کاندو (کاندومینیوم) چیست و چه تفاوتی با آپارتمان دارد

محسن صانعی  |   تاریخ بروز رسانی 14 ژانویه 2023

به احتمال زیاد هنگام جست‌وجو برای اجاره یا خرید خانه در کانادا، با واژه‌های کاندو و آپارتمان آشنا شده‌اید. آیا تا به حال به این فکر کردید که کاندو چیست؟ و چه تفاوتی با آپارتمان دارد؟

من و شاید خود شما تعریف‌های متعددی برای کاندو شنیده‌ایم برخی کاندو و آپارتمان را مانند هم در نظر می‌گیرند، از بعضی‌ها اگر بپرسید می‌گویند در کاندو شما مالکیت عرصه (زمین) ندارید و فقط مالک اعیان (بنا) می‌شوید، تعریف رایج دیگر این است که واحدی که در یک ساختمان کوتاه مرتبه باشد آپارتمان است و اگر در ساختمان بلند مرتبه باشد به آن کاندو گفته می‌شود. در ادامه علاوه بر پاسخ به این سوالات و ابهامات، ویژگی های کاندو و مزایا و معایب آن را به اتفاق مرور می‌کنیم. 

شاید هم این گونه تصور شود که کاندو و آپارتمان یکی هستند. اگر در صدد یافتن پاسخ سوال «کاندو چیست؟» هستید و می‌خواهید تفاوت آن را با آپارتمان بدانید، با من همراه باشید تا جواب خود را بیابید.

در انتهای این مقاله، علاوه بر ویژگی ها، مزایا و معایب زندگی در کاندو را نیز شرح می‌دهم تا با توجه به هزینه زندگی در ونکوور، سبک زندگی و بودجه‌ی خود، بهترین تصمیم ممکن را بگیرید.

آنچه در ادامه خواهید خواند:

• کاندومینیوم یا کاندو چیست؟
• یک کاندو مسکونی چه ویژگی هایی دارد؟
• تفاوت کاندو و آپارتمان در چیست؟
• مزایای کاندو نسبت به سایر خانه ها
• معایب کاندومینیوم

کاندومینیوم یا کاندو چیست؟

در واقع اکثر مردم عادی در اصطلاحات روزمره از این دو واژه به عنوان دو کلمه‌ی مترادف استفاده می‌کنند؛ زیرا کاندو و آپارتمان اشتراکات بسیاری با هم دارند. به عنوان مثال، ساختمان کاندوها و آپارتمان‌ها مشابه هستند و تشخیص تفاوت آن‌ها از نظر ظاهری غیر ممکن است.

با این حال کاندو و آپارتمان از نظر حقوقی تفاوت‌هایی با هم دارند. اصلی‌ترین تفاوت کاندومینیوم و آپارتمان این است که کاندو برای فروش است در حالی که آپارتمان فقط برای اجاره است.

شاید حتی اگر از ساکنان کانادا بپرسید «کاندومینیوم چیست؟»، اینگونه به شما پاسخ دهند که به واحدی که در یک ساختمان‌ مسکونی بلند مرتبه باشد، کاندو می‌گویند. اگرچه در مکالمات روزمره درست است اما همان‌طور که توضیح دادم، از نظر اصولی کاندو هیچ ارتباطی با نحوه‌ی ساخت و ساز ساختمان ندارد و نوعی از مالکیت حقوقی خانه است.

حتی کاندوهای تجاری مسکونی نیز وجود دارند که بخشی از آن‌ها تجاری و بخش دیگری از آن‌ها مسکونی است و به آن‌ها Live work گفته می‌شود و از نظر قانون شهرداری شما در آن هم اجازه زندگی دارید و می‌توانید بخشی از آن را رسما بعنوان شرکت استفاده کنید. 

بیشتر بخوانید: فروش کاندو در ونکوور

یک کاندو مسکونی چه ویژگی هایی دارد؟

به طور معمول کاندو (condo) واحدی از یک ساختمان است که برای ورود به آن باید از یک فضای مشترک مانند راهرو عبور کنید. معمولا کاندوهای مسکونی در یک طبقه و بدون پله هستند و در هر طبقه چند واحد دیگر نیز وجود دارد. همچنین در طبقه‌های بالا و پایین خانه‌ی شما نیز واحدهای دیگری وجود دارند (مگر اینکه در طبقه‌ی همکف یا پنت هاوس زندگی کنید).

ارتفاع کف تا سقف کاندوها می‌تواند متفاوت باشد. معمولا در ساختمان‌های کوتاه مرتبه سقف طبقه‌ی آخر را بلندتر در نظر می‌گیرند (3.6 متر) که هم در نورگیری خانه‌ی شما تاثیر دارد و هم در دلباز بودن آن تاثیر می‌گذارد.

 بنابراین در زمان استفاده و فروش مزیت بزرگی هست. در مناطق ونکوور ساختمان‌های کوتاه مرتبه (معمولا 3 تا 7 طبقه) و یا بلند مرتبه (10 تا 50 طبقه) هستند.

در یک کاندو، مالکیت مشاعات ساختمان بین تمام واحدها به صورت مشترک (مشاعی) است. شاید مشاعات ساختمان شامل سالن بدنسازی، استخر و سایر امکانات رفاهی باشد. البته برخی از مکان‌های ساختمان به عنوان مشاعات محدود (Limited Common property) در نظر گرفته می‌شود. به عبارت دیگر، یک فضای مشاعی برای استفاده‌ی منحصر به فرد مالک تهیه شده است، اما هنوز تحت نظارت و کنترل هیات مدیره قرار دارد (مانند بالکن و پارکینگ).

مالکان کاندو ماهانه مبلغی را به عنوان شارژ پرداخت می‌کنند که صرف تعمیرات و نگهداری از ساختمان می‌شود.

سهم هر واحد از مشاعات تابعی از متراژ اختصاصی آن واحد تقسیم بر کل متراژ اختصاصی آن ساختمان است که به آن Entitlement می‌گویند. معمولا سهم هر واحد بابت هزینه‌ی جاری و یا هزینه‌های کلی براساس این ضریب محاسبه می‌شود. توصیه می‌کنم در بررسی های خود وضعیت بیمه خانه در کانادا را هم بررسی کنید.

تفاوت کاندو و آپارتمان در چیست؟

وقتی یک ساختمان بطور کامل در مالکیت یک شرکت به منظور اجاره دادن است به واحدهای آن آپارتمان می‌گوییم. ولی اگر یک واحد را از شرکت مالک یا سازنده آن بخرید دیگر به آن کاندو می‌گوییم.

هزینه‌های نگهداری از مجتمع آپارتمانی توسط شرکتی که مالک آن است تامین می‌شود (شاید بدانید که بخشی از اجاره‌ای که می‌گیرند بابت این موضوع است و قیمت اجاره شامل شارژ هم هست) و تصمیم گیری برای اداره ساختمان با مالک ساختمان است. بنابراین چیزی به نام خرید آپارتمان در ونکوور غلط رایج است.

با توجه به اینکه کاندو را اشخاص خریده‌اند (به منظور استفاده یا سرمایه گذاری و اجاره دادن) مالکین آن‌ها برای نگهداری شارژ ماهیانه پرداخت می‌کنند و هیات مدیره‌ای تشکیل می‌دهند که مسئولیت جمع آوری شارژ ماهیانه و همچنین مدیریت کاندو را به عهده می‌گیرد.

یک سوال جالبی که مطرح می‌شود این است که مالک کاندو اگر آن را اجاره دهد باید به آن واحد بگوییم آپارتمان؟ پاسخ خیر است.

دومین تفاوت کاندومینیوم و آپارتمان مربوط به قوانین است. در یک آپارتمان قوانین توسط شرکت مدیریت املاک تنظیم و اجرا می‌شود. همه‌ی مستاجران و واحدها باید از این قوانین پیروی کنند و حق رای ندارند. در حالی که در یک کاندو قوانین مختلفی وجود دارد که توسط هیئت مدیره تنظیم می‌شود و نه تنها به واحدی که خریداری یا اجاره می‌کنید اعمال می‌شود، بلکه مالکین حق رای دارند و در نتیجه این قوانین بر اساس نیازهای ساکنین در ساختمان تنظیم می‌شوند.

همچنین، صاحب خانه نیز قوانین اختصاصی برای واحد خود وضع می‌کند که مستاجر باید از آن‌ها پیروی کند. این قوانین از محدودیت‌هایی مانند عدم نگهداری از حیوانات خانگی و استعمال دخانیات گرفته تا محدودیت در رنگ آمیزی دیوارها را شامل می‌شود. 

یکی از مواردی که در هنگام خرید یک کاندو باید در نظر بگیرید قوانین آن مجتمع هست. این قوانین در کوتاه مدت و بلند مدت اهمیت چشمگیری دارند. به طور کل یک مالک چه بخواهد واحدش را اجاره دهد یا نه باید حتما از قوانین landlord and tenant act در منطقه‌ی خود آگاه باشد تا مطمئن شود هیچ قانونی را زیر پا نخواهد گذاشت و محدودیت‌ها و فرصت‌های خود را بشناسد.

اگر می‌خواهید کاندویی را بخرید و سپس آن را اجاره دهید، حتما با هیئت مدیره‌ی آن مشورت کنید و از مشاور املاک خود بخواهید اساسنامه، متمم‌ها، صورتجلسه‌ها و سایر مدارک موجود در هیات مدیره را برای شما بگیرد و توضیح دهد. این مدارک باید به دقت خوانده شود چراکه موارد مندرج در آن‌ها می‌تواند در تصمیم و منافع شما تاثیر داشته باشد.

بیشتر بخوانید: بهترین مشاور املاک در ونکوور

در صورت اجاره خانه در ونکوور و یا اجاره آپارتمان، اجاره بها در طول قرارداد (lease) تغییر نخواهد کرد. برخی از آپارتمان‌ها به صورت ماهیانه (month to month) یا کوتاه مدت (short-term) اجاره داده می‌شوند. اما معمولا قرارداد اجاره یک ساله است. پس از 12 ماه از شروع قرارداد، صاحب خانه می‌تواند مبلغ اجاره را (با توجه به قانون landlord and tenant act) به میزان مصوب افزایش دهد. این مبلغ با توجه به منطقه، تقاضا و نرخ فعلی بازار متفاوت است. در برخی موارد، اجاره بها شامل هزینه‌های آب و برق و گاز است. 

در صورت اجاره‌ی یک کاندو، معمولا باید اجاره ماهانه‌ی ثابتی پرداخت کنید و سایر هزینه‌ها مانند شارژ ماهیانه به عهده‌ی صاحب خانه است، اما در صورت توافق، صاحب خانه ممکن است قبض آب و برق و گاز را نیز تقبل کند. 

به طور کلی معمولا در یک منطقه‌ی یکسان اجاره بهای کاندو از آپارتمان بیشتر است و شرکت‌های بزرگ که یک ساختمان را اجاره می‌دهند به کیفیت مستاجر بیشتر اهمیت می‌دهند تا مبلغ اجاره. البته همیشه استثناهایی هم هست.

در واقع در بسیاری از شهرها معمولا در بلند مدت خرید کاندو نسبت به اجاره‌ی آن مقرون به صرفه‌تر است. اگر اطلاعات بیشتری در ارتباط با خرید ملک در ونکوور دارید می‌توانید مستقیما با ما تماس بگیرید.

مزایای کاندو نسبت به سایر خانه ها

نگهداری کمتر: از آنجایی که مسئولیت نگهداری بیشتر بخش‌های یک کاندو به عهده‌ی هیات مدیره است، کاندوها بهترین گزینه برای کسانی است که تمایلی برای انجام این امور (نگهداری از فضای سبز، تعمیر سقف و غیره) ندارند. هم از نظر نگهداری و هم نظر امنیت، خرید کاندو در مقایسه با خرید خانه دیتچد گزینه مناسبتری است.

حس امنیت: در برخی از کاندوها نگهبانانی در ورودی ساختمان قرار دارند. بنابراین، ورود به کاندو سخت‌تر از ورود به خانه‌های ویلایی است. در نتیجه افرادی که به تنهایی زندگی می‌کنند، حس امنیت بیشتری خواهند داشت. اگر ساعات کاری شما غیرعادی باشد و یا همواره به مسافرت می‌روید، می‌توانید به راحتی واحد خود را ترک کنید. زیرا علاوه بر نگهبان، همسایه‌ها نیز در نزدیکی شما قرار دارند. 

فرصت‌های اجتماعی: در برخی از کاندوها برنامه‌های اجتماعی خاصی برای تمامی گروه‌های سنی برگزار می‌شود. همچنین، با توجه به اینکه در راهروها با همسایه‌ها برخورد خواهید داشت، احتمال آشنایی و دوستی با آن‌ها بالا می‌رود. با توجه به اینکه محل زندگی شما به همسایه‌هایتان نزدیک است، کاندو مکان مناسبی برای آشنایی و معاشرت خواهد بود. با زندگی در یک کاندو، حس بودن در اجتماع برای شما ایجاد می‌شود. 

قیمت پایین: به دلیل اینکه کاندوها کوچک‌تر هستند و نسبت به خانه‌های ویلایی به زمین کمتری نیاز دارند، خرید آن‌ها مقرون به صرفه‌تر از سایر املاک است. با خرید کاندو مالیات بر املاک (property taxes) کمتری از شما دریافت می‌شود. برای برخی از خانه اولی‌ها کاندو بهترین گزینه برای شروع زندگی است. زیرا هم قیمت کمتری از خانه‌های ویلایی دارند و هم مسئولیت نگهداری و تعمیر با هیات مدیره است.در ضمن مالکان از مزیت‌های افزایش قیمت خانه و افزایش نقدینگی (equity) بهره‌مند خواهند شد. 

امکانات: شاید در کاندوی شما امکانات رفاهی درجه یکی مانند اتاق مهمانی، مراکز تجاری، استخر، پارک مخصوص سگ‌ها، پارکینگ مسقف، باشگاه، سالن ورزشی و غیره وجود داشته باشد. به این نکته توجه کنید که هزینه‌ی این امکانات رفاهی بین تمام ساکنان تقسیم می‌شود و عملا شما سهم ناچیزی بابت آن‌ها پرداخت می‌کنید.

دانلود مجله تخصصی سرای ونکوور

معایب کاندومینیوم

قوانین: یکی از بزرگ‌ترین عیب‌های کاندو قوانین محدود کننده‌ی آن است. این قوانین تقریبا از جمع آوری زباله و میزان سر و صدا گرفته تا وسایل موجود در بالکن و تعداد حیوانات خانگی در هر واحد را شامل می‌شود. حتما پیش از خرید کاندو، قوانین و آیین نامه‌های آن را مطالعه کنید تا مطمئن شوید با سبک زندگی شما سازگار است.

به یاد داشته باشیم که با شکستن قوانین و آیین نامه‌ها جریمه خواهیم شد. و اگر آن‌ها را پرداخت نکنیم هر ماه به آن‌ها اضافه می‌شود و نهایتا در سند ما (Lien) ثبت می‌شود و در زمانی که بخواهیم خانه را بفروشیم کل مبلغ را از ما کسر می‌کنند.

ریسک سرمایه گذاری: سرمایه گذاری در کاندوها به نسبت خانه‌های ویلایی اندکی پر ریسک‌تر می‌باشد. زیرا اگر یکی از واحدها کاندوی خود را به دلایلی به قیمت پایین بفروشد یا جهت دریافت وام مسکن در ونکوور (وام دوم و یا سوم) با قیمت پایین در رهن بانک بگذارد، بر روی ارزش کاندوی شما تاثیر منفی‌ای می‌‌گذارد. زیرا واحد شما نیز در همان مجموعه‌ی ساختمانی و با مشخصات کاملا مشابه قرار دارد. بطور کلی، رشد قیمت خانه‌ی ویلایی بیشتر از کاندو است.

حریم خصوصی کمتر: در یک مجموعه ساختمانی کاندو، همه‌ی افراد به مشاعات ساختمان مانند لابی، راهرو، حیاط و سایر امکانات رفاهی دسترسی دارند. بنابراین، اگر برای حریم خصوصی ارزش قایل هستید، کاندو گزینه‌ی مناسبی برای شما نیست. معمولا یکی از مشکلات رایج در کاندوها ایجاد سر و صدا است.

به عنوان مثال، اگر همسایه‌ی طبقه بالایی شما صبح زود بیدار شود و به دفتر کار خود برود، این امکان وجود دارد که سر و صدای او شما را از خواب بیدار کند. بنابراین، اگر می‌خواهید استقلال یا آزادی عمل بیشتری داشته باشید ولی بودجه‌ی خود را نیز می‌خواهید مدیریت کنید، شاید خرید تاون هاوس برای شما مناسب‌تر باشد. این صداها در ساختمان‌های چوبی بیشتر است و با افزایش سن آن‌ها بیشتر هم می‌شود.

محدودیت در اجاره کوتاه مدت: همان‌طور که در بالا هم اشاره کردم پس از خرید یک کاندو، موظف هستید به قوانین آن احترام بگذارید. بیشتر ساختمان ها اجازه اجاره کوتاه مدت (کمتر از 30 روز) را به شما نمی‌دهند. بنابراین اگر می‌خواهید واحدی برای سرمایه گذاری در املاک ونکوور خریداری کنید، حتما مقررات اجاره را مطالعه کنید. از بین چند ساختمان محدودی که در داون تاون ونکوور اجازه Airbnb به مالکین می‌دهند فقط چهار ساختمان علاوه بر ارزش افزوده بازگشت سرمایه جاری خوبی هم دارند.

افزایش هزینه‌ی شارژ ماهیانه‌ی کاندو: همان‌طور که می‌دانید، برای نگهداری از مشاعات ساختمان هزینه‌ای به صورت ماهیانه از مالکان دریافت می‌شود و بخشی از آن به صندوق ذخیره‌ی contingency reserve fund واریز می‌شود. به دلیل تورم و افزایش استهلاک ساختمان (به مرور زمان)، شاید هر سال برای نگهداری و تعمیر ساختمان به مبلغ بیشتری نیاز باشد. و در مجتمع بابت تعمیر و نگهداری هرچیزی حتی کوچک قرارداد ماهیانه دارند و هزینه‌ی مدیریت هم به این هزینه‌ها اضافه می‌شود.

بنابراین، بهتر است پیش از خرید کاندو اطلاعات جامعی درباره‌ی شرایط ساختمان، هزینه‌های نگهداری، موجودی صندوق contingency reserve fund و برنامه‌های افزایش شارژ کسب کنیم تا درگیر هزینه‌های سربار نشویم و بتوانیم سرمایه‌ی خود را به نحو شایسته مدیریت کنیم.

اگر تصمیم به خرید کاندو دارید و نمی‌دانید از چه طریقی کاندو خود را بیابید، می‌‌توانید مقاله روش های پیدا کردن خانه در کانادا را مطالعه کنید. 

وقتی برای اولین بار این لغت را شنیدید، چه تصوراتی درباره‌ی کاندو داشتید؟ شما زندگی در کاندو را ترجیح می‌دهید یا خانه‌ی ویلایی؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

اگر تمایل دارید اطلاعات تکمیلی، نمودار و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا برای خرید یا پیش خرید تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)