تحلیل بازار ملک در ونکوور کانادا | در بازار مسکن ونکوور چه می گذرد؟

به نظر من هدف از تحلیل، پیدا کردن چشم‌انداز بازار در آینده بر اساس اتفاقات اکنون به منظور گرفتن یک تصمیم بهینه است. این اطلاعات را چه بخواهیم چه نخواهیم از طریق رسانه‌های اطراف ما، دایره دوستان و بستگان و حتی از ارتباطات تصادفی ما در خیابان و محیط کار به ما می‌رسد. خُب با این اوصاف تفسیر می‌خواهیم چه کار و به چه دردی می‌خورد؟ اول نیاز داریم با هم چند اصل را مرور کنیم تا بتوانم جواب را با شما درمیان بگذارم.

تحلیل بازار مسکن در ونکوور

صحت و سقم آنچه می‌شنویم بسیار اهمیت دارد، همه‌ی ما تجربه‌ی شنیدن اخبار در فضای مجازی را داشتیم که بعد مطلع شدیم که یا کلا شایعه بوده یا بخشی از واقعیت جا افتاده بوده است (جمالزاده اگر یک نقطه‌اش را برداریم می‌شود حمالزاده).
آیا اطلاعات مربوط به تمام مولفه‌ها به گوش ما رسیده است؟
این اطلاعات در ترکیب با هم چگونه کار می‌کنند و برایند مطلب کجاست؟

من در اینجا تمام تلاشم را کرده‌ام که با تحلیل و الگو گرفتن از بازار ملک ونکوور در گذشته و لحاظ کردن تمام مستندات و شواهد حال حاضر بازار، بتوانم چشم انداز روشنی برای آینده ترسیم کنم و نیز جواب پرسش‌هایی مثل این سوالات را هم بدهم: آیا بالا رفتن بهره باعث می‌شود که مالکین نتوانند قسط خود را بدهند و مجبور خواهند شد که به قیمت پایین‌تری بفروشند؟ چه فرصت‌ها و ریسک‌های جدیدی در قسمت‌های مختلف بازار خرید واحد آماده و پیش خرید بوجود خواهد آمد؟ بیایید به اتفاق جواب همه‌ی این سوالات را با ذکر دلیل و منطق ببینیم.

وضعیت کنونی ملک در ونکوور

اوایل 2023 تعدادی از مشتریان در یک جلسه‌ی حضوری از من خواستند که وضعیت بازار ملک ونکوور در سال 2023 را پیشبینی کنم. در آن موقع سریعا متوجه شدم که سال پر فراز و نشیبی را در پیش داریم.

و وضعیت بازار دقیقا همین‌طور بوده است.

در سال 2023 آمار تعداد خانه‌های فروخته شده، آمار تعداد لیستینگ‌های جدید و آمار تعداد املاک موجود در بازار به رکورد پایین‌ترین مقدار رسیده است. بر خلاف تمام احتمالات، قیمت‌ها در بهار بالا رفت. این موضوع بانک Bank of Canada را (که نگران شده بود) تشویق کرد که دوباره افزایش نرخ بهره را شروع کند. بازده اوراق قرضه نیز همین روند را ادامه داد و باعث افزایش نرخ بهره شد. فعالیت‌های خرید دوباره متوقف شده است و تغییرات قیمت ملک نیز همین روند را ادامه می‌دهد. اگر بخواهم وضعیت بازار ملک را ساده‌تر توضیح دهم باید بگویم که روند بازار در سال 2023 همانند تجربه‌ی سواری بر روی رولر کوستر بوده است.

آمارهای اخیر CREA حاکی از تغییر ناگهانی روند قیمت‌ها در سرتاسر بازار ملک کانادا است. طبق آمار رسمی، آمار تعداد خانه‌های فروخته شده در سرتاسر کانادا در ماه سپتامبر نسبت به سال گذشته 1.9% افزایش یافته است، اما این در واقع سومین آمار پایین در 20 سال اخیر بوده است. با توجه به اینکه نرخ وام مسکن در محدوده ۶% است و بسیاری از وام‌های با نرخ مطلوب‌تر (بین 4% تا 5%) منقضی شده‌اند، خریداران در حاشیه قرار گرفته‌اند.

کارگاه آموزشی خرید خانه در ونکوور

تنها تفاوت بین سپتامبر 2023 و سپتامبر 2022 این است که در سال گذشته تعداد لیستینگ‌های جدید فقط برابر 68 هزار واحد بود که کمترین تعداد در 17 سال گذشته است. اما در سال 2023 آمار تعداد لیستینگ‌های جدید 14% افزایش یافته است و دوباره به سطح متوسط بلندمدت (متوسط بلندمدت تعداد لیستینگ‌های جدید) برگشته است. موجودی املاک در بازار بالاخره در حال افزایش است.

به طور خلاصه، تقاضا ضعیف مانده است اما بالاخره آمار تعداد لیستینگ‌های جدید و آمار موجودی ملک در بازار در حال رشد است. این دستورالعملی برای کاهش قیمت‌ها در ماه‌های زمستان است (فعالیت خرید در این ماه‌ها معمولا کمتر است).

بنابراین، به نظر می‌رسد که وضعیت تقاضا به‌طور باورنکردنی‌ای چالش‌برانگیز است. مگر اینکه نرخ بهره‌ی وام مسکن به طور قابل توجهی کاهش یابد. برای اینکه تصویر درستی از ظرفیت استقراض کنونی به شما بدهم، فرض کنید می‌توانید وامی با نرخ بهره‌ی 6.14% بگیرید (که اکنون یکی از وام‌های با نرخ بهره‌ی پایین است).

برای دیدن ویدئو تحلیل بازار مسکن در ونکوور کانادا در آپارات کلیک کنید

یک وام گیرنده که 100 هزار دلار در سال درآمد دارد و 20% پول پیش مسکن داده است و هیچ وامی ندارد، اگر بخواهد وامی با دوره امورتیزیشن 30 ساله بگیرد:

در سپتامبر 2016 می‌توانست 796 هزار دلار وام با نرخ بهره‌ی 2.34% بگیرد.
در فوریه‌ی 2022 می‌توانست 598 هزار دلار وام با نرخ بهره‌ی 5.25% بگیرد.
امروز می‌تواند 466 هزار دلار وام با نرخ بهره‌ی 8.14% بگیرد.

بنابراین بله، به نظر منطقی است که انتظار داشته باشیم که شاخص HPI نزولی شود.

به یاد داشته باشید که این شاخص به سمت انتاریو سنگینی می‌کند و همان‌طور که می‌دانیم بازار ملک بسیار محلی است. انتاریو نه تنها در مرکز جنون سوداگرانه قرار داشت، بلکه اکنون به نظر می‌رسد در کانون طوفان قرار دارد. نسبت فروش به لیستینگ‌های جدید در انتاریو اکنون در همان سطوحی قرار دارد که آخرین بار در زمان بحران مالی شاهدش بودیم.

پس همان‌طور که گفتم نرخ‌ها باید سریعا کاهش یابد تا مقداری از این فشار کاسته شود. هر ماه که می‌گذرد، کانادایی‌های بیشتری به گرداب نرخ بهره‌ی بالاتر کشیده می‌شوند. طبق گزارش‌های مالی اخیر ۵ بانک بزرگ، از الان تا آگوست 2024 به طور متوسط هر ماه ۷۰ هزار وام مسکن با نرخ‌های بسیار بالاتر تمدید می‌شود و از آگوست 2024 به بعد هر ماه 105 هزار وام مسکن با نرخ‌های بالاتر تمدید خواهد شد.

تقریبا 100,000 خانوار کانادایی ماهانه شاهد دو برابر شدن (یا شاید حتی بیشتر) نرخ بهره‌ی خود هستند. به نظر شما این موضوع چه تاثیری بر روی هزینه‌های اختیاری می‌گذارد؟

عجیب اینکه تیف مک‌لم رئیس بانک کانادا اخیرا اعلام کرده است که آن‌ها انتظار رکود اقتصادی در کانادا را ندارند!

اگر به گفته‌ی او باور دارید، خانه‌ای دارم که می‌خواهم آن را به شما بفروشم!

قوانین جدید برای خانه‌های اجاره‌ای کوتاه‌مدت

در سال‌های اخیر تعداد واحدهایی که به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند (short-term rental) در بریتیش کلمبیا و سایر نقاط جهان رشد بسیاری داشته است. واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت شامل واحدهایی است که در پلتفرم‌های Airbnb، VRBO، Expedia و FlipKey لیست می‌شوند.

داده‌ها نشان می‌دهد که اجاره‌ی کوتاه‌مدت این واحدها در بریتیش کلمبیا باعث می‌شود که هزاران واحد اجاره‌ای که برای اجاره‌ی بلندمدت مناسب هستند، به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده شوند و خانه‌های مورد نیاز مردم برای اجاره از دسترس خارج شوند.

مانند اکثر مناطق جهان، بریتیش کلمبیا به این چالش پاسخ می‌دهد و مقرراتی برای واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت تنظیم می‌کند تا بتواند دوباره این واحدها را به بازار اجاره‌ی بلندمدت برگرداند.

قانون Short-Term Rental Accommodation Act

بریتیش کلمبیا با چالش مسکن مواجه است و دسترسی ساکنان به انواع مسکن مانند مسکن اجاره‌ای بلندمدت بسیار کم است.

افزایش آمار انواع خانه‌هایی که به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند، باعث می‌شود که خانه‌های بیشتری از دسترس ساکنان بریتیش کلمبیا خارج شود. در بریتیش کلمبیا بیشتر از 16,000 خانه برای مدت زیادی از سال به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شود. این موضوع باعث می‌شود که یافتن خانه‌های اجاره‌ای بلند مدت و مقرون به صرفه چالش انگیزتر شود.

بسیاری از دولت‌های منطقه‌ای مقرراتی برای واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت تنظیم کرده‌اند، اما اجرای این آیین نامه‌ها با چالش همراه است. دولت‌های منطقه‌ای (local governments) به استان‌ها درخواست داده‌اند که ابزارها و منابع بیشتری در اختیارشان قرار دهند.

اهداف قوانین جدید عبارت‌اند از:

دادن ابزارهای قوی‌تر به دولت‌های منطقه‌ای برای اجرای آیین‌نامه‌های مربوط به واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت
بازگرداندن واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت به بازار اجاره‌ی بلندمدت
ایجاد نقش جدید استان برای تنظیم مقررات مربوط به واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت

قوانین جدید به تمام واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت که به عموم عرضه می‌شود، اعمال می‌شود و شامل موارد زیر است:

واحدهایی که توسط یک پلتفرم عرضه می‌شوند. یعنی جایی که مردم واحدها را رزور می‌کنند و مبلغی بابت خدمات اجاره پرداخت می‌کنند (به عنوان مثال این پلتفرم‌ها شامل Airbnb، VRBO، Expedia و FlipKey است)
واحدهایی که در سایر فوروم‌ها لیست می‌شوند (مانند Facebook Marketplace، Kijiji و Craigslist)
واحدهایی که در یک روزنامه تبلیغ شده‌اند

قوانین جدید به موارد زیر اعمال نمی‌شود:

زمین‌هایی که دولت فدرال برای استفاده‌ی بومیان کانادا کنار گذاشته است (Reserve lands)
زمین‌های بومیان Nisga'a و هر زمینی که از طریق یک معاهده به بومیان متعلق است (مگر اینکه بویمان از طریق یک توافقنامه‌ی همکاری با استان بخواهند که کل یا برخی از قوانین در آنجا نیز اعمال شود)
هتل‌ها و متل‌ها

بعضی از این قوانین جدید، مانند توانایی مناطق (regional districts) برای صدور مجوز کسب و کار و همچنین افزایش مقدار حداکثر جریمه‌ها، سریعا اجرایی می‌شود. سایر تغییرات مانند «مقررات اجاره‌ی کوتاه‌مدت واحدها به شرطی که واحد در خانه‌ی اصلی صاحب خانه قرار داشته باشد» و همچنین «ثبت واحدهای اجاره‌ی کوتاه‌مدت» بعدا اجرایی خواهد شد.

مشکلات مورگیج

اخیرا نرخ تورم به 3.1% کاهش یافته است و شواهد بیشتری داریم که نشان می‌دهد افزایش نرخ بهره در این سیستم جواب می‌دهد. تقاضا همچنان در حال کاهش است. خانواده‌ها دیگر وام نمی‌گیرند و در نتیجه وضعیت اقتصاد رو به وخامت است. در سه ماهه‌ی سوم تولید ناخالص داخلی (GDP) با نرخ سالانه‌ی 1.1% کاهش یافت. این آمار بسیار کمتر از انتظارات بانک کانادا بود که توقع داشت 0.8% رشد داشته باشد. در حالی که اقتصاددانان مشغول بحث درباره‌ی این هستند که آیا اکنون رسما یک رکود اقتصادی را تجربه می‌کنیم یا نه، آمار سرانه‌ی تولید ناخالص داخلی برای پنجمین فصل متوالی کاهش یافته است.

امروزه وضعیت مالی اکثر کانادایی‌ها نسبت به سال گذشته وخیم‌تر شده است. آمار مخارج مردم کاهش یافته است. چونکه کانادایی‌ها بخش بیشتری از پس انداز خود را صرف تسویه‌ی بدهی‌های بزرگ می‌کنند. این موضوع را می‌توانید از درآمدهای بانکی اخیر ببینید. درآمدهای بانکی اخیر نشان می‌دهد تعداد وام‌هایی که امورتیزیشن منفی دارند کاهش یافته است. در واقع وام گیرندگان تسلیم می‌شوند و نرخ بهره‌ی متغیر خود را به نرخ بهره‌ی ثابت عوض می‌کنند و برای کاهش بدهی خود نقدا پول بیشتری می‌دهند. در حال حاضر نرخ اعتبار مصرفی (consumer credit) در کانادا به کم‌ترین مقدار در ۳۰ سال گذشته رسیده است؛ و اگر تورم را در نظر بگیریم، می‌بینیم که برای اولین بار پس از رکود بزرگ دهه ۱۹۹۰، اعتبار خانوار (household credit) به سرعت در حال کاهش است. اهرم زدایی (عدم استفاده از اهرم مالی) آغاز شده است.

کافی است بگویم که ما خودمان یک رکود ترازنامه خانوار داریم که پتانسیل این را دارد که سریعا بحرانی‌تر شود؛ مگر اینکه نرخ بهره فورا کاهش یابد. طبق نظرسنجی‌ای که رویترز از 26 اقتصاددان انجام داد، بانک کانادا در سه ماهه دوم سال بعد کاهش نرخ بهره را شروع می‌کند و انتظار می‌رود که تا انتهای سال 2024 نرخ بهره به طور متوسط به مقدار 100 basis points کاهش یابد.

رشد ملک ونکوور در n سال گذشته

قبل از رفتن به مرحله بعد حتما باید یک مرور کوتاه بر گذشته بازار بکنیم. اگر به نمودار قیمت انواع خانه و تحلیل بازار مسکن در هر کجای ونکوور نگاه کنیم، رشد قیمت قابل توجهی اتفاق افتاده اگرچه در نواحی مختلف و زمان‌های متفاوت این مقدار متفاوت بوده ولی همیشه مثبت و زیاد بوده است، علاوه بر رشد جمعیت و مهاجر پذیر بودن کانادا عوامل متعدد دیگری نیروی محرک این بخش اقتصاد است؛ مانند آب و هوای معتدل و مطلوب‌تری که ونکوور دارد همیشه باعث جذابیت آن برای ساکنین سایر استان‌ها به این شهر بوده است. من بارها از افراد زیادی شنیدم که زمانی که مهاجرت می‌کردند اگر می‌دانستند چنین جایی در کانادا وجود دارد به سایر استان‌ها نمی‌رفتند. با تغییر زیر ساخت‌ها و رایج شدن دورکاری و کار هایبرید برای تعداد بیشتری از ساکنین سایر استان‌ها این امکان فراهم شده است که به ونکوور بیایند که این خود در کنار دسترسی آسان تجار شرق آسیا تاثیر جدی دائمی بر رونق وضعیت بازار مسکن ونکوور گذاشته است.

بازار ملک ونکوور در آینده

اینجا جایی است که نقشه‌ی راه را به شما می‌دهم.

اگر این خبر را هنوز نخوانده‌اید، بدانید دولت بریتیش کلمبیا برنامه‌های خود را دنبال کرده است و به طور رسمی قانونی را تصویب کرده است که براساس آن پهنه‌بندی مولتی پلکس در همه‌ی زمین‌های مخصوص خانه‌های ویلایی و همچنین مناطق مسکونی با تراکم بالا و نزدیک به ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی اجباری می‌شود. لایحه‌ی ۴۴، شهرداری‌ها را مکلف می‌کند که مجوز ساخت 4 تا 6 واحد در یک قطعه زمین مختص خانه‌ی ویلایی را بدهند. البته این لایجه مخصوص جوامعی است که بیشتر از 5000 جمعیت دارند. همچنین مساحت زمین نیز باید بیشتر از 3000 فوت مربع باشد.

کافیست بگویم که وقتی که این رکود مسکن فروکش کند و چرخه‌ی ساخت و ساز دوباره افزایش یابد، در سال‌های آینده این قانون جدید تغییرات زیادی در مناطق به وجود می‌آورد.

شاید حتی خبر بزرگ‌تر، قانون توسعه ترانزیت محور باشد. این استان ملزم کرده است که ساختمان‌ها حداقل 8 طبقه باشند و بسته به نزدیکی ساختمان به ایستگاه‌های ترانزیت، تعداد طبقات می‌تواند بیشتر باشد. به عنوان مثال، اگر در فاصله ۲۰۰ متری یک ایستگاه skytrain باشید، می‌توانید حداقل یک ساختمان 20 طبقه بسازید.

در سال‌های آینده استان بریتیش کلمبیا 100 محل برای توسعه‌ی ترانزیت محور تعیین خواهد کرد که 70 محل آن در نزدیکی ایستگاه‌های Skytrain خواهد بود.

سایر محل‌های مخصوص توسعه ترانزیت محور در نزدیکی ایستگاه‌های اتوبوس قرار خواهند گرفت. البته ایستگاه‌هایی با دو تقاطع با بیشتر.

در حال حاضر موافقت یا عدم موافقت شما با تغییرات پیش آمده بی‌معنی است. تنها چیزی که می‌دانیم این است که افزایش تراکم در راه است. جای تعجبی ندارد اگر استان‌هایی مانند انتاریو نیز همین رویه را پیش بگیرند.

در کنار برنامه‌های دولت برای پذیرش تعداد بسیار زیاد مهاجران جدید، آنچه نباید فراموش کرد میزبانی مسابقات جام جهانی 2026 است، این مسابقات در هر شهری که برگزار شده بر رونق اقتصادی کوتاه و بلند مدت آن شهر تاثیر گذاشته و البته قیمت و وضعیت بازار مسکن ونکوور نیز از این امر مستثنی نخواهد بود.

مزایای ورود به بازار مسکن

تحلیل بازار مسکن در ونکوور بدون بررسی مزایای آن برای مصرف کنندگان و سرمایه گذاران کامل نخواهد بود. مصرف کنندگان و سرمایه گذاران می‌توانند در این بازار به قیمت پایین خرید کنند و مدتی، شاید چند سال، بخاطر نرخ بهره سود بانکی بیشتری پرداخت کنند و یا صبر کنند که نرخ بهره پایین بیاید و البته در آن زمان قیمت‌ها دیگر این نخواهد بود. این تصمیم با شما است و هر تصمیمی که بگیرید قابل احترام است و در خصوص اینکه "براساس تحلیل بازار ملک در ونکوور چه تصمیمی باید گرفت؟" اگر نظر شخصی محسن صانعی را بخواهید بدانید جواب من این است که بر اساس قدرت خرید خود با حوصله بگردید و یک خرید خوب کنید؛ چه از لحاظ قیمت چه از لحاظ مشخصات و ویژگی‌های خود خانه‌ای که می‌خرید. بنابراین خریداری که دنبال شکار خوب بگردد برنده‌ی کوتاه مدت و بلند مدت میدان خواهد بود. از طرفی 1.تفاضل قسط با سود بالا و کم را همان اول با چانه زنی و مذاکره تخفیف گرفته 2.زودتر از خانه‌ی جدیدش استفاده می‌کند 3.همچنین بجای پرداخت قسط دیگران اقساط خانه‌ی خودش را می‌دهد و از همه مهم‌تر 4.در بازار رقابتی با قیمت بالاتر آینده خرید نمی‌کند. اصولا زمانی همه می‌فروشند وقت خرید است و زمانی که همه می‌خرند وقت فروش است.

البته همان‌طور که همیشه اشاره کردم این تحلیل‌ها کلی بوده و آمارها از یک سو برای شهرهای مختلف مترو ونکوور و حتی محله‌های مختلف و از طرف دیگر محدوده قیمتی ملک مورد نظر، سن و وضعیت آن می‌تواند بسیار متفاوت باشد. بنابراین اگر قصد خرید، فروش و یا سرمایه گذاری دارید حتما از مشاور مورد اعتماد خود بخواهید تحلیل اختصاصی بر اساس نیازها و خواسته‌های شما آماده و تهیه کند تا بتوانید بیشترین سود را بدست آورید.

آیا به نظر شما با توجه به شرایط کنونی بازار، چه زمانی برای خرید بهتر است؟ و اصولا خرید خانه سرمایه گذاری بهتری است یا آپارتمان؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

امیدوارم که توانسته باشم به دانسته های شما اضافه کرده باشم. اگر سوالی در مورد مطالب این صفحه دارید یا نیاز به توضیح بیشتر و اطلاعات و نمودارهای اختصاصی یک محله دارید، خوشحال می شوم کمکی کنم.

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)