آیا خانه‌ای خریده‌اید و می‌خواهید آن را اجاره دهید؟ یا اینکه فقط می‌خواهید زیرزمین آن را اجاره دهید؟
اصولا صاحب‌خانه‌ها خود با قوانین و نکات مهم اجاره دادن خانه آشنا هستند. هدف من از انتشار مقاله‌ی راهنمای صاحبخانه ها در ونکوور این است که اطلاعات شما را تکمیل کنم و به شما کمک کنم با انواع قراردادهای اجاره، نکات انتخاب مستاجر و تنظیم قرارداد آشنا کنم. علاوه بر این، قوانین مالیاتی مرتبط و راه‌های کاهش مالیات وارد بر درآمد حاصل از اجاره خانه در ونکوور را برایتان شرح می‌دهم. با اطلاعات جامع موجود در این مقاله، می‌توانید تصمیمات آگاهانه‌تری در زمینه اجاره دادن ملک خود بگیرید.
چگونه ملک خود را در ونکوور اجاره دهیم؟
همان‌طور که احتمالا می‌دانید، بسیاری از صاحب خانه‌ها، برای پیدا کردن مستاجر ملک خود را در وب سایت‌هایی مانند Craigslist و Kijiji ثبت می‌کنند. شما نیز می‌توانید این کار را انجام دهید و منتظر بمانید تا از خانه‌ی شما بازدید کنند.
Viewit.ca نیز یکی دیگر از سایت‌های عالی برای ثبت اطلاعات ملک و نمایش آنلاین آن است. با پرداخت مبلغ مشخصی در ماه می‌توانید اطلاعات خانه‌ی خود را در این وب سایت ثبت کنید. البته برای پیدا کردن مستاجر راه‌های دیگری نیز دارید. به عنوان مثال می‌توانید با مشاوران املاکی که صلاحیت لازم را دارند همکاری کنید.
بسیاری از مشاوران املاک خدماتی مانند قیمت گذاری، تبلیغات، نمایش، بررسی، مذاکره و کاغذ بازی را ارائه می‌دهند (معمولا یک مشاور املاک در ونکوور برای انجام این خدمات، معادل یک ماه از اجاره‌ی خانه را دریافت می‌کند که نصف آن توسط مستاجر پرداخت می‌شود). اگر وقت کافی برای انجام این کارها را ندارید، حتما از خدمات مشاوران املاک خبره در ونکوور بهره بگیرید.
پیش از بستن قرارداد حتما با بازدیدکنندگان گفت‌وگو کنید و سوالات خود را از آن‌ها بپرسید. همچنین از آن‌ها بخواهید موارد زیر را فراهم کنند:
- اجاره‌ی ماه اول و آخر (به صورت چک معتبر یا حواله‌ی بانکی (bank draft))
- تایید اشتغال
- آدرس‌های قبلی، صاحب خانه‌های قبلی و شماره‌ی تماس آن‌ها
- اطلاعات همه‌ی افرادی که در خانه زندگی خواهند کرد
- قصد آن‌ها مبنی بر نگهداری یا عدم نگهداری از حیوانات خانگی
نکته: اگر یک خارجی بدون بازدید، آفری (offer) به شما ارائه دهد، آن را با دقت بیشتری بررسی کنید. زیرا شاید از شما کلاه برداری کند. به طور کلی، اگر یک آفر بسیار عالی به نظر برسد، احتمال کلاه برداری وجود دارد.
بیشتر بخوانید: آشنایی با آب و هوای شهر ونکوور در طول سال
قوانینی که باید صاحبخانه ها بدانند
اجاره نامه‌های ماه به ماه
در این نوع از اجاره نامه‌ها، هیچ تاریخی برای فسخ قرارداد قید نمی‌شود. تا زمانی که مستاجر موضوع نقل مکان از خانه را کتبا به صاحب خانه اعلام نکند، و یا صاحب خانه قانونا قرارداد را فسخ نکند، اجاره نامه جاری خواهد بود.
ماده‌ی 1 از قانون Residential Tenancy Act (RTA) این اجاره نامه‌ها را به عنوان قراردادهای دوره‌ای در نظر گرفته است.
اجاره نامه‌های ماه به ماه با اختلاف زیاد رایج‌ترین نوع از قراردادهای دوره‌ای است.
بر اساس ماده‌ی 49 از قانون RTA، در این نوع از اجاره نامه‌ها، صاحب خانه می‌تواند اخطاریه‌های زیر را به مستاجر بفرستد و به او دو یا چهار ماه مهلت تخلیه دهد. سپس خودش یا یکی از بستگان نزدیکش می‌توانند در خانه ساکن شوند:
- Four Month Eviction Notice for Landlord’s Use
- Two Month Eviction Notice for Landlord’s Use
برای درک بهتر قوانین اجاره در ونکوور مقاله راهنمای مستاجرین در ونکوور کانادا را دنبال کنید.
اجاره نامه‌ی fixed term tenancy
در این اجاره نامه‌ها که گاها به آن lease می‌گویند، تاریخ فسخ و یا تمدید قرارداد از پیش تعیین شده است. معمولا این قراردادها پس از یک سال به اتمام می‌رسند. اگر می‌خواهید یک قراداد fixed term tenancy را منعقد کنید، حتما بندهایی به آن اضافه کنید و مشخص کنید که پس از اتمام قرارداد چه می‌شود.
به طور کلی، پس از اتمام قرارداد حالت‌های زیر می‌تواند اتفاق بیفتد:
- مستاجر باید خانه را تخلیه کند: از این بند تخلیه (vacate clause) فقط می‌توان در شرایط خاصی استفاده کرد که در ماده‌ی 13.1 از قانون Residential Tenancy Regulation ذکر شده است. البته اگر یک subtenant، قرارداد موقت sublease را امضا کند، باز هم می‌توانید از بند تخلیه استفاده کنید. اگر چنین شرایطی در قرارداد fixed term tenancy قید شده باشد، مستاجر باید پس از اتمام قرارداد و بدون پرداخت هیچ غرامتی خانه را تخلیه کند.
- می‌توانید اجاره نامه را به هر شکلی تمدید کنید: شما و مستاجر می‌توانید قرارداد fixed term tenancy را برای یک سال دیگر تمدید کنید. البته، اگر مستاجر بخواهد، می‌تواند قرارداد خود را به صورت ماه به ماه تمدید کند و شما نمی‌توانید او را مجبور کنید که قرارداد fixed term tenancy را برای یک سال دیگر تمدید کند.
اگر مستاجر بخواهد پس از پایان قرارداد خانه را تخلیه کند، باید اخطاریه‌ی کتبی (Notice) یک ماهه‌ای (یک ماه کامل) را به شما تحویل دهد.
بر اساس ماده‌ی 44(3) از قانون RTA، اگر در اجاره نامه هیچ بندی برای تمدید یا تخلیه وجود نداشته باشد، قرارداد شما پس از اتمام به صورت خودکار و ماه به ماه تمدید می‌شود. مگر اینکه شما و مستاجر موافقت کنید که قرارداد را به صورت fixed term تمدید کنید. البته همان‌طور که بالاتر گفتم، اگر مستاجر بخواهد پس از اتمام قرارداد fixed term خانه را تخلیه کند، باید اخطاریه‌ی یک ماهه‌ای (a full month notice) را به صورت کتبی به شما تحویل دهد.
دانلود مجله تخصصی سرای ونکوور
ورود قانونی صاحب خانه
برای اینکه بتوانید به صورت قانونی به واحدی که اجاره داده‌اید، وارد شوید، باید حداقل 24 ساعت قبل (بیشتر از 30 روز قبل نباشد) این موضوع را کتبا به مستاجر اعلام کنید. حتما اطلاعات زیر را در اخطاریه‌ی ورود قید کنید:
- تاریخ ورود
- زمان ورود (بین 8 صبح تا 9 بعد از ظهر)
- یک دلیل منطقی برای ورود مانند انجام تعمیرات یا انجام بازرسی ماهانه (monthly inspection)
نکته: اگر اخطاریه‌ی ورود را به روش صحیح (کتبی) به مستاجر ابلاغ کنید، حتی اگر در زمان مقرر کسی در خانه نباشد، می‌توانید وارد خانه شوید.
استثنائات: در شرایط زیر می‌توانید بدون ارسال اخطاریه نیز به واحد مستاجر خود وارد شوید:
- اگر وضعیت اضطراری باشد و ورود شما (صاحب خانه) برای حفاظت از جان و مال ضروری باشد.
- اگر از Residential Tenancy Branch حکم ورود دریافت کرده باشید.
- اگر بر اساس اجاره نامه موظف هستید خدماتی مانند نگهداری از خانه را به مستاجر ارائه دهید.
- اگر مستاجر ملک را ترک کرده باشد، می‌توانید بر اساس بخش 5 از قانون Residential Tenancy Regulation، با اخذ مجوز، به خانه وارد شوید.
برای کسب اطلاعات بیشتر به ماده 29 از قانون Residential Tenancy Act مراجعه کنید. یا از طریق ارتباط با مجله سرای ونکوور سوالات خود را با ما درمیان بگذارید.
حیوانات خانگی
بر اساس ماده‌ی 18 از قانون Residential Tenancy Act، شما می‌توانید ورود حیوانات خانگی را منع کنید و یا تعداد، اندازه و نوع آن را محدود کنید.
در قوانین و آیین نامه‌های کاندو شرایط نگهداری از حیوانات خانگی مشخص شده است. این قوانین نسبت به قانون Residential Tenancy Act اولویت بیشتری دارد. بنابرین اگر قوانین و آیین نامه‌های کاندو اجازه‌ی نگهداری از حیوانات خانگی را به ساکنان نمی‌دهد، می‌توانید مستاجر را ملزم کنید که هیچ حیوان خانگی‌ای را به خانه نیاورد.
نکته: اگر مستاجر سگی دارد که تحت پوشش قانون Guide Dog and Service Dog Act است، باید ورود سگ را قبول کنید و نمی‌توانید بیعانه‌ی pet damage deposit را دریافت کنید.
آیا در کانادا اجاره بها مشمول مالیات است؟
بله. به درآمد حاصل از اجاره‌ی خانه، مالیات تعلق می‌گیرد؛ اما نه به تمام آن. برای تعیین مالیات، لازم نیست کل درآمد خود را (درآمد حاصل از اجاره) اعلام کنید. می‌توانید برخی از هزینه‌ها را از درآمد اجاره کسر کنید؛ حتی اگر ملک برای مدت زمانی خالی از سکنه باشد. در این قسمت از راهنمای صاحبخانه ها در ونکوور برخی از این هزینه‌ها را به شما معرفی می‌کنم:
- نظافت و نگهداری عمومی
- تعمیرات
- هزینه‌های تبلیغات
- هزینه‌های مالیات بر املاک در منطقه (Local property taxes)
- هزینه‌های کمیسیون
- بهره‌ی وام مسکن در ونکوور
- حق بیمه
- هزینه‌های مدیریت
- قبض‌های آب و برق و گاز
- هزینه‌های دفع زباله
- هزینه‌های ویژه‌ی استفاده از وسایل نقلیه (Specific travel/vehicle expenses)
به نظر شما آیا قوانین مالک و مستاجر منصفانه است؟ آیا تمایل دارید خانه‌ای داشته باشید که بتوانید بخشی از آن را اجاره دهید؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.
نویسنده: تیم تولید محتوا مجله
اگر علاقه‌مند هستید اطلاعات تکمیلی، نمودارها و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.
شاد و سلامت باشید
محسن صانعی
سلام مستاجر من فوریه تو خانه من نشسته و الان میخوام پسرم بیاد بشینه امکانش هست بهشون نامه بدم و چند ماه زودتر باید نامه بدم و آیا خسارتی باید بدم بهشون
فسخ قرارداد پیش از اتمام دوره قراداد نیازمند توافق و رضایت طرفین هست