوانین مالیاتی کانادا آشنا باشید، سرمایه گذاری روی خانه در ونکوور سود بیشتری خواهد داشت. در گذشته برای سرمایه گذاری در املاک ونکوور نیاز نبود که حتما شهروند کانادا باشید یا اقامت دائم داشته باشید. شما می‌توانستید با اقامت موقت کانادا نیز سرمایه گذاری کنید.

افراد خارجی حتی می‌توانستند با پرداخت مالیات بیشتر، املاک اجاره‌ای (rental property) بخرند. اما برای این کار باید حتما اظهارنامه‌ی مالیاتی را به آژانس CRA ارسال می‌کردند. اما در حال حاضر خرید توسط خارجی‌ها به طور کل ممنوع شده است.

در ادامه با قوانین مالیاتی هنگام خرید، فروش و اجاره خانه در ونکوور و کانادا آشنا می‌شوید.

مالیات بر املاک (property taxes)

وقتی ملکی را خریداری می‌کنید، باید مبلغی را به عنوان مالیات به دولت استانی پرداخت کنید (provincial transfer tax). این مبلغ در استان‌های مختلف، متفاوت است.

پس از خرید خانه باید مالیاتی را نیز به شهرداری پرداخت کنید که مبلغ آن بر اساس ارزش خانه تعیین می‌شود. با پرداخت مالیات به شهرداری، مالیات مدرسه (school tax) و سایر مالیات‌های مرتبط را نیز پرداخت می‌کنید.

اگر خانه‌ی نوسازی را خریداری می‌کنید، باید مالیات GST را به دولت فدرال پرداخت کنید. اما اگر بخواهید در یک خانه‌ی نوساز یا خانه‌ای که سازنده آن را بازسازی کرده است زندگی کنید، شاید بخشی از مالیات GST به شما بازپرداخت شود.

نکته: اگر یک خانه‌ی چند سال ساخت بخرید، مالیات GST از شما دریافت نمی‌شود. 

مالیات املاک اجاره‌ای 

بر اساس قانون مالیات بر درآمد کانادا (Canadian Income Tax Act)، سالانه درصدی از درآمد ناخالص حاصل از اجاره‌ به عنوان مالیات دریافت می‌شود. با این حال، خارجی‌ها می‌توانند درصدی از درآمد خالصی را که از طریق اجاره دادن خانه کسب کرده‌اند (پس از کسر هزینه‌ها)، به عنوان مالیات پرداخت کنند. البته برای این کار باید فرم NR6 را تکمیل کنند. اگر اجاره دادن خانه سودی برای شما نداشته باشد و ضرر کنید، شاید مالیات‌هایی که قبلا پرداخته‌اید به شما بازپرداخت شود.

قوانین مالیاتی فروش خانه

اگر مقیم کانادا باشید و ملک شما محل اصلی اقامتتان باشد، هنگام فروش آن هیچ مالیات بر درآمدی (capital gain) از شما دریافت نمی‌شود. اما اگر کانادا را ترک کنید و ارزش ملک شما بیشتر شود، هنگام خروج مالیاتی از شما دریافت می‌شود.

وقتی یک فرد خارجی خانه‌ای را در کانادا به فروش می‌رساند، دولت کانادا درصدی از فروش را نزد خود نگه می‌دارد تا مطمئن شود فروشنده مالیات را پرداخت می‌کند. این فرد باید حتما گواهی clearance certificate را به خریدار تحویل دهد. اگر یک فروشنده‌ی خارجی این گواهی را نداشته باشد، خریدار می‌تواند بخشی از مبلغ خرید را نزد خود نگه دارد. زیرا از نظر سازمان CRA، خریدار مسئول مالیات‌های پرداخت نشده‌ی فروشنده است.

به نظر شما بهترین روش سرمایه‌گذاری در املاک ونکوور کدام است؟ آیا تمایل دارید که در املاک سرمایه‌گذاری کنید؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

اگر علاقه‌مند هستید اطلاعات تکمیلی، نمودارها و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)