تحلیل بازار ملک در ونکوور کانادا | در بازار مسکن ونکوور چه می گذرد؟

به نظر من هدف از تحلیل، پیدا کردن چشم‌انداز بازار در آینده بر اساس اتفاقات اکنون به منظور گرفتن یک تصمیم بهینه است. این اطلاعات را چه بخواهیم چه نخواهیم از طریق رسانه‌های اطراف ما، دایره دوستان و بستگان و حتی از ارتباطات تصادفی ما در خیابان و محیط کار به ما می‌رسد. خُب با این اوصاف تفسیر می‌خواهیم چه کار و به چه دردی می‌خورد؟ اول نیاز داریم با هم چند اصل را مرور کنیم تا بتوانم جواب را با شما درمیان بگذارم.

تحلیل بازار مسکن در ونکوور

صحت و سقم آنچه می‌شنویم بسیار اهمیت دارد، همه‌ی ما تجربه‌ی شنیدن اخبار در فضای مجازی را داشتیم که بعد مطلع شدیم که یا کلا شایعه بوده یا بخشی از واقعیت جا افتاده بوده است (جمالزاده اگر یک نقطه‌اش را برداریم می‌شود حمالزاده).
آیا اطلاعات مربوط به تمام مولفه‌ها به گوش ما رسیده است؟
این اطلاعات در ترکیب با هم چگونه کار می‌کنند و برایند مطلب کجاست؟

من در اینجا تمام تلاشم را کرده‌ام که با تحلیل و الگو گرفتن از بازار ملک ونکوور در گذشته و لحاظ کردن تمام مستندات و شواهد حال حاضر بازار، بتوانم چشم انداز روشنی برای آینده ترسیم کنم و نیز جواب پرسش‌هایی مثل این سوالات را هم بدهم: آیا بالا رفتن بهره باعث می‌شود که مالکین نتوانند قسط خود را بدهند و مجبور خواهند شد که به قیمت پایین‌تری بفروشند؟ چه فرصت‌ها و ریسک‌های جدیدی در قسمت‌های مختلف بازار خرید واحد آماده و پیش خرید بوجود خواهد آمد؟ بیایید به اتفاق جواب همه‌ی این سوالات را با ذکر دلیل و منطق ببینیم.

وضعیت کنونی ملک در ونکوور

در ماه جون 2024 آمار خانه‌های فروخته شده (معاملات در سامانه‌ی MLS) همچنان پایین‌تر از متوسط بلندمدت و متوسط تعداد خانه‌های فروخته شده در ماه جون بود. با توجه به اینکه رقابت برای خرید پایین است، آمار موجودی خانه همچنان در حال افزایش است. این آمار به سطوحی رسیده است که از بهار 2019 به بعد مشاهده نشده بود.

طبق گزارشات انجمن مشاوران املاک ونکوور بزرگ (GVR)، در جون 2024 آمار تعداد املاک مسکونی فروخته شده در منطقه برابر 2,418 واحد بود که بیان‌گر 19.1% کاهش نسبت به جون 2023 (با آمار 2,988 معامله) ‌است. در ضمن این آمار حدود 23.6% کمتر از میانگین 10 ساله در ماه جون (3,166 معامله) است.

کارگاه آموزشی خرید خانه در ونکوور

اندرو لیز، تحلیل‌گر داده و مدیر اقتصادی GVR بیان کرد: «در چند وقت اخیر مشاهده کرده‌ایم که خریداران تمایلی برای انجام معامله نداشته‌اند. البته این موضوع برای این وقت از سال معمول است. از طرف دیگر فروشندگان خانه‌های خود را به لیست فروش اضافه می‌کنند. در جون 2024 نیز همین وضعیت را شاهد بودیم. این روند آمار موجودی خانه‌ها را به سطوحی که از قبل از پاندمی کرونا مشاهده نشده بود، افزایش می‌دهد. این روند تمام بخش‌های بازار را به تعادل می‌رساند و باعث می‌شود خریداران گزینه‌های بیشتری برای انتخاب داشته باشند».

در جون 2024، تقریبا 5,723 خانه دتچد، اتچد و آپارتمان برای فروش در سامانه MLS مترو ونکوور لیست شدند. این بیان‌گر 7% افزایش نسبت به جون 2023 (5,347 واحد) است. در ضمن 3% بالاتر از متوسط آمار 10 ساله در ماه جون (5,554 واحد) است.

تعداد کل خانه‌های فروشی موجود در بازار (در سامانه‌ی MLS) در مترو ونکوور برابر 14,182 واحد بود که بیان‌گر 42% افزایش نسبت به جون 2023 (با آمار موجودی 9,990 واحد) است. در ضمن این آمار 20.3% بیشتر از متوسط آمار موجودی 10 ساله در ماه جون (11,790 واحد) است.

برای دیدن ویدئو تحلیل بازار مسکن در ونکوور کانادا در آپارات کلیک کنید

در ماه جون 2024، نسبت آمار فروش به لیستینگ‌های فعال همه‌ی خانه‌ها (دتچد، اتچد و آپارتمان) برابر 17.6% بود. البته اگر بخواهیم این نسبت را به تفکیک بررسی کنیم، این نسبت برای خانه‌های دتچد، اتچد، و آپارتمان به ترتیب برابر 13.1%، 21.1% و 20.3% بود.

تجزیه و تحلیل داده‌های گذشته نشان می‌دهد وقتی این نسبت برای مدتی زیر 12% باشد، قیمت خانه‌ها کاهش می‌یابد و وقتی این نسبت به مدت چند ماه بیشتر از 20% باشد، قیمت خانه‌ها افزایش می‌یابد.

اندرو لیز خاطرنشان کرد: با توجه به این که بانک کانادا در همین ماه باز هم تغییرات نرخ بهره را اعلام می‌کند، احتمال دارد در همین تابستان شاهد کاهش دوباره نرخ بهره policy rate باشیم. این به نوبه‌ی خود یکی دیگر از عواملی است که حتی اگر قیمت‌ها به مقدار کمی کاهش یابد (مقرون به صرفه‌تر شود)، وضعیت بازار را برای خریداران مناسب می‌کند. اما آمار معاملات در ماه جون که پایین‌تر از مقدار نرمال بود بیان‌گر آن است که تعداد زیادی از خریداران تمایلی برای خرید ندارند که همین موضوع باعث افزایش موجودی خانه‌های فروشی و در نتیجه کنترل قیمت خانه (جلوگیری از افزایش قیمت) در همه ی بخش‌های بازار شد. با این اوصاف، داده‌های معاملات به ما نشان می‌دهد که خانه‌هایی که قیمت خوبی دارند هنوز هم سریعا فروخته می‌شوند. یعنی خریداران باهوش می‌توانند فرصت‌های با ارزش را شناسایی کرده و از آن‌ها استفاده کنند.

در حال حاضر قیمت معیار Benchmark Price برای همه‌ی املاک مسکونی در مترو ونکوور برابر 1,207,100 دلار است. این بیان‌گر 0.5% افزایش نسبت به جون 2023 و 0.4% کاهش نسبت به می 2024 است.

در جون 2023 تقریبا 848 خانه دتچد در ونکوور فروخته شد. این آمار در جون 2024 حدود 18.2% کاهش یافت و به 694 واحد رسید. قیمت معیار یک خانه دتچد نسبت به جون 2023 و می 2024 به ترتیب 3.7% افزایش و 0.1% کاهش یافت و به 2,061,000 دلار رسید.

در جون 2023 تقریبا 1,573 واحد آپارتمانی در ونکوور فروخته شد. این آمار در جون 2024 تقریبا 20.9% کاهش یافت و به 1,245 واحد رسید. قیمت معیار یک واحد آپارتمانی نسبت به جون 2023 و می 2024 به ترتیب 1% افزایش و 0.4% کاهش یافت و به 773,400 دلار رسید.

تعداد کل خانه‌های اتچد فروخته شده در جون 2023 برابر 547 واحد بود. این آمار در جون 2024 با 16.6% کاهش به 456 واحد رسید. قیمت معیار یک تاون هاوس نسبت به جون 2023 و می 2024 به ترتیب با 3% افزایش و 0.6% کاهش همراه بود و به 1,138,100 دلار رسید.

قوانین جدید برای خانه‌های اجاره‌ای کوتاه‌مدت

در سال‌های اخیر تعداد واحدهایی که به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند (short-term rental) در بریتیش کلمبیا و سایر نقاط جهان رشد بسیاری داشته است. واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت شامل واحدهایی است که در پلتفرم‌های Airbnb، VRBO، Expedia و FlipKey لیست می‌شوند.

داده‌ها نشان می‌دهد که اجاره‌ی کوتاه‌مدت این واحدها در بریتیش کلمبیا باعث می‌شود که هزاران واحد اجاره‌ای که برای اجاره‌ی بلندمدت مناسب هستند، به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده شوند و خانه‌های مورد نیاز مردم برای اجاره از دسترس خارج شوند.

مانند اکثر مناطق جهان، بریتیش کلمبیا به این چالش پاسخ می‌دهد و مقرراتی برای واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت تنظیم می‌کند تا بتواند دوباره این واحدها را به بازار اجاره‌ی بلندمدت برگرداند.

قانون Short-Term Rental Accommodation Act

بریتیش کلمبیا با چالش مسکن مواجه است و دسترسی ساکنان به انواع مسکن مانند مسکن اجاره‌ای بلندمدت بسیار کم است.

افزایش آمار انواع خانه‌هایی که به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند، باعث می‌شود که خانه‌های بیشتری از دسترس ساکنان بریتیش کلمبیا خارج شود. در بریتیش کلمبیا بیشتر از 16,000 خانه برای مدت زیادی از سال به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شود. این موضوع باعث می‌شود که یافتن خانه‌های اجاره‌ای بلند مدت و مقرون به صرفه چالش انگیزتر شود.

بسیاری از دولت‌های منطقه‌ای مقرراتی برای واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت تنظیم کرده‌اند، اما اجرای این آیین نامه‌ها با چالش همراه است. دولت‌های منطقه‌ای (local governments) به استان‌ها درخواست داده‌اند که ابزارها و منابع بیشتری در اختیارشان قرار دهند.

اهداف قوانین جدید عبارت‌اند از:

دادن ابزارهای قوی‌تر به دولت‌های منطقه‌ای برای اجرای آیین‌نامه‌های مربوط به واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت
بازگرداندن واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت به بازار اجاره‌ی بلندمدت
ایجاد نقش جدید استان برای تنظیم مقررات مربوط به واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت

قوانین جدید به تمام واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت که به عموم عرضه می‌شود، اعمال می‌شود و شامل موارد زیر است:

واحدهایی که توسط یک پلتفرم عرضه می‌شوند. یعنی جایی که مردم واحدها را رزور می‌کنند و مبلغی بابت خدمات اجاره پرداخت می‌کنند (به عنوان مثال این پلتفرم‌ها شامل Airbnb، VRBO، Expedia و FlipKey است)
واحدهایی که در سایر فوروم‌ها لیست می‌شوند (مانند Facebook Marketplace، Kijiji و Craigslist)
واحدهایی که در یک روزنامه تبلیغ شده‌اند

قوانین جدید به موارد زیر اعمال نمی‌شود:

زمین‌هایی که دولت فدرال برای استفاده‌ی بومیان کانادا کنار گذاشته است (Reserve lands)
زمین‌های بومیان Nisga'a و هر زمینی که از طریق یک معاهده به بومیان متعلق است (مگر اینکه بویمان از طریق یک توافقنامه‌ی همکاری با استان بخواهند که کل یا برخی از قوانین در آنجا نیز اعمال شود)
هتل‌ها و متل‌ها

بعضی از این قوانین جدید، مانند توانایی مناطق (regional districts) برای صدور مجوز کسب و کار و همچنین افزایش مقدار حداکثر جریمه‌ها، سریعا اجرایی می‌شود. سایر تغییرات مانند «مقررات اجاره‌ی کوتاه‌مدت واحدها به شرطی که واحد در خانه‌ی اصلی صاحب خانه قرار داشته باشد» و همچنین «ثبت واحدهای اجاره‌ی کوتاه‌مدت» بعدا اجرایی خواهد شد.

اثرات کاهش نرخ بهره بر بازار ملک ونکوور

همان‌طور که می‌دانید بانک کانادا اخیرا نرخ بهره را به مقدار 25bps کاهش داد. این اقدام شاید فشار مالی وارد شده به وام گیرندگان را اندکی کاهش دهد. اما به نظر می‌رسد که تغییرات چشمگیری در بازار ملک ونکوور ایجاد نمی‌کند.

نرخ بهره وام مسکن همچنان نسبت به گذشته بسیار بالا است.

کاهش نرخ‌ها تاثیر چندانی بر وام مسکن (که امروزه بخش بزرگی از وام‌ها را تشکیل داده است) ندارد. پس در این بخش از بازار تغییرات واقعی‌ای رخ نمی‌دهد.

اگر وام مسکن با نرخ بهره‌ی متغیر دارید، اقساط ماهانه‌ی شما به ازای هر 100,000 دلار وام حدودا 15 دلار کاهش می‌یابد.

پس این اقدام بانک کانادا تاثیر اندکی بر روی اقساط ماهانه دارد. اما بر روی افکار عمومی اثرگذار است و آن هم این است که نرخ بهره دیگر افزایش نمی‌یابد. از الان به بعد بحث درباره‌ی کاهش نرخ بهره است. خواهیم دید که این چه تاثیراتی دارد.

با کاهش نرخ بهره به مقدار 25bps، نرخ بهره key interest rate بانک کانادا اکنون به 4.75% رسیده است. اما نرخ بهره متغیر وام مسکن همچنان حول و حوش 6% باقی خواهد ماند.

کاهش نرخ بهره تاثیر چندانی بر کاهش فشارهای مالی وارد بر وام گیرندگان ندارد. این که وام گیرندگان ظرف 12 ماه آینده وام خود را تمدید (renew) کنند، به این بستگی دارد که نرخ بهره ثابت وام مسکن چقدر است. نرخ بهره ثابت وام مسکن توسط اوراق قرضه، مخارج دولت و عرضه‌ی اوراق قرضه‌ی دولتی تعیین می‌شود.

به بیان ساده شاید از اینجا به بعد شاهد کاهش زیاد نرخ بهره نباشیم. این واقعا فقط به روند اقتصاد و بازار اوراق قرضه بستگی دارد.

کسانی که می‌خواهند به بازار ملک ونکوور وارد شوند در نظر داشته باشند که با افزایش موجودی خانه‌ها (بخصوص کاندوها) در لوئر مین لند، قیمت‌ها اندکی کاهش می‌یابد.

این امکان وجود دارد که معاملات خوبی نصیبتان شود. به نظر می‌رسد که خریداران می‌توانند به بازار وارد شوند و زمان بگذارند و مذاکره کنند و در انتخاب تاکتیک‌های مذاکره دست بازتری داشته باشند.

فعلا روند تغییرات نرخ بهره در آینده مشخص نیست. اگر در دو سال گذشته درسی گرفته باشیم این است که پیشبینی نرخ بهره مشکل است. در دسامبر 2023 انتظار داشتیم که بانک کانادا در سال جدید نرخ بهره را در 6 مرحله کاهش دهد. و اکنون بانک کانادا برای اولین بار در سال جدید نرخ بهره را کاهش داده است. با توجه به اینکه زمان زیادی تا پایان سال باقی نمانده است، شاید شاهد این باشیم که به جای اینکه نرخ بهره تا پایان سال در 6 مرحله کاهش یابد، در 2 یا 3 مرحله کاهش یابد.

به نظر می‌رسد که بانک نرخ بهره را شدیدا کاهش نمی‌دهد و نرخ بهره برای مدت طولانی‌تری نسبت به آنچه قبلا در 5 سال گذشته دیده‌ایم بالا بماند.

به احتمال زیاد نرخ بهره به 2% بر نمی‌گردد. پس فکر می‌کنم که مردم باید به مرور سبک زندگی خود را با این شرایط تطبیق دهند. شاید نقطه‌ی مینیمم جدید برای نرخ بهره برابر 4% باشد. کسانی که می‌خواهند وام مسکن خود را تمدید کنند یا خانه بخرند، باید قبول کنند که به احتمال زیاد در آینده چنین سناریویی خواهیم داشت.

رشد ملک ونکوور در n سال گذشته

قبل از رفتن به مرحله بعد حتما باید یک مرور کوتاه بر گذشته بازار بکنیم. اگر به نمودار قیمت انواع خانه و تحلیل بازار مسکن در هر کجای ونکوور نگاه کنیم، رشد قیمت قابل توجهی اتفاق افتاده اگرچه در نواحی مختلف و زمان‌های متفاوت این مقدار متفاوت بوده ولی همیشه مثبت و زیاد بوده است، علاوه بر رشد جمعیت و مهاجر پذیر بودن کانادا عوامل متعدد دیگری نیروی محرک این بخش اقتصاد است؛ مانند آب و هوای معتدل و مطلوب‌تری که ونکوور دارد همیشه باعث جذابیت آن برای ساکنین سایر استان‌ها به این شهر بوده است. من بارها از افراد زیادی شنیدم که زمانی که مهاجرت می‌کردند اگر می‌دانستند چنین جایی در کانادا وجود دارد به سایر استان‌ها نمی‌رفتند. با تغییر زیر ساخت‌ها و رایج شدن دورکاری و کار هایبرید برای تعداد بیشتری از ساکنین سایر استان‌ها این امکان فراهم شده است که به ونکوور بیایند که این خود در کنار دسترسی آسان تجار شرق آسیا تاثیر جدی دائمی بر رونق وضعیت بازار مسکن ونکوور گذاشته است.

بازار ملک ونکوور در آینده

اینجا جایی است که نقشه‌ی راه را به شما می‌دهم.

اگر این خبر را هنوز نخوانده‌اید، بدانید دولت بریتیش کلمبیا برنامه‌های خود را دنبال کرده است و به طور رسمی قانونی را تصویب کرده است که براساس آن پهنه‌بندی مولتی پلکس در همه‌ی زمین‌های مخصوص خانه‌های ویلایی و همچنین مناطق مسکونی با تراکم بالا و نزدیک به ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی اجباری می‌شود. لایحه‌ی ۴۴، شهرداری‌ها را مکلف می‌کند که مجوز ساخت 4 تا 6 واحد در یک قطعه زمین مختص خانه‌ی ویلایی را بدهند. البته این لایجه مخصوص جوامعی است که بیشتر از 5000 جمعیت دارند. همچنین مساحت زمین نیز باید بیشتر از 3000 فوت مربع باشد.

کافیست بگویم که وقتی که این رکود مسکن فروکش کند و چرخه‌ی ساخت و ساز دوباره افزایش یابد، در سال‌های آینده این قانون جدید تغییرات زیادی در مناطق به وجود می‌آورد.

شاید حتی خبر بزرگ‌تر، قانون توسعه ترانزیت محور باشد. این استان ملزم کرده است که ساختمان‌ها حداقل 8 طبقه باشند و بسته به نزدیکی ساختمان به ایستگاه‌های ترانزیت، تعداد طبقات می‌تواند بیشتر باشد. به عنوان مثال، اگر در فاصله ۲۰۰ متری یک ایستگاه skytrain باشید، می‌توانید حداقل یک ساختمان 20 طبقه بسازید.

در سال‌های آینده استان بریتیش کلمبیا 100 محل برای توسعه‌ی ترانزیت محور تعیین خواهد کرد که 70 محل آن در نزدیکی ایستگاه‌های Skytrain خواهد بود.

سایر محل‌های مخصوص توسعه ترانزیت محور در نزدیکی ایستگاه‌های اتوبوس قرار خواهند گرفت. البته ایستگاه‌هایی با دو تقاطع با بیشتر.

در حال حاضر موافقت یا عدم موافقت شما با تغییرات پیش آمده بی‌معنی است. تنها چیزی که می‌دانیم این است که افزایش تراکم در راه است. جای تعجبی ندارد اگر استان‌هایی مانند انتاریو نیز همین رویه را پیش بگیرند.

در کنار برنامه‌های دولت برای پذیرش تعداد بسیار زیاد مهاجران جدید، آنچه نباید فراموش کرد میزبانی مسابقات جام جهانی 2026 است، این مسابقات در هر شهری که برگزار شده بر رونق اقتصادی کوتاه و بلند مدت آن شهر تاثیر گذاشته و البته قیمت و وضعیت بازار مسکن ونکوور نیز از این امر مستثنی نخواهد بود.

مزایای ورود به بازار مسکن

تحلیل بازار مسکن در ونکوور بدون بررسی مزایای آن برای مصرف کنندگان و سرمایه گذاران کامل نخواهد بود. مصرف کنندگان و سرمایه گذاران می‌توانند در این بازار به قیمت پایین خرید کنند و مدتی، شاید چند سال، بخاطر نرخ بهره سود بانکی بیشتری پرداخت کنند و یا صبر کنند که نرخ بهره پایین بیاید و البته در آن زمان قیمت‌ها دیگر این نخواهد بود. این تصمیم با شما است و هر تصمیمی که بگیرید قابل احترام است و در خصوص اینکه "براساس تحلیل بازار ملک در ونکوور چه تصمیمی باید گرفت؟" اگر نظر شخصی محسن صانعی را بخواهید بدانید جواب من این است که بر اساس قدرت خرید خود با حوصله بگردید و یک خرید خوب کنید؛ چه از لحاظ قیمت چه از لحاظ مشخصات و ویژگی‌های خود خانه‌ای که می‌خرید. بنابراین خریداری که دنبال شکار خوب بگردد برنده‌ی کوتاه مدت و بلند مدت میدان خواهد بود. از طرفی 1.تفاضل قسط با سود بالا و کم را همان اول با چانه زنی و مذاکره تخفیف گرفته 2.زودتر از خانه‌ی جدیدش استفاده می‌کند 3.همچنین بجای پرداخت قسط دیگران اقساط خانه‌ی خودش را می‌دهد و از همه مهم‌تر 4.در بازار رقابتی با قیمت بالاتر آینده خرید نمی‌کند. اصولا زمانی همه می‌فروشند وقت خرید است و زمانی که همه می‌خرند وقت فروش است.

البته همان‌طور که همیشه اشاره کردم این تحلیل‌ها کلی بوده و آمارها از یک سو برای شهرهای مختلف مترو ونکوور و حتی محله‌های مختلف و از طرف دیگر محدوده قیمتی ملک مورد نظر، سن و وضعیت آن می‌تواند بسیار متفاوت باشد. بنابراین اگر قصد خرید، فروش و یا سرمایه گذاری دارید حتما از مشاور مورد اعتماد خود بخواهید تحلیل اختصاصی بر اساس نیازها و خواسته‌های شما آماده و تهیه کند تا بتوانید بیشترین سود را بدست آورید.

آیا به نظر شما با توجه به شرایط کنونی بازار، چه زمانی برای خرید بهتر است؟ و اصولا خرید خانه سرمایه گذاری بهتری است یا آپارتمان؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

امیدوارم که توانسته باشم به دانسته های شما اضافه کرده باشم. اگر سوالی در مورد مطالب این صفحه دارید یا نیاز به توضیح بیشتر و اطلاعات و نمودارهای اختصاصی یک محله دارید، خوشحال می شوم کمکی کنم.

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)