خرید آپارتمان در ونکوور کانادا

خرید آپارتمان در ونکوور چه مراحلی دارد؟ چه نکاتی را باید برای یک خرید خوب رعایت کنیم؟ بهترین مناطق کجا هستند؟

بسیاری از افراد با توجه به مزایای آپارتمان نشینی، به خرید آن روی می‌آورند. قیمت آپارتمان در ونکوور نسبت به سایر خانه‌ها کمتر است. در نتیجه برای اکثر مردم، مخصوصا خانه اولی‌ها گزینه‌ی مناسبی است. البته آپارتمان هم معایب خود را دارد که احتمالا با بخشی از آن آشنا هستید. اما برای اطمینان از اینکه چیزی از قلم نیفتد، تمام موارد را بطور خلاصه و کامل برایتان شرح می‌دهم. در ادامه نکات و قوانین خرید آپارتمان را توضیح می‌دهم و پس از آن بهترین مناطق ونکوور برای خرید آپارتمان را معرفی می‌کنم. در آخر هم به سوال‌هایتان درباره‌ی خرید لیزهولد پاسخ می‌دهم. 

خرید آپارتمان در ونکوور کانادا

باور قلبی دارم که برای پیدا کردن خانه‌ی دلخواه خود باید نهایت تلاشمان را بکنیم. اما خانه‌ی بی‌اشکال به ندرت پیدا می‌شود. من در زمان بازدید از مشتریانم می پرسم آیا حس خوبی نسبت به خانه دارند یا نه؟ همه‌ی ما می‌توانیم به جوابی که از ناخودآگاهمان می‌آید، تکیه کنیم. البته برای گرفتن بهترین نتیجه باید منطق و احساس را ترکیب کنیم.

کسانی را می‌شناسم که از خانه‌های زیادی بازدید کرده‌اند؛ اما چون این خانه‌ها تمام ملاک‌هایشان را پوشش نداده است، خرید نکرده‌اند. اما بعد از افزایش قیمت، همان خانه‌ها را گران‌تر خریده‌اند. یا کسانی که زمین خریده‌اند و به سلیقه‌ی خودشان خانه را ساخته‌اند. پس از ساخت خانه از آن‌ها پرسیدم اوضاع چطور پیش رفت؟ همه چیز باب دلتان است؟ و آن‌ها در جواب به نواقص و مشکلات خانه‌ای که خودشان ساختند، اشاره کردند.

پس اگر خانه‌ای 80 درصد ملاک‌ها را پوشش داد و توانستیم خود را در آنجا شاد تصور کنیم، می‌توانیم آن را جدی بگیریم.

در یک کاندو (condo)، وظیفه‌ی تعمیر و نگهداری به عهده‌ی ساکنان نیست و هیئت مدیره (council) این کارها را انجام می‌دهد. همچنین یک آپارتمان امکاناتی مانند سونا، استخر، سالن ورزش، پارتی روم و غیره دارد. پس اگر در یک کاندو زندگی کنید، بدون پرداخت هزینه‌های بالا و اتلاف وقت برای رفت و آمد، می‌توانید از این امکانات استفاده کنید.

در ضمن اگر اهل مسافرت هستید، با خیال راحت واحد خود را ترک می‌کنید.

این امنیت و امکانات بالا و دردسر کم باعث شده است که بسیاری از ساکنان خانه‌های ویلایی بعد از مدتی ملکشان را بفروشند و به یک آپارتمان نقل مکان کنند (می‌توانید مقاله راهنمای کوچک کردن خانه را دنبال کنید.) 

البته نزدیکی واحدها معایبی نیز دارد. مثلا شاید سر و صدای واحدهای مجاور آزار دهنده باشد. یکی دیگر از معایب خرید آپارتمان، کوچکی آن است. شاید این فضای کوچک‌تر مناسب سبک زندگی شما نباشد. در ضمن، حتی اگر از امکانات رفاهی ساختمان استفاده نکنید، باید سهم خود از هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری را پرداخت کنید. اگر می‌خواهید اطلاعات بیشتری در مورد آپارتمان به دست آورید می‌توانید به مقاله کاندومیوم چیست؟ مراجعه کنید.

خرید آپارتمان در کانادا تشابهات و تفاوت‌هایی با خرید خانه ویلایی دارد. مهم‌ترین فرق خرید خانه‌ی ویلایی و آپارتمان در خواندن مدارک و مستندات، Depreciation report (ارزیابی وضعیت ساختمان و هزینه‌های پیش رو) و صورت‌جلسه‌های ساختمان (AGM و SGM) است که گاهی به چند صد صفحه می‌رسد. برای دیدن یک نمونه از این گزارشات روی عکس زیر می‌توانید کلیک کنید.

در حال حاضر ابزارهای آنلاینی هستند که بعضی از مشاورین املاک از جمله خود من از آن‌ها کمک می‌گیریم. این سرویس‌ها هنوز آنقدر دقیق نیستند که بشود کل کار را به آن‌ها سپرد، ولی مکمل خوبی هستند که مطمئن شویم خانه‌ای بدون ضعف یا اشکال می‌خریم.

اصولا خرید خانه یک سرمایه گذاری کم ریسک و بلند مدت است. البته برای اینکه سود خوبی بکنیم باید حداقل 5 سال صبر کنیم. 

هزینه‌های تعمیر و نگهداری یک خانه، در سود و زمانی که می‌توانید خانه را حفظ کنید، تاثیر گذار است. درست است که بعضی از خانه‌های قدیمی ارزان‌تر هستند. اما هزینه‌ی ماهیانه‌ی  تعمیر و نگهداری آن‌ها بیشتر از خانه‌های نو و گران‌تر است. مثل ماشینی که به خرج افتاده است.

در مسیر خرید، از لحظه‌ی تصمیم تا تحویل، از فرم های متعددی استفاده می‌کنید. با کمک مشاور بهترین تصمیم را بگیرید و مدارک و مستندات را برسی کنید. اطلاع از قوانین و شرایط به شما کمک می‌کند که تمرکز و انرژی خود را روی خود تصمیم بگذارید نه روی مسولیت قانونی و حقوقی آن. این موضوع آنقدر مهم است که در جلسات آموزشی‌ای که برای خریدارن می‌گذارم، یک کپی از این فرم‌ها و موارد لازم را به آن‌ها می‌دهم و بخشی از زمان را نیز به این موضوع اختصاص می‌دهم.

شرایط و قوانین خرید آپارتمان در ونکوور کانادا

اگر آفری برای خرید یک آپارتمان بفرستید و فروشنده آن را قبول کند، قرارداد جاری و الزام آور می‌شود؛ حتی اگر داون پی‌منت را پرداخت نکرده باشید. در واقع اگر شما به هر دلیلی تصمیم خود را عوض کنید، فروشنده می‌تواند خسارت احتمالی را از شما بگیرد و مبلغ دپازیت (deposit) را نیز پس ندهد.

اگر در آن واحد مستاجر هست، شاید در روز تحویل آن را تخلیه نکند؛ حتی اگر برایش notice فرستاده باشید. پس بهتر است در قرارداد ذکر کنید که فروشنده باید یک mutual agreement با مستاجر تنظیم کند و آن را به خریدار ارایه کند.

مشاور شما علاوه بر اینکه مدارک آپارتمان را می‌خواند، در توضیحات قرارداد باید اشاره کند که اینها جزو لاینفک قرارداد است.

لیست مدارکی که باید از فروشنده بخواهید: تمام صورت‌جلسه‌های دوسال گذشته، Assessmentها، Depriciation report ها، Title (سند)، PDS  (اقرار نامه وضعیت آپارتمان که توسط مالک امضا می‌شود) و Form B.

قرارداد خرید خانه و سایر فرم‌هایی که باید امضا کنید به بیست صفحه می‌رسد. در ابتدای همکاری، از مشاورتان بخواهید این فرم‌ها را برایتان توضیح دهد. اگر سوالی دارید و متوجه جواب نشدید، ده بار بپرسید. بهتر از این است که ندانسته امضا کنید.

بعضی از ساختمان‌ها فضاهای تجاری هم دارند که مشاورتان باید صورت‌جلسه‌های آن‌ها را نیز به شما بدهد.

مواردی که نیاز به بررسی بیشتر دارد، مثل وام، بررسی مدارک، بازرسی فنی واحد (یا اینسپکشن) و غیره را بعنوان شرط (Subject) به آفر خود اضافه کنید. اگر این شرط‌ها برآورده نشوند، می‌توانید از خرید آن آپارتمان در ونکوور کانادا بدون ضرر و زیان انصراف دهید. 

تاریخی برای برآورده کردن هر شرط تعیین می‌شود که به آن تاریخ Subject removal می‌گویند (معمولا برای وام ده روز، برای اینسپکشن و خواندن مدارک 3 تا 4 روز). هرچه این مهلت کوچک‌تر باشد، قدرت چانه زنی شما بالاتر می‌رود.

البته هرچه شرط‌های کمتری در قرارداد بگذارید، پیشنهادتان قوی‌تر است و شانس پذیرش بیشتری دارد. پس حتما بعضی موارد مثل خواندن مدارک را قبل از ارائه آفر انجام دهید. یا می‌توانید هنگام خرید خانه در ونکوور، نامه Pre-approval را بگیرید و مهلت کوتاه‌تری بابت Subject removal بگذارید. برای بازرسی هم می‌توانید قبل از نوشتن آفر آن را انجام دهید.

اگر شرطی مثل اخذ وام دارید و می‌خواهید بخاطر آن قرارداد را فسخ کنید، شواهد و مستنداتی که ثابت کند نهایت تلاشتان را برای این موضوع کرده‌اید، نزد خود نگه دارید. در این صورت، اگر ادعایی صورت گرفت می‌توانید از خود دفاع کنید.

در نظر داشته باشید که شرایط خرید آپارتمان در کانادا با شرایط خرید سایر املاک تفاوت‌هایی دارد. هنگام خرید آپارتمان حتما به اسناد منحصر به فردی مانند گواهی Form B information certificate  و گواهی وضعیت (که به آن estoppel certificate یا status certificate نیز می‌گویند) توجه کنید. در ادامه دلیل اهمیت این گواهی‌ها را توضیح می‌دهیم. 

نکات مهم در خرید آپارتمان در ونکوور

• اگر شارژ ماهانه‌ی ساختمان (strata monthly fees) کم باشد، حتما موجودی صندوق ذخیره را بررسی کنید؛ زیرا اگر کم باشد، شاید در آینده هر واحد مجبور شود بابت تعمیرات اساسی مبلغ جداگانه‌ای پرداخت کند.
• اگر واحدی که می‌خرید در طبقه همکف باشد و در پارکینگ زیر آن باشد، صدای باز و بسته شدن آن مزاحم شما می‌شود.
• عوامل نشت آب و رطوبت را جدی بگیرید. مخصوصا در ساختمان‌های چوبی.
• در گزارش بازرسی به وضعیت فونداسیون توجه جدی کنید.
• به فاصله‌ی واحد با آسانسور توجه کنید و مسیر آن تا پارکینگ محل گذاشتن زباله را بررسی کنید.
• اگر عمر آسانسور، سقف و جداره بیرونی ساختمان تمام شده باشد، در آینده هزینه‌های جدی می‌تراشد.
• در زمان بازدید، سقف را با دقت بررسی کنید. وضعیت کف نیز سلامتِ اسکلتِ چوبیِ زیر آن را مشخص می‌کند. 
• قوانین ساختمان مانند نوع و تعداد حیوانات خانگی، سن ساکنین، استعلام دخانیات و غیره را بخوانید و به برگه‌ها و کاتالوگ‌ها اکتفا نکنید.
• صورت‌جلسه‌ها را بررسی کنید تا بدانید که آیا از واحدهای مجاور به دلیل ایجاد سر و صدا یا هر مشکل دیگری شکایت شده است یا خیر.  

بیشتر بخوانید: هزینه زندگی در ونکوور 2023

بهترین مناطق ونکوور برای خرید آپارتمان

هر شخصی بسته به نیازهایش (مثل مدرسه، مرکز خرید، وسایل نقلیه‌ی عمومی، نزدیکی به محل کار و یا دوستان و بستگان) منطقه‌ای را انتخاب می‌کند. لطفا هنگام انتخاب منطقه به نیازها، خواسته‌ها و سبک زندگی خود توجه کنید. در غیر این صورت، حتی با خرید آپارتمان در لوکس‌ترین مناطق نیز از زندگی خود لذت نمی‌برید.

اما از نظر رشد اقتصادی، مناطقی که قیمت مناسبی دارند (مانند نواحی شرقی) و یا مناطقی که تغییر بافت می‌دهند (مثل Harbourside نورث ونکوور)، رشد قیمت بیشتری دارند. بعنوان مثال رشد قیمت North Gate بیشتر از Lonsdale بوده است.

به شما توصیه نمی‌کنم که حتما دنبال خرید آپارتمان در مناطق لوکس و گران باشید. بلکه به شما می‌گویم که در منطقه‌ای خرید کنید که هم نیازهایتان را برآورده می‌کند، هم آینده‌ی رو به رشدی دارد. برای تشخیص مناطق رو به رشد می‌توانید به برنامه‌های توسعه‌ی منطقه توجه کنید. زیرا اگر در یک منطقه برنامه‌ای برای ساخت مدرسه وجود داشته باشد، پتانسیل رشد آن بالا می‌رود.

هنگام انتخاب منطقه به فاصله‌ی آن تا محل کار خود دقت کنید. زیرا قطعا نمی‌خواهید زمان زیادی را صرف رفت و آمد به محل کار کنید. همچنین اگر فرزندی دارید، محله‌های نزدیک مدارس خوشنام، بهترین انتخاب هستند.

اگر به تغییر خانه‌ی خود فکر کرده‌اید، مقاله‌ی فروش ملک در ونکوور را بخوانید.

بیشتر افراد هنگام خرید آپارتمان در ونکوور فقط به میانگین قیمت‌ها در مناطق مختلف توجه می‌کنند. این رقم فقط میانگین قیمت آپارتمان‌ها در منطقه است و از نظر ریاضیاتی گمراه کننده است. مطمئنا در تمامی مناطق آپارتمان‌هایی با قیمت کمتر و بیشتر از میانگین پیدا می‌شوند. بنابراین در تمام مناطق فرصت‌های مناسبی برای خرید کاندو (condo) وجود دارد.

با توجه به اینکه پرداخت دستمزد مشاور املاک خریدار به عهده‌ی مشاور املاک فروشنده است و هیچ هزینه‌ی اضافه‌ای برای شما و فروشنده ندارد، قطعا توصیه می‌کنم که برای خرید آپارتمان حتما از خدمات با تجربه‌ترین و بهترین مشاور املاک در ونکوور استفاده کنید. مشاوران با تجربه اطلاعات جامعی درباره‌ی قیمت خرید آپارتمان در ونکوور به تفکیک محله دارند. این افراد با وضعیت بازار آشنا هستند و با توجه به شرایط، نیازها و خواسته‌های شما بهترین منطقه برای خرید آپارتمان را به شما معرفی می‌کنند.

لیزهولد بخریم یا نخریم؟ 

لیزهولد leasehold چیست؟ ابتدا بیایید ببینیم لیزهولد leasehold چیست و بعد ببینیم که خرید آن صلاح است یا نه؟ در املاک لیزهولد leasehold property، خریدار فقط مالک ساختار فیزیکی خانه (کاندو، خانه ویلایی، تاون هاوس) می‌شود و زمین تحت تملک قرار نمی‌گیرد. در واقع مالک زمین، زمین را به خریدار خانه اجاره می‌دهد. 

معمولا مالک این زمین‌ها شهرداری، یک شرکت خاص و دانشگاه است. شاید هم این زمین‌ها جزو زمین‌های محافظت شده‌ی بومیان (First Nations Reserve lands) باشد. به عنوان مثال، زمین‌های جنوب False Creek در نزدیکی جزیره‌ی گرنویل Granville Island و همچنین زمین‌های جنوب شرقی ونکوور در امتداد رودخانه‌ی Fraser River لیزهولد هستند و شهرداری ونکوور (City of Vancouver) مالک آن‌ها است. همچنین بسیاری از زمین‌های لیزهولد در West End ونکوور تحت تملک شرکت‌های مختلف هستند. 

حالا که جواب سوال لیزهولد leasehold چیست را گرفتید، بیاید ببینیم در صورت خرید تا کی مالک یک خانه‌ی لیزهولد هستید؟ اگر تصمیم به خرید ملک لیزهولد leasehold در ونکوور کانادا بگیرید، تا زمان فسخ قرارداد لیز lease و یا تا زمان فروش آن مالک آپارتمان خواهید بود.

اگر قرارداد لیز lease منقضی شود و شما همچنان در آن خانه باشید، باید دوباره با مالک زمین مذاکره کنید. اگر می‌خواهید یک ملک لیزهولد leasehold property بخرید، باید حتما با جزئیات قرارداد لیز lease آشنا شوید. در این قرارداد اطلاعاتی مانند مدت زمان قرارداد وجود دارد. به عنوان مثال، مبلغ اجاره‌ی ماهیانه و قوانین افزایش اجاره در قرارداد وجود دارد.

مطمئنا بسیاری از افراد می‌خواهند بدانند آیا می‌توان برای خرید لیزهولد وام گرفت؟ خب اعطای وام به این نوع از املاک پیچیده‌تر است. هرچه قدیمی‌تر باشد گرفتن وام برای آن سخت‌تر و فروش آن هم مشکل‌تر است. با این حال، خیلی‌ها را می‌شناسم که توانسته‌اند برای خرید لیزهولد وامی با شرایط خوب و نرخ بهره‌ی مناسب دریافت کنند.

اصولا لیزهولد برای مقطع کوتاه مثلا 5 تا 10 ساله آن هم در ساختمانی که در ده سال گذشته ساخته شده، برای کسی که نمی‌تواند Freehold بخرد یا کسی که برنامه‌ی زندگی‌اش این است که تا آخر عمر در آن خانه بماند و با پرداخت قسط کمتر به سایر جنبه های مالی زندگی‌اش برسد، گزینه‌ی بدی نیست. این را هم حتما در نظر بگیرید که این خانه‌ها معمولا به اندازه Freehold رشد قیمت ندارند.

شما آپارتمان در ساختمان بلند مرتبه را ترجیح می‌دهید یا کوتاه مرتبه؟ ترجیح می‌دهید در مرکز شهر باشید یا نواحی خلوت‌تر؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

اگر علاقه‌مند هستید اطلاعات تکمیلی، نمودارها و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)