راهنمای صاحبخانه ها در ونکوور کانادا

آیا خانه‌ای را خریداری کرده‌اید و تمایل دارید زیرزمین آن را اجاره دهید؟ یا خانه‌ای را برای سرمایه گذاری خریداری کرده و می‌خواهید آن را اجاره دهید؟

اصولا صاحب‌خانه‌ها خودشان از کم و کیف موضوع آگاهی قابل توجهی دارند و هدف ما از انتشار مقاله‌ی راهنمای صاحبخانه ها در ونکوور این است که اطلاعات جامع و دقیقی درباره‌ی انواع قرارداد، قوانین و مالیات وارد بر درآمد حاصل از اجاره خانه در ونکوور در اختیار شما قرار دهیم تا به اطلاعات شما بیافزاییم. 

چگونه ملک خود را در ونکوور اجاره دهیم؟

همانطور که احتمالا می‌دانید بسیاری از افراد برای اجاره دادن خانه‌ی خود از وب سایت‌هایی مانند Craigslist و Kijiji استفاده می‌کنند. شما نیز می‌توانید اطلاعات خانه‌ی خود را در این وب سایت‌ها قرار داده و منتظر باشید تا افرادی که خانه‌ی شما را در اینترنت مشاهده کرده‌اند، به بازدید حضوری آن بپردازند.

به یاد داشته باشید که اگر یک فرد خارجی بدون بازدید خانه به شما آفری (offer) ارائه دهد، آن را با دقت بیشتری بررسی کنید. زیرا این امکان وجود دارد که از شما کلاه برداری شود. به طور کلی، اگر یک آفر بسیار عالی به نظر برسد، احتمال کلاه برداری وجود دارد.

Viewit.ca یکی دیگر از سایت‌های عالی برای تبلیغات و اجاره دادن خانه است که با پرداخت مبلغ مشخصی در ماه می‌توانید اطلاعات خانه‌ی خود را در این وب سایت ثبت کرده و به نمایش بگذارید. در نظر داشته باشید که برای یافتن مستاجر می‌توانید با مشاوران املاکی که صلاحیت لازم را دارند نیز همکاری کنید.

بسیاری از مشاوران املاک خدماتی مانند قیمت گذاری، تبلیغات، نمایش، بررسی، مذاکره و کاغذ بازی را ارائه می‌دهند (معمولا هزینه‌ی کلی این خدمات برابر یک ماه از اجاره‌ی خانه است و نصف آن به مشاور املاک در ونکوور توسط مستاجر پرداخت می‌شود). اگر شما وقت کافی برای انجام این اقدامات را ندارید، حتما از خدمات مشاوران املاک خبره در ونکوور بهره بگیرید. 
پیش از بستن قرارداد حتما به صورت رسمی با بازدیدکنندگان گفت‌وگو کرده و سوالاتی از آن‌ها بپرسید. همچنین می‌توانید از آن‌ها بخواهید که موارد زیر را برای شما فراهم کنند: 

• اجاره‌ی ماه اول و آخر (به صورت چک معتبر یا حواله‌ی بانکی (bank draft))
• تایید اشتغال
• آدرس‌های قبلی، صاحب خانه‌های قبلی و شماره‌ی تماس آن‌ها
• اطلاعات هر شخص دیگری که در خانه زندگی خواهد کرد
• آیا قصد داشتن حیوانات خانگی را دارند یا خیر؟

بیشتر بخوانید: آشنایی با آب و هوای شهر ونکوور در طول سال

قوانینی که باید صاحبخانه ها بدانند

اجاره نامه‌های ماه به ماه
در یک توافقنامه‌ی ماه به ماه هیچ تاریخی برای پایان قرارداد قید نمی‌شود. اجاره نامه تا زمانی جاری خواهد بود که مستاجر اخطاریه‌ی نقل مکان از خانه را به طور صحیحی به صاحب خانه تحویل داده و یا صاحب خانه به صورت قانونی به اجاره نامه پایان دهد.

ماده‌ی 1 از قانون Residential Tenancy Act (RTA) اجاره نامه‌های ماه به ماه را به عنوان قراردادهای دوره‌ای در نظر گرفته است. این نوع از اجاره نامه با اختلاف زیاد رایج‌ترین نوع از قراردادهای دوره‌ای است.

بر اساس ماده‌ی 49 از قانون RTA، در اجاره نامه‌های ماه به ماه صاحب خانه می‌تواند اخطاریه‌های Four Month Eviction Notice for Landlord’s Use یا Two Month Eviction Notice for Landlord’s Use را به مستاجر فرستاده و پس از دو یا چهار ماه، خود یا یکی از بستگان نزدیک او خانه را تصرف کنند. برای درک بهتر قوانین اجاره در ونکوور مقاله راهنمای مستاجرین در ونکوور کانادا را دنبال کنید.

اجاره نامه‌ی fixed term tenancy
در قرارداد fixed term tenancy (که گاها به آن‌ lease می‌گویند) تاریخ اتمام اجاره نامه و یا تمدید آن از پیش تعیین شده است. معمولا این قراردادها پس از یک سال به اتمام می‌رسند. اگر می‌خواهید یک قراداد fixed term tenancy را منعقد کنید، حتما بندهایی را در آن بگنجانید تا مشخص کنید که پس از اتمام قرارداد چه اتفاقی رخ بدهد. 
پس از اتمام قرارداد:   

1. مستاجر باید پس از اتمام قرارداد fixed term خانه را تخلیه کند: بند تخلیه فقط می‌تواند در شرایط خاصی استفاده شود که در ماده‌ی 13.1 از قانون Residential Tenancy Regulation ذکر شده است. البته اگر یک subtenant، قرارداد موقت sublease را امضا کند نیز می‌توان از بند تخلیه استفاده کرد. اگر چنین شرایطی در قرارداد fixed term tenancy قید شده باشد، مستاجر باید پس از اتمام قرارداد و بدون پرداخت هیچ غرامتی خانه را تخلیه کند. 
2. کرایه نشینی می‌تواند بر اساس اجاره نامه‌ی ماه به ماه یا دوره‌ی زمانی دیگری ادامه داشته باشد: شما و مستاجر می‌توانید هر دو قرارداد fixed term tenancy را برای دوره‌ی ثابت دیگری تمدید‌ کنید. البته، اگر مستاجر تمایل داشته باشد که قرارداد خود را به صورت ماه به ماه تمدید کند، شما نمی‌توانید او را مجبور کنید که قرارداد fixed term tenancy را برای دوره‌ی ثابت متفاوتی تمدید‌ کند.

فرض کنیم مستاجر می‌خواهد در انتهای دوره‌ی قرارداد از خانه نقل مکان کند و در نتیجه نمی‌خواهد قرارداد کرایه‌ی خود را چه به صورت ماه به ماه چه fixed term ادامه دهد. در این صورت، مستاجر باید اخطاریه‌ی کتبی (Notice) یک ماهه‌ای (یک ماه کامل) را به شما تحویل دهد. 
بر اساس ماده‌ی 44(3) از قانون RTA، اگر در اجاره نامه هیچ بندی برای تمدید یا تخلیه قرار نداشته باشد، قرارداد شما پس از اتمام به صورت خودکار و ماه به ماه ادامه خواهد‌ یافت. مگر اینکه شما و مستاجر موافقت کنید که قرارداد را به صورت fixed term تمدید کنید. در این حالت هم اگر مستاجر بخواهد پس از اتمام قرارداد fixed term خانه را تخلیه کند، باید اخطاریه‌ی یک ماهه‌ی کاملی (a full month notice) را به صورت کتبی به شما تحویل دهد. 

دانلود مجله تخصصی سرای ونکوور

ورود قانونی صاحب خانه
شما برای اینکه بتوانید به صورت قانونی به واحد کرایه‌ای وارد شوید باید حداقل از 24 ساعت قبل (بیشتر از 30 روز قبل نباشد) اخطاریه‌ی کتبی ورود را به مستاجر ارسال کنید. حتما اطلاعات زیر را در اخطاریه قید کنید: 

• تاریخ ورود
• زمان ورود (بین 8 صبح تا 9 بعد از ظهر)
• یک دلیل منطقی برای ورود مانند انجام تعمیرات یا انجام بازرسی ماهانه (monthly inspection)

نکته: اگر اخطاریه‌ی ورود را به روش صحیح (کتبی) به مستاجر ابلاغ کنید، حتی اگر در زمان مقرر کسی در خانه نباشد می‌توانید وارد خانه شوید.  
استثنائات: در شرایط زیر می‌توانید بدون ارسال اخطاریه نیز به واحد مستاجر خود وارد شوید: 

• اگر شرایط اضطراری به وجود آمده باشد و ورود شما (صاحب خانه) برای محافظت از جان و مال ضروری باشد. 
• اگر حکمی را از شعبه‌ی Residential Tenancy Branch دریافت کرده باشید که به شما اجازه‌ی ورود را می‌دهد. 
• اگر بر اساس اجاره نامه باید خدماتی مانند نگهداری از خانه را انجام دهید.
• اگر مستاجر ملک کرایه‌ای را ترک کرده باشد، می‌توانید بر اساس بخش 5 از قانون Residential Tenancy Regulation با اخذ مجوز به خانه‌ی کرایه‌ای وارد شوید. 

برای کسب اطلاعات بیشتر به ماده 29 از قانون Residential Tenancy Act مراجعه کنید. یا از طریق ارتباط با مجله سرای ونکوور سوالات خود را با ما درمیان بگذارید.

حیوانات خانگی
بر اساس ماده‌ی 18 از قانون Residential Tenancy Act، شما می‌توانید به طور کلی ورود حیوانات خانگی را منع کرده و یا محدودیت‌هایی درباره‌ی تعداد، اندازه و نوع حیوان خانگی که مستاجر می‌تواند در واحد کرایه‌ای نگهداری کند، ایجاد کنید.

حتما قوانین و آیین نامه‌های کاندو را به دقت بررسی کنید. این قوانین نسبت به قانون Residential Tenancy Act اولویت بیشتری دارد. بنابرین اگر قوانین و آیین نامه‌های کاندو اجازه‌ی نگهداری از حیوانات خانگی را به ساکنان ندهد، می‌توانید مستاجر خود را ملزم به خروج حیوانات خانگی کنید.  
نکته: اگر سگ مستاجر تحت پوشش قانون Guide Dog and Service Dog Act باشد، شما باید ورود سگ به خانه را قبول کرده و نمی‌توانید بیعانه‌ی pet damage deposit را از او دریافت کنید. 

آیا در کانادا اجاره بها مشمول مالیات است؟  

بله، مالیات به درآمد حاصل از اجاره‌ی خانه تعلق می‌گیرد، اما نه به تمام آن. هنگام محاسبه‌ی مالیات می‌توانید برخی از هزینه‌ها را از درآمد حاصل از اجاره کسر کنید. حتی اگر ملک برای مدت زمانی خالی از سکنه باشد، می‌توانید این هزینه‌ها را از درآمد حاصل از اجاره کسر کنید. ما در این قسمت (راهنمای صاحبخانه ها در ونکوور) برخی از این هزینه‌ها را به اطلاع شما می‌رسانیم: 

• نظافت و نگهداری عمومی
• تعمیرات
• هزینه‌های تبلیغات
• هزینه‌های مالیات بر املاک در منطقه (Local property taxes)
• هزینه‌های کمیسیون
• بهره‌ی وام مسکن در ونکوور 
• حق بیمه 
• هزینه‌های مدیریت 
• قبض‌های آب و برق و گاز
• هزینه‌های دفع زباله
• هزینه‌های ویژه‌ی استفاده از وسایل نقلیه (Specific travel/vehicle expenses)

به نظر شما آیا قوانین مالک و مستاجر منصفانه است؟ آیا تمایل دارید خانه‌ای داشته باشید که بتوانید بخشی از آن را اجاره دهید؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

اگر علاقه‌مند هستید اطلاعات تکمیلی، نمودارها و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راههای ارتباط با ما)