تحلیل بازار ملک در ونکوور کانادا | در بازار مسکن ونکوور چه می گذرد؟

به نظر من هدف از تحلیل، پیدا کردن چشم‌انداز بازار در آینده بر اساس اتفاقات اکنون به منظور گرفتن یک تصمیم بهینه است. این اطلاعات را چه بخواهیم چه نخواهیم از طریق رسانه‌های اطراف ما، دایره دوستان و بستگان و حتی از ارتباطات تصادفی ما در خیابان و محیط کار به ما می‌رسد. خُب با این اوصاف تفسیر می‌خواهیم چه کار و به چه دردی می‌خورد؟ اول نیاز داریم با هم چند اصل را مرور کنیم تا بتوانم جواب را با شما درمیان بگذارم 1. صحت و سقم آنچه می‌شنویم بسیار اهمیت دارد، همه‌ی ما تجربه‌ی شنیدن اخبار در فضای مجازی را داشتیم که بعد مطلع شدیم که یا کلا شایعه بوده یا بخشی از واقعیت جا افتاده بوده است (جمالزاده اگر یک نقطه‌اش را برداریم می‌شود حمالزاده) 2. آیا اطلاعات مربوط به تمام مولفه‌ها به گوش ما رسیده است؟ 3.این اطلاعات در ترکیب با هم چگونه کار می‌کنند و برایند مطلب کجاست؟ من در اینجا تمام تلاشم را کرده‌ام که با تحلیل و الگو گرفتن از بازار ملک ونکوور در گذشته و لحاظ کردن تمام مستندات و شواهد حال حاضر بازار، بتوانم چشم انداز روشنی برای آینده ترسیم کنم و نیز جواب پرسش‌هایی مثل این سوالات را هم بدهم: آیا بالا رفتن بهره باعث می‌شود که مالکین نتوانند قسط خود را بدهند و مجبور خواهند شد که به قیمت پایین‌تری بفروشند؟ چه فرصت‌ها و ریسک‌های جدیدی در قسمت‌های مختلف بازار خرید واحد آماده و پیش خرید بوجود خواهد آمد؟ بیایید به اتفاق جواب همه‌ی این سوالات را با ذکر دلیل و منطق ببینیم.

وضعیت کنونی ملک در ونکوور

با نزدیک شدن به پایان سال، آمار خرید در ونکوور بزرگ همچنان پایین بوده است. خریداران علاقه‌ای به ارائه‌ی آفر ندارند و به دنبال مذاکره هستند. آیا می‌شود از آن‌ها خرده گرفت؟ آمار خرید همچنان از لحاظ تاریخی در سطح پایینی قرار دارد بطوریکه در ماه نوامبر، در کل ونکوور بزرگ 1624 خانه خریداری شد. این آمار 54% کمتر از نوامبر 2021 بوده است که آن را به سومین نوامبر از لحاظ کم بودن تعداد معاملات در سی سال گذشته تبدیل کرده است.

تحلیل بازار ملک در ونکوور - آمار خرید ملک

با توجه به افزایش قابل توجه نرخ‌های بهره در سال جاری، جای تعجب هم نیست. از زمان نوشتن این گزارش، بانک کانادا نرخ بهره را 50bps دیگر هم افزایش داده و از اول سال تا الان نرخ بهره‌ی overnight rate را به مقدار 400bps افزایش داده و به 4.25% رسانده است. بر اساس گزارش‌های Macquarie Research از سال 1936 به بعد، این بیشترین افزایش نرخ بهره در یک سال تقویمی بوده است.

افزایش اخیر نرخ بهره به مقدار 400bps، بر روی بودجه‌ی خانوارهایی که بدهی بالایی دارند اثرات منفی‌ای می‌گذارد. بیایید چند نمونه را بررسی کنیم.

1. مبلغ وام: 500,000 دلار، دوره‌ی amortization یا همان امورتیزیشن: 25 ساله، نرخ بهره: 1.5% - قسط ماهانه= 2000 دلار
مبلغ وام: 500,000 دلار، دوره‌ی amortization یا همان امورتیزیشن: 25 ساله، نرخ بهره: 5.5% - قسط ماهانه= 3052 دلار
2. مبلغ وام: 1,000,000 دلار، دوره‌ی amortization یا همان امورتیزیشن: 25 ساله، نرخ بهره: 1.5% - قسط ماهانه= 3997 دلار
مبلغ وام: 1,000,000 دلار، دوره‌ی amortization یا همان امورتیزیشن: 25 ساله، نرخ بهره: 5.5% - قسط ماهانه= 6104 دلار
به عبارت دیگر، بسیاری از وام گیرندگان مجبور خواهند شد که به شدت هزینه‌های غیر ضروری خود را کم کنند. این همان کاهش (نابودی) تقاضا می‌باشد که بانک Bank of Canada به دنبال آن است. احتمالا تورم کاهش خواهد یافت، البته باید زمان کافی به آن بدهید. همین الان هم اگر به دقت به نرخ تورم نگاه کنید، می‌بینید که در حال کاهش است. در حال حاضر، نرخ تورم سه ماهه گذشته‌ی کانادا برابر 3.7% می‌باشد در مقایسه با سه ماه قبل که 4.9% بود.
جای تعجب نیست که چرا بانک Bank of Canada سیگنال توقف می‌دهد (توقف در افزایش نرخ بهره). این بانک اکنون اظهار کرده است که در حال بررسی آن است که آیا نرخ بهره آیا باز هم باید افزایش یابد یا نه. این بانک در جلسات گذشته تاکید می‌کرد که نرخ بهره باید افزایش یابد ولی الان موضع بانک نسبت به گذشته بسیار تغییر کرده است.
البته شایان ذکر است که مکث بانک به معنای چرخش وضعیت (کاهش نرخ بهره) نیست. نرخ بهره‌ی overnight rate که در 4.25% ثابت و بدون تغییر مانده است و نرخ بهره‌ی prime rate که برابر 6.45% می‌باشد خبر خوشایندی برای بازار ملک نیست. در حال حاضر نرخ بهره‌ی وام شما حدودا بین 5.5% تا 6% می‌باشد که بیانگر کاهش حداقل 30 درصدی قدرت خرید است.

تحلیل بازار مسکن ونکوور کانادا - اثرات افزایش قسط بر قدرت خرید

پس قدرت خرید کاهش یافته است و قیمت‌ها در حال سقوط هستند. البته کاهش قیمت به اندازه‌ای نیست که بتواند افزایش نرخ بهره را جبران کند. برای اولین بار از ژانویه 2020، قیمت ملک نسبت به سال قبل روند نزولی داشته است.
وقتی شما از این زاویه به موضوع نگاه کنید درک اینکه چرا آمار خرید خانه کاهش یافته است، سخت نیست. در حال حاضر شکاف قیمت پیشنهادی و درخواستی به شدت بیشتر شده است. فروشندگان تمایلی به کاهش قیمت ندارند. البته همچنان پایین بودن تعداد لیستینگ موجود در بازار بعنوان عامل بازدارنده‌ی کاهش قیمت‌ها عمل می‌کند. این نوامبر از لحاظ پایین بودن تعداد خانه‌های فروشی موجود در بازار رتبه‌ی دوم را در بین نوامبرهای ده سال گذشته داشته است.

تحلیل بازار مسکن در ونکوور - آمار موجودی خانه‌ها

به عبارت دیگر، تعداد کل خانه‌های فروشی ثبت شده در سامانه‌ی MLS از لحاظ تاریخی پایین است. با اینکه نرخ بهره به شدت افزایش یافته است، هیچ موجی از فروشندگان مضطرب (که موجودی خانه‌های بازار را افزایش می‌دهند) تشکیل نشده است. البته در نظر داشته باشید که هنوز زود است؛ قطعا وام گیرندگان مضطرب استرس را حس می‌کنند. انتظار داریم که در نیمه دوم سال جدید خانه‌های بیشتری با حکم دادگاه به فروش برسند. البته احتمالا مالک بیشتر این خانه‌ها، از موسسه‌های خصوصی و B lender ها وام گرفته‌اند.
حالا بیایید یک نگاه سرانگشتی هم به بازار ملک بیندازیم. قیمت‌ها در تمام بخش‌های بازار روند نزولی داشته است. در جاهایی که در زمان پاندمی کرونا قیمت املاک افزایش بیشتری داشت، در ماه‌های اخیر بیشتر کاهش داشت. با این حال، اکنون قیمت املاک تقریبا به کف رسیده است، که بیشتر به دلیل پایین بودن ملک فروشی در بازار است (که نگذاشته است قیمت خانه‌ها بیشتر کاهش یابد). به نظر من طبق روال بهارهای گذشته، به احتمال زیاد تعداد خانه‌های فروشی افزایش خواهد یافت و آمار تعداد کل خانه‌های موجود در بازار را افزایش خواهد داد. اگر تقاضای خریدار پایین بماند (که با نرخ بهره در حدود 5.5% همین انتظار نیز می‌رود)، انتظار دارم که فشارهای بیشتری بر روی کاهش قیمت خانه وارد شود.
تعداد خانواده‌هایی که با مشکلات مالی دست و پنجه نرم می‌کنند افزایش یافته و از طرفی سوالات بیشتری درباره‌ی افرادی پرسیده می‌شود که در بازار کاندوها سرمایه گذاری کرده‌اند اما به دلیل افزایش شدید نرخ بهره‌ی متغیر و ناتوانی در افزایش اجاره بها (به دلیل قوانین اجاره نشینی بریتیش کلمبیا)، جریان نقدینگی منفی دارند. من نگران هستم که شاید برخی از کسانی که پیش خرید کرده‌اند نتوانند در سال جدید قرارداد خود را کلوز close کنند.
با اینکه در ماه‌های اخیر سرعت کاهش قیمت خانه‌ها کمتر شده است، حس می‌کنم که ریسک‌ها همچنان بالا است. بانک Bank of Canada شاید سیگنال توقف در افزایش نرخ را داده باشد، اما این سیگنال به معنای کاهش نرخ بهره هم نیست و این نرخ‌ها همچنان بر بازار مسکن فشار وارد می‌کند.
در بازار مسکن مراقب خود باشید. در سال جدید شما را خواهم دید و همراهتان خواهم بود.

لغو محدودیت‌های اجاره در بریتیش کلمبیا

دیوید ابی نخست وزیر جدید بریتیش کلمبیا به طور رسمی قانونی را وضع کرده است که بر اساس آن تمام محدودیت‌های اجاره در ساختمان‌های استراتا strata در سرتاسر استان برداشته شده است. ابی به صورت ناگهانی آیین نامه (بای لا bylaw) محدودیت اجاره را لغو کرده است.

حال چندین نکته‌ی مهم وجود دارد که باید در اینجا با شما در میان بگذارم. اول اینکه این اقدام بخشی از تقاضای شدید خانه‌های اجاره‌ای را تامین می‌کند. بر اساس آمار ارائه شده توسط Rental.ca تعداد آپارتمان‌های اجاره‌ای در بریتیش کلمبیا نسبت به سال قبل 15.1% افزایش یافته است.

پیش‌تر در ساختمان‌هایی که محدودیت اجاره وجود داشت، واحدها همواره با قیمت کمتری معامله می‌شد. اما اکنون مالکان این واحدها شاهد افزایش قیمت خانه‌ی خود می‌باشند. پس اگر چند سال قبل در ساختمانی که محدودیت اجاره داشت واحدی خریده‌اید، خوش به حالتان.
در آخر، موضوعی که شاید کمتر مورد توجه قرار گرفته است، پیامدهای مربوط به مالیات BC Speculation tax و City of Vancouver empty homes tax می‌باشد. شما باید هر سال اظهارنامه‌ای درباره‌ی وضعیت سکونت در ملک خود ارسال کنید. در ساختمان‌هایی که محدودیت تعداد واحد اجاره‌ای داشتند از این مالیات معاف بودند و این معافیت در سال جاری برای مالیات BC Speculation tax برداشته شد. به عبارت دیگر، عملا دولت در نهایت سرمایه گذارنی که یک واحد را به قیمت پایین برای کسب سود می‌خریدند را مجبور می‌کرد که ملک خود را بفروشند؛ چرا که نمی‌توانستند آن را بفروشند. حال ناگهان لغو محدودیت‌های اجاره در سطح استان معنی دار شده است. این اقدام باعث می‌شود که اسپکیولترها (سرمایه گذاران این تیپ واحدها) گزینه‌ی دیگری به جز فروش داشته باشند و البته اگر اجاره ندهند باید مالیات خالی بودن آن را بدهند.
اگر اخبار بازار ملک را دنبال می‌کنید احتمالا می‌دانید که واحدهای اجاره‌ای هنوز هم معافیت‌های مالیات City of Vancouver empty homes tax را دارند. با این حال، تصور می‌کنم این معافیت دیگر در سال 2023 وجود نخواهد داشت و تعدادی از خانه‌هایی که برای بخشی از سال مالکین‌شان از آن‌ها استفاده می‌کنند (secondary homes) را در سال جدید به بازار فروش (resale market) وارد خواهد کرد.
اگر سردرگم شده‌اید و نمی‌دانید کدام یک از این مالیات‌ها و به چه مقدار به شما تعلق می‌گیرد، بهترین راه این است که با حسابدارتان که جزییات کار شما را می‌داند تماس بگیرید.
پیام قاطع تمام سطوح دولت این است: یا در ملک خود زندگی کنید، یا آن را اجاره دهید. اگر برای پارک کردن پول نقد اینجا هستید (یعنی اگر ملکی خریده و آن را همان‌طور انداخته‌اید)، از شما مالیات می‌گیریم.

تحلیل بازار مسکن ونکوور کانادا - حذف محدودیت اجاره

مشکلات مورگیج

در تحقیقی که ماه پیش منتشر شد، بانک Bank of Canada اعلام کرد که حدود 50% از تمام وام‌های با نرخ بهره متغیر و قسط ثابت (not just pandemic borrowers) به نرخ trigger rate رسیده‌اند (نرخی که باعث می شود که پرداخت‌های ماهیانه و در نتیجه برنامه مالی خانواده‌ها به هم بخورد). و این موضوع پیش از آخرین افزایش نرخ بهره به مقدار 50bps اتفاق افتاده بود. این 50% از وام‌های با بهره‌ی متغیر و پرداختی ثابت که به نرخ trigger rate رسیده‌اند، در واقع بیانگر 13% از کل وام‌های اعطا شده می‌باشد.
فراموش نکنیم که این 13% شامل مورگیج‌های با نرخ بهره‌ی متغیر و پرداختی شناور (floating) نیست.
بر اساس گفته‌ی CIBC، «در حال حاضر آمار وام‌های اخذ شده نسبت به سال گذشته نزدیک به 30% کاهش یافته است. بر اساس برآوردهای ما در سال 2022، افزایش ناگهانی نرخ بهره‌ی وام، مستقیما و ناگهانی بر روی 25% از وام گیرندگان اثر گذاشته است. همچنین برآورد می‌کنیم که پیش از شیوع ویروس کرونا، آمار سرمایه گذارانی که جریان نقدی منفی داشته‌اند کمتر از یک‌سوم نبوده است. با توجه به افزایش سخت‌گیری در سیاست‌های مالی که از آن زمان به بعد رخ داده است، و همچنین با توجه به افزایش نرخ بهره که شاید همچنان افزایش یابد، این وضعیت جریان نقدی منفی قطعا گسترده‌تر و عمیق‌تر از زمان پیش از پاندمی است.»
به عبارت دیگر، ما مقدار زیادی از تقاضای آینده بازار را جلو انداختیم، در نتیجه داشتن یک بازار پر هیاهوی اجتناب ناپذیر بود. اما وقتی به طور ناگهانی و در عرض کمتر از یک سال نرخ بهره‌ی وام را به مقدار 400bps افزایش می‌دهید، قربانیان زیادی می‌گیرد. ما سرمایه گذاران بیشتری را می‌بینیم که ماهانه زیان‌های زیادی را متحمل می‌شوند. زیرا اقساط ماهانه‌ی مورگیج آن‌ها افزایش می‌یابد، و سرمایه گذاران در استان‌های بریتیش کلمبیا و انتاریو که اجاره بها کنترل می‌شود نمی‌توانند این هزینه‌ها را پرداخت کنند. برای برخی از این سرمایه گذاران به جز فروش گزینه‌های بسیار کمی وجود دارد.
سایر سرمایه گذاران که می‌توانند خانه‌ی خود را نگه دارند، نباید فراموش کنند که تقریبا 700,000 نفر در در سال 2022 در حال ورود به کانادا هستند (شامل مهاجران جدید، دانش آموزان خارجی، ساکنان غیر مقیم و تازه واردان از اوکراین که با ویزای ویژه سه ساله به کانادا می‌آیند).
با وجود اینکه تعداد سرمایه گذاران کاهش یافته است، گمان می‌کنم که همچنان در چند سال آینده درباره‌ی بحران مسکن بحث خواهیم کرد.

رشد ملک ونکوور در n سال گذشته

قبل از رفتن به مرحله بعد حتما باید یک مرور کوتاه بر گذشته بازار بکنیم. اگر به نمودار قیمت انواع خانه و تحلیل بازار مسکن در هر کجای ونکوور نگاه کنیم، رشد قیمت قابل توجهی اتفاق افتاده اگرچه در نواحی مختلف و زمان‌های متفاوت این مقدار متفاوت بوده ولی همیشه مثبت و زیاد بوده است، علاوه بر رشد جمعیت و مهاجر پذیر بودن کانادا عوامل متعدد دیگری نیروی محرک این بخش اقتصاد است؛ مانند آب و هوای معتدل و مطلوب‌تری که ونکوور دارد همیشه باعث جذابیت آن برای ساکنین سایر استان‌ها به این شهر بوده است. من بارها از افراد زیادی شنیدم که زمانی که مهاجرت می‌کردند اگر می‌دانستند چنین جایی در کانادا وجود دارد به سایر استان‌ها نمی‌رفتند. با تغییر زیر ساخت‌ها و رایج شدن دورکاری و کار هایبرید برای تعداد بیشتری از ساکنین سایر استان‌ها این امکان فراهم شده است که به ونکوور بیایند که این خود در کنار دسترسی آسان تجار شرق آسیا تاثیر جدی دائمی بر رونق وضعیت بازار مسکن ونکوور گذاشته است.

بازار ملک ونکوور در آینده

اینجا جایی است که نقشه‌ی راه را به شما می‌دهم، قیمت‌ها همچنان در حال کاهش هستند؛ البته با سرعت کمتر. ما تقریبا دیگر فروشندگان وحشت زده زیادی که اوایل تابستان قبل از فروختن، خانه خریده بودند و در تله افتاده بودند را نداریم. برای اولین بار از ماه فوریه، متوسط قیمت فروش انواع خانه‌ها در ماه افزایش یافت. با این حال، به نظر من این افزایش احتمالا یک نویز است و نشانه‌ی تغییر شرایط بازار نیست. قیمت‌های معیار همچنان 2% بیشتر از سال قبل است. اما در ماه‌های آینده تعدیل خواهد شد.

با اینکه باورش سخت است، همه برای خرید ملک تا خرخره به بانک مقروض نیستند. تعداد مالکانی که در کانادا و ونکوور وام مسکن دریافت نکرده‌اند بسیار زیاد است. این‌ها افرادی هستند که شاید بخواهند خانه‌ی خود را به فروش برسانند. اما فعلا ترجیح می‌دهند که منتظر بهبود شرایط باشند.
در حال حاضر یک مسابقه‌ی طناب‌کشی داریم. هر دو خریداران و فروشندگان درباره‌ی وضعیت کنونی بازار احساس ناخوشایندی دارند. به نظر من در بهار 2023 روند بازار شفاف‌تر خواهد شد. من ریسک‌ها را بیان کردم و به نظرم احتمالا برخی از این ریسک‌ها در سال آینده نمایان خواهند شد. دوباره می‌گویم، نمایان شدن این ریسک‌ها تا حد زیادی به روند تورم و نرخ بهره بستگی دارد.

در کنار برنامه‌های دولت برای پذیرش تعداد بسیار زیاد مهاجران جدید، آنچه نباید فراموش کرد میزبانی مسابقات جام جهانی 2026 است، این مسابقات در هر شهری که برگزار شده بر رونق اقتصادی کوتاه و بلند مدت آن شهر تاثیر گذاشته و البته قیمت و وضعیت بازار مسکن ونکوور نیز از این امر مستثنی نخواهد بود.

مزایای ورود به بازار مسکن

تحلیل بازار مسکن در ونکوور بدون بررسی مزایای آن برای مصرف کنندگان و سرمایه گذاران کامل نخواهد بود. مصرف کنندگان و سرمایه گذاران می‌توانند در این بازار به قیمت پایین خرید کنند و مدتی، شاید چند سال، بخاطر نرخ بهره سود بانکی بیشتری پرداخت کنند و یا صبر کنند که نرخ بهره پایین بیاید و البته در آن زمان قیمت‌ها دیگر این نخواهد بود. این تصمیم با شما است و هر تصمیمی که بگیرید قابل احترام است و در خصوص اینکه "براساس تحلیل بازار ملک در ونکوور چه تصمیمی باید گرفت؟" اگر نظر شخصی محسن صانعی را بخواهید بدانید جواب من این است که بر اساس قدرت خرید خود با حوصله بگردید و یک خرید خوب کنید؛ چه از لحاظ قیمت چه از لحاظ مشخصات و ویژگی‌های خود خانه‌ای که می‌خرید. بنابراین خریداری که دنبال شکار خوب بگردد برنده‌ی کوتاه مدت و بلند مدت میدان خواهد بود. از طرفی 1.تفاضل قسط با سود بالا و کم را همان اول با چانه زنی و مذاکره تخفیف گرفته 2.زودتر از خانه‌ی جدیدش استفاده می‌کند 3.همچنین بجای پرداخت قسط دیگران اقساط خانه‌ی خودش را می‌دهد و از همه مهم‌تر 4.در بازار رقابتی با قیمت بالاتر آینده خرید نمی‌کند. اصولا زمانی همه می‌فروشند وقت خرید است و زمانی که همه می‌خرند وقت فروش است.

البته همان‌طور که همیشه اشاره کردم این تحلیل‌ها کلی بوده و آمارها از یک سو برای شهرهای مختلف مترو ونکوور و حتی محله‌های مختلف و از طرف دیگر محدوده قیمتی ملک مورد نظر، سن و وضعیت آن می‌تواند بسیار متفاوت باشد. بنابراین اگر قصد خرید، فروش و یا سرمایه گذاری دارید حتما از مشاور مورد اعتماد خود بخواهید تحلیل اختصاصی بر اساس نیازها و خواسته‌های شما آماده و تهیه کند تا بتوانید بیشترین سود را بدست آورید.

آیا به نظر شما با توجه به شرایط کنونی بازار، چه زمانی برای خرید بهتر است؟ و اصولا خرید خانه سرمایه گذاری بهتری است یا آپارتمان؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

امیدوارم که توانسته باشم به دانسته های شما اضافه کرده باشم. اگر سوالی در مورد مطالب این صفحه دارید یا نیاز به توضیح بیشتر و اطلاعات و نمودارهای اختصاصی یک محله دارید، خوشحال می شوم کمکی کنم.

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

(راههای ارتباط با ما)