اجاره ملک در ونکوور کانادا

تقریبا تمام کسانی که مهاجرت می‌کنند حداقل مدتی خانه‌ای را اجاره می‌کنند. تجربیات ترش و شیرینی پیدا می‌کنند و به مرور زمان با بخشی از قوانین و شرایط اجاره در ونکوور نیز آشنا می‌شوند. اما متاسفانه گاهی این یادگیری‌ها بسیار گران تمام می‌شود.

قوانین اجاره خانه در ونکوور چیست؟ چه مواردی باید در قرارداد ذکر شود؟ چه نکاتی را بعنوان مستاجر لازم داریم که بدانیم و در نظر بگیریم؟

متاسفانه فارسی زبانان زیادی را دیده‌ام که به علت عدم آشنایی با قوانین و نکات ساده حتی بعد از چند سال زندگی در ونکوور، حقوق‌شان ضایع شده و یا متضرر شده‌اند. همین هم انگیزه نوشتن این مقاله شد. 

شاید مطالب مختلفی را در وب‌سایت‌های دیگر برای اجاره ملک در ونکوور دیده باشید؛ ولی در این مطلب من به طور کامل و بر اساس مشاهدات عینی و تجربیات شخصی‌ام بعنوان یک مشاور املاک تمام موارد را با شما به اشتراک می‌گذارم، به طوری که نه تنها دیگر در موقعیتی قرار نگیرید که خسارتی متوجه شما شود بلکه از تمام حقوق قانونی‌تان هم استفاده کنید.

امیدوارم شما نیز روزی گام‌هایی در مسیر خرید خانه در ونکوور بردارید.

اگر صاحب خانه هستید و قصد اجاره دادن ملک خود را دارید، به صفحه راهنمای صاحب خانه ها مراجعه کنید.

قیمت اجاره خانه در ونکوور

قیمت اجاره خانه در ونکوور برای قسمت‌های مختلف شهر متفاوت است. اما بطور متوسط در ژانویه 2023 اجاره کاندوی یک خوابه 2,165دلار ، دو خوابه 2837دلار و سه خوابه 3،298دلار بوده است، که افزایش کم سابقه‌ای به نسبت سال 2022 و به میزان 18.5% داشته است.

این هزینه اجاره خانه در ونکوور بسیار زیاد و سنگین است و من تا انتهای مقاله نکاتی را ذکر می‌کنم که با رعایت آن‌ها شانس زیادی خواهید داشت که خانه‌ای با قیمت مناسب پیدا کنید.

همان‌طور که شاید بدانید، بعد از اینکه خانه‌ای را اجاره کردید صاحب خانه فقط می‌تواند به میزان نرخ مصوب اجاره شما را افزایش دهد. به همین علت تمام مستاجرین معمولا بعد از چند سال به قیمتی پایین‌تر از عرف در منزل خود ساکن هستند و تا جایی که بتوانند جابجا نمی‌شوند.

یادمان باشد که صاحب خانه حتی پس از اتمام مدت قرارداد نمی‌تواند از مستاجر بخواهد که خانه را تخلیه کند، مگر اینکه خودش، فرزندش یا پدر و مادرش خانه‌ی دیگری نداشته باشند و بخواهند از آن خانه خودشان استفاده کنند.

حتی اگر خانه را بفروشند نیز خریدار جدید فقط در صورتی می‌تواند خانه را خالی کند که خریدار خودش بخواهد در آن زندگی کند. در هر صورت صاحب خانه باید یک notice (اظهارنامه) دو ماهه بعلاوه یک ماه اجاره را به مستاجر بدهد.

اما اگر مستاجر قوانین اجاره نشینی را نداند و یکی از آن‌ها را زیر پا بگذارد ممکن است صاحب خانه بتواند با استفاده از این موضوع حکم تخلیه بگیرد و به علت اهمیت این موضوع در ادامه بیشتر به آن می‌پردازیم.

در استان بریتیش کلمبیا اجاره نشینی تابع قانون BC Tenancy act است و هر توافقی خارج از این قانون باطل است. چند مورد رایج را با ذکر اصطلاح انگلیسی آن‌ها با هم ببینیم:

• Late payment of rent: اگر در موعد مقرر مبلغ کرایه را پرداخت نکنید، صاحب خانه می‌تواند پس از طی کردن مراحل قانونی بعد از چند روز فرصت دادن خیلی سریع نسبت به تخلیه واحد اقدام کند.
• New, replacement, and additional keys: اگر کلید خود را گم کنید، صاحب خانه برای جایگزنی آن و یا تهیه‌ی کلید یدکی می‌تواند هزینه‌ی غیر قابل بازپرداختی را از شما دریافت کند. این مبلغ نباید از هزینه‌ی تولید کلید بیشتر باشد. توجه داشته باشید که در بدو کرایه‌ی ملک، صاحب خانه نمی‌تواند هزینه‌ای بابت تعویض قفل‌ها از شما دریافت کند. اما اگر کلیدی هست که توسط مدیریت ساختمان ساخته می‌شود شما می‌بایست هزینه آن را طبق مصوبه‌ی ساختمان پرداخت کنید.
• Returned cheque: اگر چکی که بابت اجاره به صاحب خانه می‌دهید به هر دلیلی برگشت بخورد، بانک از صاحب خانه کارمزد دریافت می‌کند و این مبلغ را باید به صاحب خانه پرداخت کنید.
• Moving fees: اگر در ساختمانی زندگی می‌کنید که توسط strata corporation (هیات مدیره) مدیریت می‌شود، می بایست هزینه‌های ورود و خروج (move-in and move-out fees) را پرداخت کنید.  

اجاره ملک در ونکوور کانادا

بسیاری از هموطنان از طریق کانال‌های تلگرامی و فیس بوک ایرانیان ونکوور اقدام به اجاره می‌کنند و همه چیز شفاهی است. بهتر است برای جلوگیری از سوتفاهم‌ها توافقنامه‌ی خود با صاحب خانه را به صورت کتبی وضع کنید. بهترین فرم هم فرم استاندارد بریتیش کلمبیا است که در اغلب موارد از آن استفاده می‌شود.

پیشنهاد می‌دهم یک نگاهی به آن بیاندازید و خواندن و آشنایی به این فرم را موکول به زمان اجاره نکنید و حتی اگر با زبان انگلیسی آشنایی ندارید، بهتر است از یک دوست، عضو خانواده یا وکیل بخواهید که توافقنامه را برای شما توضیح دهد. در ادامه شرایط استانداردی که باید حتما در یک توافقنامه قید شده باشد را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

من در اینجا نمونه‌ی فرم قرارداد اجاره را برای راحتی کار شما می‌گذارم اما با توجه به اینکه ممکن است فرم در طول زمان تغییرات کوچکی کند، اگر روزی تصمیم به استفاده از فرم گرفتید، بهتر است با یک سرچ ساده و آخرین نسخه را از سایت Residential Tenancy Branch به شکل رایگان دانلود کنید یا از طریق ایمیل HSRTO@gov.bc.ca با آن‌ها تماس بگیرید. (دانلود نمونه قرارداد اجاره)

بر اساس ماده‌ی 13 از قانون Residential Tenancy Act (RTA)، موارد زیر باید در همه‌ی توافقنامه‌های کرایه ذکر شده باشند: 

• شرایط استاندارد - این شرایط در توافقنامه‌ی استاندارد تهیه شده توسط شعبه‌ی RTB و همچنین بخش Schedule از قانون Residential Tenancy Regulation ذکر شده است. 
• اسامی مستاجران و صاحب خانه‌ها
• آدرس واحد کرایه شده
• تاریخ انعقاد توافقنامه
• آدرس و شماره تماس صاحب خانه یا نماینده‌ی او
• تاریخ شروع کرایه نشینی 
• دوره‌ی کرایه (خواه به صورت هفتگی، ماهانه یا سایر موارد باشد)
• اگر قرارداد به صورت fixed term tenancy تنظیم شده باشد، تاریخ اتمام قرارداد باید در توافقنامه ذکر شده باشد
• اگر قرارداد به صورت fixed term tenancy بوده و دارای بند تخلیه باشد، تاریخ تخلیه باید در توافقنامه ذکر شده باشد
• مبلغ اجاره
• چگونگی تغییر مبلغ کرایه با توجه به تعداد ساکنان
• زمان پرداخت مبلغ کرایه
• خدمات و تسهیلاتی که پس از کرایه در اختیار شما قرار می‌گیرد
• مبلغ بیعانه‌های security deposit یا pet damage deposit، و تاریخی که این مبالغ پرداخت شده‌اند یا باید پرداخت شوند
• اجاره ماهیانه دقیقا شامل چه مواردی می باشد

پس از این که بیعانه‌ی security deposit (که گاهی به آن بیعانه damage deposit می‌گویند و معمولا نصف اجاره یک ماه است) را پرداخت کردید، قرارداد شما قطعی می‌شود و نمی‌توانید خانه‌ی دیگری را اجاره کنید. همچنین، صاحب خانه نیز نمی‌تواند خانه را به شخص دیگری کرایه دهد.

در همان زمان که کلیدهای خانه را

اگر اجازه‌ی نگهداری از حیوانات خانگی را داشته باشید، صاحب خانه می‌تواند بیعانه‌ی جداگانه ای (pet damage deposit) را تا سقف نصف کرایه‌ی ماهانه از شما دریافت کند. شما باید در آغاز کرایه نشینی و یا هر زمانی که حیوان خانگی خریداری می‌کنید، این بیعانه را به صاحب خانه پرداخت کنید.

البته اگر سگ شما تحت پوشش قانون Guide Dog and Service Dog Act باشد، صاحب خانه نمی‌تواند بیعانه‌ی pet damage deposit را از شما دریافت کند و یا به این خاطر خانه را به شما اجاره ندهد. 

اگر شما و صاحب خانه هردو موافقید که تغییراتی را در توافقنامه ایجاد کنید، می‌توانید به راحتی آن را اصلاح کنید. به عنوان مثال، می‌توانید یکی از شرایط را حذف کرده و شرایط جدید را متمم قرارداد کنید. البته می‌توانید تغییرات مورد نظر را در برگه‌ی دیگری یادداشت کرده و آن را به توافقنامه ضمیمه کنید.

شرایط اجاره ملک در ونکوور

اصولا اجاره تمام انواع خانه در ونکوور شبیه به هم است. اما چند نکته هست که بهتر است آن‌ها را مروری کنیم چرا که مواردی دیده شده که افراد دچار چالش از بابت این تفاوت‌ها شده‌اند. اما هر تیپ خانه ای که اجاره می کنید در همان زمان که کلید را تحویل می گیرید از تمام جزییات تا می توانید عکس و فیلم بگیرید و در فرم استاندارد بریتیش کلمبیا وضعیت خانه را ثبت کنید و به امضا هر دو طرف برسانید. (دانلود فرم بازرسی)

اجاره آپارتمان

بعضی از آپارتمان‌ها توسط مالک شخصی اجاره داده می‌شوند و گاها یک شرکت بزرگ یک ساختمان را خریداری کرده و واحدهای آن را اجاره می‌دهد. در حالت اول معمولا قرارداد بر اساس فرم استاندارد BC تنظیم می‌شود و در حالت دوم آن شرکت قرارداد خودش را دارد و در آن پیش بینی‌های بیشتری برای دفاع از حقوق خود گذاشته است.

وقتی از این شرکت‌ها اجاره می‌کنید با شرکتی که مدیریت ساختمان را بر عهده دارد، پیگیری‌هایتان را می‌کنید. اگر چیزی خراب شود معمولا طبق یک روالی جایگزین می‌شود. از طرفی امکان اینکه چند سال بتوانید در آنجا بمانید هم بیشتر است.

پیشنهاد می‌دهم اگر تصمیم گرفتید که از این تیپ شرکت‌ها خانه اجاره کنید از چند نفر از ساکنین آن در مورد کیفیت خدمات آن ساختمان بپرسید. یکی از شرکت‌های خوب و معتبر ونکوور First service است.

اجاره کاندو

کاندو نیز تقریبا همان آپارتمان است و شرکت‌هایی که مدیریت این ساختمان‌ها را برعهده دارند بر روی اجرای مفاد قرارداد با دقت نظارت می‌کنند اگرچه عموما رفتاری ندارند که ایجاد مزاحمت برای ساکنین کنند، چرا که اگر مستاجرین ناراضی باشند، قیمت اجاره آن مجتمع و مدت زمانی که واحدهایشان خالی می‌ماند تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

اجاره استودیو

معمولا دانشجویان و افراد جوان ترجیح می‌دهند که برای مدیریت هزینه‌ها در استودیو زندگی کنند. استودیو به آپارتمان‌های کوچکی اطلاق می‌شود که اتاق خواب ندارد و معمولا در آن‌ها برای خوابیدن از تخت‌های تا شو استفاده می‌کنند.

اجاره خانه مستقل

نکته‌ای که در مورد اجاره خانه مستقل خیلی اهمیت دارد، تعریف دقیق مسولیت‌ها و هزینه‌ها است. بعنوان مثال نگهداری از محوطه و نظافت سقف و ناودانی به عهده کیست. اصولا در خانه‌های مستقل هزینه‌ی قبض‌های ماهیانه خیلی بیشتر از آپارتمان است.

به همین علت به وضعیت عایق بندی پنجره‌ها دقت کنید. داشتن سقف بلند جذاب است اما گرم کردن چنین خانه‌ای مخصوصا اگر پنجره‌های تک جداره نیز داشته باشد بسیار سخت و پر هزینه است.

بعضی از خانه ها یک سویت جداگانه نیز در طبقه‌ی همکف دارند. می‌شود یکی از این خانه‌ها را اجاره کرد و بخشی از آن را اجاره داد، در این صورت سهم شما از هزینه اجاره خانه بسیار معقول می شود.

بیشتر بخوانید: کاندومیوم یا کاندو چیست

اجاره سوئیت

یکی دیگر از انواع خانه‌هایی که می‌توانید در ونکوور اجاره کنید، سوئیت می‌باشد. معمولا اجاره سوئیت در ونکوور هزینه‌ی کمتری نسبت به اجاره‌ی آپارتمان دارد. بنابرین، کسانی که تمایل دارند مبلغ بیشتری پس انداز کنند می‌توانند به اجاره سوئیت توجه بیشتری نشان دهند.

سوئیت‌ها معمولا فضاهای کوچکی هستند که در خانه‌های دیگر بوده و اجاره داده می‌شوند. بعضی از سوییت‌ها حمام و آشپزخانه‌ی مستقل نیز دارند. بهترین راه اجاره‌ی سوئیت، علاوه بر جست‌وجو در سایت‌هایی مانند Airbnb و craiglist، سپردن به کسانی است که در اتوبوس یا فروشگاه‌ها می‌بینید.

چرا که ممکن است آن‌ها خودشان سوئیت اجاره‌ای داشته باشند یا شخص دیگری را بشناسند و به شما معرفی کنند؛ اما چون فرصت و حوصله‌ی آگهی دادن ندارند، شما این سوییت‌ها را در آگهی‌ها نبینید.

یکی از موارد اختلاف، سهم هر واحد از قبض‌ها و نحوه استفاده از حیاط و مشاعات است. خانه‌ها معمولا چوبی هستند و انتقال صدا نیز قابل توجه است. بنابراین اینکه در بقیه‌ی آن خانه چه کسانی زندگی می‌کنند و ساعت خواب و بیداری و نوع زندگی آن‌ها اهمیت پیدا می‌کند.

نکات مهم در اجاره خانه در ونکوور

• با توجه به اینکه اگر جایی را اجاره کنید ملزم هستید که تا پایان قرارداد آنجا بمانید، حتما قبل از اینکه شروع جست‌وجو را شروع کنید، نیازهای خود را شناخته و اولویت‌های خود را تعیین کنید. به عنوان مثال، به فاصله‌ی خانه تا محل کار و مدرسه، امکانات رفاهی منطقه، قوانین ساختمان درباره‌ی نگهداری از حیوانات خانگی یا سیگار کشیدن و غیره توجه کنید. 
• اگر هزینه‌ای در ساختمان اتفاق بیافتد که به عهده‌ی صاحب خانه است، نمی‌توانیم آن را از اجاره کم کنیم.
• smoke free به معنی آزاد بودن سیگار کشیدن نیست بلکه به معنی ممنوع بودن آن است.
• برخی از این خانه‌ها به شکل مبله هستند و بعضی خالی، به نظر شخصی من برای تازه واردین بهتر است برای دو تا سه ماه اول یک فضای مبله اجاره کنند تا در روزهای اول تمرکزشان بر روی شناخت شهر، پیدا کردن کار و باز کردن حساب بانکی و تبدیل گواهی نامه باشد نه خرید وسایل برای خانه‌ای که خالی است و شما حتی یک بالش و پتو هم ندارید و بخواهید بدون وسیله بروید و خرید کنید.
• تمام صاحب خانه‌ها با نحوه‌ی ایجاد تبلیغات آنلاین برای واحد کرایه‌ای خود آشنا نیستند؛ بنابراین حتما علاوه بر بازدید سایت‌هایی مانند Craigslist ،Kijiji و Padmapper، به تابلوهای «vacancy» و آگهی‌های روزنامه‌های محلی توجه کنید. روش‌های بسیار متنوعی برای اجاره خانه در ونکوور هست که در مقاله‌ی روش جستجو خانه در ونکوور" به آن‌ها کامل اشاره کرده‌ایم.
• گروههای تلگرامی‌ای هم هست که ایرانیان ونکوور اگر خانه ای داشته باشند در آن تبلیغ می کنند و گاهی فرصت های خوبی در آنها پیدا می کنید.
• حتما مراقب کلاهبرداری‌های احتمالی باشید. هرگز به کسی که تاکنون ندیده‌اید، پولی پرداخت نکنید. به هیچ وجه پیش از بازدید مبلغ بیعانه را به صاحب خانه پرداخت نکنید. اگر به صاحب خانه‌ای مظنون هستید، به این موضوع توجه کنید که آیا مبلغ اجاره به صورت مشکوکی پایین است؟ حتما پیش از اجاره ملک در ونکوور نظر همسایگان را درباره‌ی صاحب خانه جویا شوید. 
• برای اینکه مطمئن شوید که کسی که خانه را دارید از او اجاره می‌کنید واقعا مالک است، از یک مشاور املاک بخواهید که یک کپی از سند آن واحد را از سامانه‌ای که فقط آن‌ها به آن دسترسی دارند به شما بدهد و نام روی سند را با کارت شناسایی صاحب خانه تطبیق دهید.
• تمام مکالمات تان را با ایمیل انجام دهید تا بعدا قابل استناد باشد.
• قوانین را کامل بخوانید، چرا که اگر تخلفی کنید جریمه صادر می‌شود.
• در صورت عدم پرداخت جریمه هر ماه به مقدار قابل توجهی به آن اضافه می‌شود.
• نهایتا این بدهی روی سند خانه ثبت می‌شود (Lien) و شما عملا مجبور می‌شوید تمام هزینه‌های ثبت بدهی را علاوه بر کل بدهی و جریمه‌های آن را پرداخت کنید.
• یافتن خانه‌ برای اجاره می‌تواند بسیار پر چالش باشد. زیرا احتمالا برای اجاره‌ی یک خانه با چندین متقاضی دیگر در رقابت باشید. بنابراین حتما هنگام بازدید از واحد تمام تلاش خود را انجام دهید تا از سایر متقاضیان متمایز شوید. به عنوان مثال، تمام مدارک مربوطه را از قبل آماده کرده و همراه داشته باشید و در اولین ملاقات حس مناسبی را به صاحب خانه منتقل کنید.

• هنگام اجاره ملک در ونکوور حتما مسئولیت‌های خود را بشناسید. شما باید مبلغ کرایه را در موعد مقرر پرداخت کرده و به نظافت خانه بپردازید. اگر صاحب خانه بخواهد در آینده خانه را به شخص دیگری اجاره دهد، به هیچ وجه نباید مانع بازدید افراد شوید (البته به شرطی که 24 ساعت قبل از بازدید به شما اطلاع داده شده باشد). 
• حداکثر مبلغی که می‌توان از شما بابت بیعانه security deposit یا pet damage deposit دریافت کرد برابر نصف کرایه‌ی ماهیانه است. اگر هزینه بیشتری بابت این بیعانه‌ها از شما دریافت شود، ماده 19 (2) از قانون Residential Tenancy Act به شما اجازه می‌دهد مبلغ اضافه را از کرایه‌ی ماه بعد کسر ‌کنید. 
• صاحب خانه نمی‌تواند شما را مورد اذیت و آزار قرار دهد. صاحب خانه حتی نمی‌تواند شما را از خانه بیرون کند؛ مگر این که رویه‌ی قانونی مناسبی را طی کرده باشد و دلایل او برای تخلیه معتبر باشد. اگر از شما خواستند که خانه را تخلیه کنید و با دلایل ارائه شده موافق نیستید، تا زمان صدور حکم مجبور به ترک خانه نیستید. 
• اگر صاحب خانه پیشاپیش افزایش مبلغ کرایه را به شما اعلام نکند، می‌توانید از پرداخت مبلغ اضافه خودداری کنید. به عبارت دیگر، تا زمانی که صاحب خانه دو ماه قبل به شما اعلام نکند که می‌خواهد مبلغ کرایه را افزایش دهد، از پرداخت مبلغ اضافه معاف هستید حتی اگر در بریتیش کلمبیا آن افزایش نرخ تصویب شده باشد.

در یک مجموعه‌ کتاب چهار جلدی تمام نکات کاربردی و مواردی را که قبل از خرید یا فروش خانه در ونکوور نیاز دارید را یک جا گرد آورده‌ایم، به شکلی که از هر منبع دیگری بی نیاز باشید.

این کتاب‌ها به دو شکل کاغذی و الکترونیکی با عنوان‌های 1.راهنمای خریداران 2.راهنمای فروشندگان 3.چک لیست خریداران و 4.راهنمای مستاجران منتشر شده‌اند و لینک دانلود رایگان همه‌ی این کتاب‌ها و شماره‌های قبلی مجله را می‌توانید با کلیک در اینجا در ایمیل خود دریافت کنید و به منظور به روز نگه داشتن شما شماره‌های جدید نیز به شکل ماهیانه تقدیم‌تان خواهد شد.

شما آپارتمان را ترجیح می دهید یا خانه؟ به نظر شما کدام منطقه ی ونکوور در آینده رشد بیشتری می کند؟ خواندن دیدگاه شما در پایین این صفحه برای ما و سایر خوانندگان بسیار کمک بزرگ و یسیار با ارزش است

اگر در مورد خرید یا پیش خرید نیاز به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی، گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

امیدوارم همیشه شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راههای ارتباط با ما)