کاندو (کاندومینیوم) چیست و چه تفاوتی با آپارتمان دارد

محسن صانعی  |   تاریخ بروز رسانی ژانویه 2025

به احتمال زیاد هنگام جست‌وجو برای اجاره یا خرید خانه در کانادا، با واژه‌های کاندو و آپارتمان آشنا شده‌اید. آیا تا به حال به این فکر کردید که کاندو چیست؟ و چه تفاوتی با آپارتمان دارد؟

من و شاید خود شما تعریف‌های متعددی برای کاندو شنیده‌ایم برخی کاندو و آپارتمان را مانند هم در نظر می‌گیرند، از بعضی‌ها اگر بپرسید می‌گویند در کاندو شما مالکیت عرصه (زمین) ندارید و فقط مالک اعیان (بنا) می‌شوید، تعریف رایج دیگر این است که واحدی که در یک ساختمان کوتاه مرتبه باشد آپارتمان است و اگر در ساختمان بلند مرتبه باشد به آن کاندو گفته می‌شود.

اگر در صدد یافتن پاسخ سوال «کاندو چیست؟» هستید و می‌خواهید تفاوت آن را با آپارتمان بدانید، با من همراه باشید. در این مقاله علاوه بر پاسخ به این سوال، ویژگی های کاندو و مزایا و معایب زندگی در کاندو را برایتان شرح می‌دهم. 

آنچه در ادامه خواهید خواند:

• کاندومینیوم یا کاندو چیست؟
• یک کاندو مسکونی چه ویژگی هایی دارد؟
• تفاوت کاندو و آپارتمان در چیست؟
• مزایای کاندو نسبت به سایر خانه ها
• معایب کاندومینیوم

کاندومینیوم یا کاندو چیست؟

شاید اگر از ساکنان کانادا بپرسید «کاندومینیوم چیست؟»، اینگونه به شما پاسخ دهند که به واحدی که در یک ساختمان‌ مسکونی بلند مرتبه باشد، کاندو می‌گویند. اگرچه در مکالمات روزمره درست است اما از نظر اصولی کاندو هیچ ارتباطی با نحوه‌ی ساخت و ساز ساختمان ندارد و نوعی از مالکیت حقوقی خانه است به این ترتیب که در یک کاندو شما مالک واحد خود می‌شوید و مالکیت مشاعات ساختمان بین شما و سایر مالکان تقسیم می‌شود. 

به طور معمول یک واحد کاندو (condo)، واحدی از یک ساختمان است که برای ورود به آن باید از یک فضای مشترک مانند راهرو عبور کنید. معمولا واحدها یک طبقه و بدون پله هستند و در هر طبقه چند واحد دیگر نیز وجود دارد. همچنین در طبقه‌های بالا و پایین خانه‌ی شما نیز واحدهای دیگری وجود دارند (مگر اینکه در طبقه‌ی همکف یا پنت هاوس زندگی کنید).

حتی کاندوهای تجاری مسکونی نیز وجود دارند که بخشی از آن‌ها تجاری و بخش دیگری از آن‌ها مسکونی است و به آن‌ها Live work گفته می‌شود و از نظر قانون شهرداری، شما در آن هم اجازه زندگی دارید و هم می‌توانید بخشی از آن را رسما بعنوان شرکت استفاده کنید. 

بیشتر بخوانید: فروش کاندو در ونکوور

یک کاندو مسکونی چه ویژگی هایی دارد؟

در کاندوها امکانات مختلفی وجود دارد که جزو مشاعات ساختمان هستند. این امکانات شامل سالن بدنسازی، استخر و سایر امکانات رفاهی باشد.

برخی از مشاعات ساختمان به عنوان مشاعات محدود (Limited Common property) در نظر گرفته می‌شود. به عبارت دیگر، یک فضای مشاعی برای استفاده‌ی منحصر به فرد مالک تهیه شده است، اما هنوز تحت نظارت و کنترل هیئت مدیره قرار دارد (مانند بالکن و پارکینگ).

در اکثر مناطق ونکوور ارتفاع کف تا سقف کاندوها می‌تواند متفاوت باشد. معمولا در ساختمان‌های کوتاه مرتبه سقف طبقه‌ی آخر را بلندتر در نظر می‌گیرند (3.6 متر) که هم در نورگیری خانه‌ی شما تاثیر دارد و هم در دلباز بودن آن تاثیر می‌گذارد. بنابراین در زمان استفاده و فروش مزیت بزرگی هست. 

سهم هر واحد از مشاعات تابعی از متراژ اختصاصی آن واحد تقسیم بر کل متراژ اختصاصی آن ساختمان است که به آن Entitlement می‌گویند. معمولا سهم هر واحد بابت هزینه‌ی جاری و یا هزینه‌های کلی براساس این ضریب محاسبه می‌شود.

بیشتر بخوانید: بیمه خانه در کانادا

تفاوت کاندو و آپارتمان در چیست؟

اکثر مردم عادی در اصطلاحات روزمره از این دو واژه به عنوان دو کلمه‌ی مترادف استفاده می‌کنند؛ زیرا کاندو و آپارتمان اشتراکات بسیاری با هم دارند. به عنوان مثال، ساختمان کاندوها و آپارتمان‌ها مشابه هستند و تشخیص تفاوت آن‌ها از نظر ظاهری غیر ممکن است. با این حال کاندو و آپارتمان تفاوت‌هایی با هم دارند که در ادامه به اتفاق بررسی می‌کنیم. 

تفاوت کاندو و آپارتمان از نظر مالکیت

اصلی‌ترین تفاوت کاندومینیوم و آپارتمان این است که کاندو برای فروش است در حالی که آپارتمان فقط برای اجاره است.

اگر یک ساختمان بطور کامل در مالکیت یک شرکت باشد و آن شرکت واحدها را اجاره دهد، به واحدهای آن آپارتمان می‌گوییم. ولی اگر یک واحد را از شرکت مالک یا سازنده آن بخرید دیگر به آن کاندو می‌گوییم. بنابراین چیزی به نام خرید آپارتمان در ونکوور غلط رایج است.

هزینه‌ی نگهداری از مجتمع آپارتمانی توسط شرکتی که مالک آن است تامین می‌شود (شاید بدانید که بخشی از اجاره‌ای که می‌گیرند بابت این موضوع است و قیمت اجاره شامل شارژ هم هست).

هزینه‌ی نگهداری از کاندوها توسط مالکان تامین می‌شود. در این ساختمان‌ها مالکان یک هیئت مدیره تشکیل می‌دهند که مسئولیت جمع آوری شارژ ماهیانه را به عهده می‌گیرد.

اینجا یک سوال جالبی که مطرح می‌شود. اگر مالک کاندو واحد خود را اجاره دهد باید به آن واحد بگوییم آپارتمان؟ پاسخ خیر است. 

بیشتر بخوانید: بهترین مشاور املاک در ونکوور

تفاوت کاندو و آپارتمان از نظر قوانین 

دومین تفاوت کاندومینیوم و آپارتمان مربوط به قوانین است. در یک آپارتمان قوانین توسط شرکت مدیریت املاک تنظیم و اجرا می‌شود. همه‌ی مستاجران و واحدها باید از این قوانین پیروی کنند و حق رای ندارند.

در حالی که در یک کاندو قوانین مختلفی وجود دارد که توسط هیئت مدیره تنظیم می‌شود و واحدها باید از این قوانین پیروی کنند، البته در کاندوها مالکین حق رای دارند و در نتیجه این قوانین بر اساس نیازهای ساکنین تنظیم می‌شوند. در ضمن اگر بخواهید یک کاندو اجاره کنید، باید بدانید که صاحب خانه نیز قوانین اختصاصی برای واحد خود وضع می‌کند که باید از آن‌ها پیروی کنید. این قوانین از محدودیت‌هایی مانند عدم نگهداری از حیوانات خانگی و استعمال دخانیات گرفته تا محدودیت در رنگ آمیزی دیوارها را شامل می‌شود. 

بیشتر بخوانید: اجاره خانه در ونکوور

تفاوت کاندو و آپارتمان از نظر اجاره

یکی دیگر از تفاوت‌ها مربوط به اجاره است. به طور کلی معمولا در یک منطقه‌ی یکسان اجاره بهای کاندو از آپارتمان بیشتر است و شرکت‌های بزرگ که یک ساختمان را اجاره می‌دهند به کیفیت مستاجر بیشتر اهمیت می‌دهند تا مبلغ اجاره. البته همیشه استثناهایی هم هست.

در صورت اجاره آپارتمان، اجاره بها در طول قرارداد (lease) تغییر نمی‌کند. برخی از آپارتمان‌ها به صورت ماهیانه (month to month) یا کوتاه مدت (short-term) اجاره داده می‌شوند. اما معمولا قرارداد اجاره یک ساله است. پس از 12 ماه از شروع قرارداد، صاحب خانه می‌تواند مبلغ اجاره را (با توجه به قانون landlord and tenant act) به میزان مصوب افزایش دهد. این مبلغ با توجه به منطقه، تقاضا و نرخ فعلی بازار متفاوت است. در برخی موارد، اجاره بها شامل هزینه‌های آب و برق و گاز است. 

در صورت اجاره‌ی یک کاندو، معمولا باید اجاره ماهانه‌ی ثابتی پرداخت کنید و سایر هزینه‌ها مانند شارژ ماهیانه به عهده‌ی صاحب خانه است، اما در صورت توافق، صاحب خانه ممکن است قبض آب و برق و گاز را نیز تقبل کند. 

در بسیاری از شهرها معمولا در بلند مدت خرید کاندو نسبت به اجاره‌ی آن مقرون به صرفه‌تر است. برای اطلاعات بیشتر در خصوص خرید، مقاله خرید ملک در ونکوور را مطالعه کنید.

مزایای کاندو نسبت به سایر خانه ها

نگهداری کمتر: از آنجایی که مسئولیت نگهداری بیشتر بخش‌های یک کاندو به عهده‌ی هیئت مدیره است، کاندوها بهترین گزینه برای کسانی است که تمایلی برای انجام این امور (نگهداری از فضای سبز، تعمیر سقف و غیره) ندارند. 

حس امنیت: در برخی از کاندوها نگهبانانی در ورودی ساختمان قرار دارند. بنابراین، ورود به کاندو سخت‌تر از ورود به خانه‌های ویلایی است. در نتیجه افرادی که به تنهایی زندگی می‌کنند، حس امنیت بیشتری خواهند داشت. اگر ساعات کاری شما غیرعادی باشد و یا همواره به مسافرت می‌روید، می‌توانید به راحتی واحد خود را ترک کنید. زیرا علاوه بر نگهبان، همسایه‌ها نیز در نزدیکی شما قرار دارند. در نتیجه از نظر امنیت، خرید کاندو در مقایسه با خرید خانه دیتچد گزینه مناسب‌تری است.

فرصت‌های اجتماعی: در برخی از کاندوها برنامه‌های اجتماعی خاصی برای تمامی گروه‌های سنی برگزار می‌شود. همچنین، با توجه به اینکه در راهروها با همسایه‌ها برخورد خواهید داشت، احتمال آشنایی و دوستی با آن‌ها بالا می‌رود. با زندگی در یک کاندو، حس اجتماعی بودن شما تقویت می‌شود. 

قیمت پایین: همان‌طور که در مقاله هزینه زندگی در ونکوور بیان کردم، خرید خرید کاندو مقرون به صرفه‌تر از سایر املاک است. در نتیجه گزینه مناسبی برای خانه اولی‌ها هست. در ضمن با خرید کاندو مالیات بر املاک (property taxes) کمتری از شما دریافت می‌شود.

امکانات: شاید در کاندوی شما امکانات رفاهی درجه یکی مانند اتاق مهمانی، مراکز تجاری، استخر، پارک مخصوص سگ‌ها، پارکینگ مسقف، باشگاه، سالن ورزشی و غیره وجود داشته باشد. به این نکته توجه کنید که هزینه‌ی این امکانات رفاهی بین تمام ساکنان تقسیم می‌شود و عملا شما سهم ناچیزی بابت آن‌ها پرداخت می‌کنید.

در عکس زیر مزایا و معایب خانه‌های ویلایی و کاندوها مقایسه شده‌اند. 

دانلود مجله تخصصی سرای ونکوور

معایب کاندومینیوم

قوانین: یکی از بزرگ‌ترین عیب‌های کاندو قوانین محدود کننده‌ی آن است. این قوانین تقریبا از جمع آوری زباله و میزان سر و صدا گرفته تا وسایل موجود در بالکن و تعداد حیوانات خانگی در هر واحد را شامل می‌شود. حتما پیش از خرید کاندو، قوانین و آیین نامه‌های آن را مطالعه کنید تا مطمئن شوید با سبک زندگی شما سازگار است.

اگر می‌خواهید کاندویی را بخرید و سپس آن را اجاره دهید، حتما با هیئت مدیره‌ی آن مشورت کنید و از مشاور املاک خود بخواهید اساسنامه، متمم‌ها، صورتجلسه‌ها و سایر مدارک موجود در هیئت مدیره را برای شما بگیرد و توضیح دهد. این مدارک باید به دقت خوانده شود چراکه موارد مندرج در آن‌ها می‌تواند در تصمیم و منافع شما تاثیر داشته باشد.

به یاد داشته باشیم که با شکستن قوانین و آیین نامه‌ها جریمه می‌شویم. و اگر آن‌ها را پرداخت نکنیم هر ماه به آن‌ها اضافه می‌شود و نهایتا در سند ما (Lien) ثبت می‌شود و در زمانی که بخواهیم خانه را بفروشیم کل مبلغ را از ما کسر می‌کنند.

ریسک سرمایه گذاری: سرمایه گذاری در کاندوها به نسبت خانه‌های ویلایی اندکی پر ریسک‌تر است. زیرا اگر یکی از واحدها کاندوی خود را به دلایلی به قیمت پایین بفروشد یا جهت دریافت وام مسکن در ونکوور (وام دوم و یا سوم) با قیمت پایین در رهن بانک بگذارد، بر روی ارزش کاندوی شما تاثیر منفی می‌‌گذارد. زیرا واحد شما نیز در همان مجموعه‌ی ساختمانی و با مشخصات کاملا مشابه قرار دارد. بطور کلی، رشد قیمت خانه‌ی ویلایی بیشتر از کاندو است.

حریم خصوصی کمتر: در یک مجموعه ساختمانی کاندو، همه‌ی افراد به مشاعات ساختمان مانند لابی، راهرو، حیاط و سایر امکانات رفاهی دسترسی دارند. بنابراین، اگر برای حریم خصوصی ارزش قایل هستید، کاندو گزینه‌ی مناسبی برای شما نیست. معمولا یکی از مشکلات رایج در کاندوها ایجاد سر و صدا است.

به عنوان مثال، اگر همسایه‌ی طبقه بالایی شما صبح زود بیدار شود و به دفتر کار خود برود، شاید سر و صدای او شما را از خواب بیدار کند. بنابراین، اگر می‌خواهید استقلال یا آزادی عمل بیشتری داشته باشید ولی بودجه‌ی خود را نیز می‌خواهید مدیریت کنید، شاید خرید تاون هاوس برای شما مناسب‌تر باشد. این صداها در ساختمان‌های چوبی بیشتر است و با افزایش سن آن‌ها بیشتر هم می‌شود.

محدودیت در اجاره کوتاه مدت: همان‌طور که در بالا هم اشاره کردم پس از خرید یک کاندو، موظف هستید به قوانین آن احترام بگذارید. بیشتر ساختمان ها اجازه اجاره کوتاه مدت (کمتر از 30 روز) را به شما نمی‌دهند. بنابراین اگر می‌خواهید واحدی برای سرمایه گذاری در املاک ونکوور خریداری کنید، حتما مقررات اجاره را مطالعه کنید. از بین چند ساختمان محدودی که در داون تاون ونکوور اجازه Airbnb به مالکین می‌دهند فقط چهار ساختمان علاوه بر ارزش افزوده بازگشت سرمایه جاری خوبی هم دارند.

افزایش هزینه‌ی شارژ ماهیانه‌ی کاندو: همان‌طور که می‌دانید، برای نگهداری از مشاعات ساختمان هزینه‌ای به صورت ماهیانه از مالکان دریافت می‌شود و بخشی از آن به صندوق ذخیره‌ی contingency reserve fund واریز می‌شود. به دلیل تورم و افزایش استهلاک ساختمان (به مرور زمان)، شاید هر سال برای نگهداری و تعمیر ساختمان به مبلغ بیشتری نیاز باشد. و در مجتمع بابت تعمیر و نگهداری هرچیزی حتی کوچک، قرارداد ماهیانه دارند و هزینه‌ی مدیریت هم به این هزینه‌ها اضافه می‌شود.

بنابراین، بهتر است پیش از خرید کاندو اطلاعات جامعی درباره‌ی شرایط ساختمان، هزینه‌های نگهداری، موجودی صندوق contingency reserve fund و برنامه‌های افزایش شارژ کسب کنیم تا درگیر هزینه‌های سربار نشویم و بتوانیم سرمایه‌ی خود را به نحو شایسته مدیریت کنیم.

اگر تصمیم به خرید کاندو دارید و نمی‌دانید از چه طریقی کاندو خود را بیابید، می‌‌توانید مقاله روش های پیدا کردن خانه در کانادا را مطالعه کنید. 

وقتی برای اولین بار این لغت را شنیدید، چه تصوراتی درباره‌ی کاندو داشتید؟ شما زندگی در کاندو را ترجیح می‌دهید یا خانه‌ی ویلایی؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم. 

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

مشاور املاک در ونکوور کانادا

شماره تماس: 16045064706+

(راه‌های ارتباط با ما)

Disclaimer

This content is for informational and educational purposes only and may not be suitable for other uses. Opinions expressed are subject to change and are not investment, legal, or tax advice. Information is pased on sources believed reliable but is not guaranteed. The author is not liable for errors, omissions, or any losses arising from its use. Consult a qualified professional for personalized advice.

محتواى ارائه شده در اين صفحه صرفأ جهت اطلاعات عمومى ارائه شده است، اين محتوا جايگزين مشاوره و خدمات حرفه‌اى نيست و جهت ارتقای آگاهی عمومی و تشویق بینندگان به مشاوره‌ با افراد متخصص، مجرب و مجاز منطبق با شرایط منحصر به فرد خود تهیه می‌شود.