اجاره ملک در ونکوور کانادا

تقریبا تمام مهاجران حداقل مدتی خانه‌ای را اجاره می‌کنند. تجربیات تلخ و شیرینی پیدا می‌کنند و به مرور با برخی از قوانین و شرایط اجاره در ونکوور آشنا می‌شوند. اما متاسفانه گاهی این یادگیری‌ها بسیار گران تمام می‌شود.

قوانین اجاره خانه در ونکوور چیست؟ چه مواردی باید در قرارداد ذکر شود؟ چه نکاتی را بعنوان مستاجر باید بدانیم؟

متاسفانه افراد زیادی را دیده‌ام که به علت عدم آشنایی با قوانین و نکات ساده، حتی بعد از چند سال زندگی در ونکوور، حقشان ضایع شده و متضرر شده‌اند. همین هم انگیزه‌ی نوشتن این مقاله شد.

شاید در وب‌سایت‌های دیگر، مطالب پراکنده‌ای را برای اجاره ملک در ونکوور دیده باشید؛ ولی اینجا به طور کامل و بر اساس مشاهدات عینی و تجربیات شخصی‌ام بعنوان یک مشاور املاک، تمام موارد رایج را با شما به اشتراک می‌گذارم و نهایتا هم راهکارهای رایگانی برای گرفتن جواب مسایل اختصاصی تقدیم‌تان می‌کنم.

امیدوارم شما نیز روزی گام‌هایی در مسیر خرید خانه در ونکوور بردارید و از اجاره نشینی خارج شوید.

اگرچه این را هم بگویم که بعضی صاحب خانه‌ها از دست مستاجرهایی که از قوانین سو استفاده می‌کنند دل خونی دارند. اگر صاحب خانه هستید و قصد اجاره دادن ملک خود را دارید، برای پیشگیری از موارد احتمالی به صفحه راهنمای صاحب خانه ها مراجعه کنید.

قیمت اجاره خانه در ونکوور

قیمت اجاره خانه در  محله‌های مختلف ونکوور متفاوت است. اما بطور متوسط در ژانویه 2023 اجاره کاندوی یک خوابه 2,165دلار ، دو خوابه 2,837 دلار و سه خوابه 3,298 دلار بوده است، که نسبت به سال 2022 به میزان 18.5% افزایش داشته است.

هزینه اجاره خانه در ونکوور بسیار زیاد و سنگین است. اما تا انتهای مقاله نکاتی را ذکر می‌کنم که با رعایت آن‌ها شانس زیادی دارید که خانه‌ای با قیمت مناسب پیدا کنید.

همان‌طور که شاید بدانید، بعد از اجاره‌ی خانه، صاحب خانه نمی‌تواند مبلغ اجاره را بیشتر از نرخ مصوب افزایش دهد. به همین علت، تمام مستاجرین معمولا بعد از چند سال اجاره‌ی کمتری نسبت به عرف بازار پرداخت می‌کنند و تا جایی که بتوانند جابجا نمی‌شوند.
یادمان باشد که حتی پس از اتمام مدت قرارداد، صاحب خانه نمی‌تواند مستاجر را بیرون کند؛ مگر اینکه خودش، فرزندش یا پدر و مادرش خانه‌ی دیگری نداشته باشند و بخواهند در آنجا زندگی کنند. 

حتی اگر خانه را بفروشند، خریدار جدید فقط در صورتی می‌تواند مستاجر را بیرون کند که خودش بخواهد در آن زندگی کند. در هر صورت صاحب خانه باید یک notice (اظهارنامه) دو ماهه بعلاوه یک ماه اجاره را به مستاجر بدهد.

برای اعتراض به هر نوع اخطاریه که به شما ابلاغ می شود شما یک مهلت قانونی برای اعتراض دارید که اگر بگذرد ممکن است حقوقتان ضایع شود. در زیر این مهلت های قانونی را برایتان آورده ام.

اما اگر مستاجر قوانین اجاره نشینی را نداند و یکی از آن‌ها را زیر پا بگذارد، صاحب خانه شاید بتواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد. به علت اهمیت این موضوع، در ادامه بیشتر به آن می‌پردازیم.

در استان بریتیش کلمبیا، اجاره نشینی تابع قانون BC Tenancy act است و هر توافقی خارج از آن باطل است. چند مورد رایج را با ذکر اصطلاح انگلیسی آن‌ها با هم ببینیم:

• Late payment of rent: اگر در موعد مقرر اجاره را پرداخت نکنید، صاحب خانه می‌تواند پس از طی مراحل قانونی و بعد از چند روز فرصت، سریعا نسبت به تخلیه واحد اقدام کند.
• New, replacement, and additional keys: اگر کلید خود را گم کنید، صاحب خانه برای جایگزنی آن و یا تهیه‌ی کلید یدکی می‌تواند مبلغی را از شما دریافت کند. این مبلغ نباید از هزینه‌ی تهیه‌ی کلید بیشتر باشد. البته در بدو کرایه‌ی ملک، صاحب خانه بابت تعویض قفل‌ها نمی‌تواند هزینه‌ای از شما بگیرد. اما اگر کلیدی هست که توسط مدیریت ساختمان ساخته می‌شود، شما می‌بایست هزینه آن را طبق مصوبه‌ی ساختمان بپردازید. شما هم نمی‌توانید بدون اجازه صاحب خانه قفل را عوض کنید.
• Returned cheque: اگر بابت اجاره به صاحب خانه چک بدهید و آن چک برگشت بخورد، بانک مبلغ کارمزد را از صاحب خانه دریافت می‌کند. شما باید این مبلغ را به صاحب خانه بدهید.
• Moving fees: اگر در یک استراتا strata خانه‌ای را اجاره می‌کنید، پرداخت هزینه‌های ورود و خروج (Moving Fees) به عهده شما است.

اجاره ملک در ونکوور کانادا

بسیاری از هموطنان از طریق کانال‌های تلگرامی و فیس بوک ایرانیان ونکوور اقدام به اجاره می‌کنند و همه چیز شفاهی است. بهتر است برای جلوگیری از سوتفاهم‌ها، توافقنامه‌ی خود با صاحب خانه را به صورت کتبی وضع کنید. بهترین فرم هم فرم استاندارد بریتیش کلمبیا است که در اغلب موارد از آن استفاده می‌شود.

توصیه می‌کنم همین الان این فرم را به دقت مطالعه کنید. حتی اگر با زبان انگلیسی آشنایی ندارید، بهتر است از کسی بخواهید آن را برایتان توضیح دهد. در ادامه شرایط استانداردی که باید حتما در قرارداد قید شود را بررسی می‌کنیم.

من در اینجا برای راحتی کار شما، نمونه‌ی فرم قرارداد اجاره را می‌گذارم. اما شاید این فرم در طول زمان ممکن است تغییر کند. پس اگر روزی تصمیم گرفتید از آن استفاده کنید، بهتر است آخرین نسخه را از سایت Residential Tenancy Branch به شکل رایگان دانلود کنید یا از طریق ایمیل HSRTO@gov.bc.ca بخواهید برایتان بفرستند (دانلود نمونه قرارداد اجاره).

بر اساس ماده‌ی 13 از قانون Residential Tenancy Act (RTA)، موارد زیر باید در همه‌ی اجاره‌نامه‌ها قید شوند:

• شرایط استاندارد - این شرایط نه تنها در فرم استانداردی که RTB تهیه کرده است، بلکه در بخش Schedule از قانون Residential Tenancy Regulation قید شده است. 
• اسامی مستاجران و صاحب خانه‌ها
• آدرس واحد کرایه شده
• تاریخ انعقاد قرارداد
• آدرس و شماره تماس صاحب خانه یا نماینده‌ی او
• تاریخ شروع کرایه نشینی 
• دوره‌ی کرایه (هفتگی، ماهانه یا غیره)
• اگر قرارداد به صورت fixed term tenancy وضع شود، تاریخ اتمام قرارداد باید در آن قید شود
• اگر قرارداد به صورت fixed term tenancy  وضع شود و به آن بند تخلیه اضافه شود، تاریخ تخلیه باید در توافقنامه قید شود
• مبلغ اجاره
• نحوه‌ی تغییر اجاره‌بها با توجه به تعداد ساکنان
• موعد پرداخت اجاره
• خدمات و تسهیلاتی که پس از کرایه از آن‌ها بهره‌مند می‌شوید
• مبلغ بیعانه‌های security deposit یا pet damage deposit و تاریخی که این مبالغ پرداخت شده‌اند یا باید پرداخت شوند
• باید مشخص شود که اجاره ماهیانه دقیقا شامل چه مواردی میباشد

پس از پرداخت بیعانه‌ی security deposit قرارداد قطعی می‌شود و نمی‌توانید خانه‌ی دیگری اجاره کنید. صاحب خانه نیز نمی‌تواند خانه را به شخص دیگری کرایه دهد. 

نکته: گاهی به security deposit ،damage deposit می‌گویند و معمولا نصف اجاره‌ی یک ماه است.

اگر اجازه‌ی نگهداری از حیوانات خانگی را داشته باشید، صاحب خانه می‌تواند بیعانه‌ی pet damage deposit را از شما بگیرد. البته این مبلغ باید حداکثر نصف کرایه‌ی ماهانه باشد. شما باید در آغاز کرایه نشینی و یا زمانی که حیوان خانگی می‌خرید، این مبلغ را به صاحب خانه بدهید.

البته اگر سگ شما Guide Dog یا Service Dog باشد، حتی اگر آن خانه Pet friendly نباشد، صاحب خانه نمی‌تواند خانه را به شما اجاره ندهد و یا بیعانه‌ی pet damage deposit را از شما دریافت کند.

اگر شما و صاحب خانه هردو بخواهید اجاره‌نامه را تغییر دهید،  به راحتی می‌توانید آن را اصلاح کنید. حتی می‌توانید تغییرات مورد نظر را در برگه‌ی دیگری یادداشت کرده و آن را به توافقنامه ضمیمه کنید.

شرایط اجاره ملک در ونکوور

اجاره انواع مختلف خانه در ونکوور تفاوت‌های جزیی دارد، اما هر نوع خانه‌ای که اجاره می‌کنید، در روز تحویل کلید تا می‌توانید از تمام جزییات عکس و فیلم بگیرید و وضعیت خانه را در فرم استاندارد بریتیش کلمبیا ثبت کنید و به امضا هر دو طرف برسانید (دانلود فرم بازرسی).

اجاره آپارتمان

بعضی از آپارتمان‌ها توسط خود مالک و بعضی توسط شرکت‌های خدمات اجاره، اجاره داده می‌شوند. گاهی هم یک شرکت بزرگ، ساختمانی را خریداری می‌کند و خودش واحدهای آن را اجاره می‌دهد. در حالت اول معمولا قرارداد بر اساس فرم استاندارد BC تنظیم می‌شود. اما در حالت دوم و سوم آن شرکت‌ها برای بستن قرارداد از فرم مخصوص خود با بندهایی که از منافع شرکت محافظت کند استفاده می‌کنند.

اگر از این شرکت‌ها اجاره کنید، پیگیری‌هایتان را باید از طریق مدیر اجاره انجام دهید. اگر چیزی خراب شود، معمولا طبق یک روال مشخص جایگزین می‌شود. از طرفی امکان اینکه چند سال بتوانید در آنجا بمانید هم بیشتر است.

پیشنهاد می‌دهم اگر تصمیم گرفتید که از این تیپ شرکت‌ها خانه اجاره کنید، از ساکنین بپرسید که کیفیت خدمات در ساختمان چطور است؟ یکی از شرکت‌های خوب و معتبر مدیریت ساختمان در ونکوور First service است.

اجاره کاندو

شرکت‌های مدیریت ساختمان بر روی اجرای مفاد قرارداد با دقت نظارت می‌کنند. البته این شرکت‌ها معمولا رفتار اصولی و مودبانه‌ای دارند. چون اگر مستاجرین ناراضی باشند، اجاره بها در آن مجتمع تحت تاثیر قرار می‌گیرد و شاید واحدها دیرتر اجاره داده شوند.

اجاره استودیو

معمولا دانشجویان و جوانان برای مدیریت هزینه‌ها ترجیح می‌دهند که در استودیو زندگی کنند. استودیو به آپارتمان‌های کوچکی اطلاق می‌شود که اتاق خواب ندارد و معمولا برای خوابیدن در آن‌ها از تخت‌های تا شو استفاده می‌کنند. اگر به فکر استفاده اشتراکی هستید، تعداد افراد را از همان ابتدا مشخص کنید و اجازه اجاره دادن به دیگران (Sublet) را نیز از صاحب خانه بگیرید.

اجاره خانه مستقل

در خانه‌ی ویلایی هزینه‌های جاری شما خیلی بیشتر از آپارتمان است. بعنوان مثال هزینه‌ی برق، مخصوصا اگر پنجره‌ها تک جداره باشند یا سقف خانه بلند باشد، زیاد است. تعریف دقیق مسئولیت‌ها و هزینه‌ها نیز اهمیت دارد. بعنوان مثال نگهداری از محوطه و نظافت سقف و ناودانی ها به عهده کیست؟
بعضی از خانه‌ها سوئیت جداگانه‌ای نیز در طبقه‌ی همکف یا زیر زمین دارند. می‌توانید یکی از این خانه‌ها را اجاره کنید و بخشی از آن را اجاره دهید. در این صورت هم از مزایای خانه‌ی ویلایی بهره‌مند می‌شوید و هم سهم شما از اجاره‌بها کمتر می‌شود.

بیشتر بخوانید: کاندومینیوم یا کاندو چیست

اجاره سوئیت

یکی دیگر از انواع خانه‌هایی که می‌توانید در ونکوور اجاره کنید، سوئیت است. معمولا اجاره سوئیت در ونکوور ارزان‌تر از اجاره‌ی آپارتمان است. پس اگر می‌خواهید بیشتر پس‌انداز کنید، یک سوئیت اجاره کنید.

بهترین راه اجاره‌ی سوئیت، علاوه بر جست‌وجو در سایت‌هایی مانند Airbnb و craiglist، سپردن به کسانی است که در اتوبوس یا فروشگاه‌ها می‌بینید. زیرا شاید آن‌ها خودشان سوئیت اجاره‌ای داشته باشند یا کسی را بشناسند و به شما معرفی کنند؛ اما چون فرصت و حوصله‌ی آگهی دادن ندارند، شما این سوئیت‌ها را در آگهی‌ها نبینید.

نکته: یکی از موارد که باید بپرسید، سهم هر واحد از قبض‌ها و نحوه استفاده از حیاط و مشاعات است. خانه‌ها معمولا چوبی هستند و انتقال صدا دارند. بنابراین اینکه در بقیه‌ی آن خانه چه کسانی زندگی می‌کنند و تطبیق ساعت خواب و بیداری و نوع زندگی آن‌ها اهمیت پیدا می‌کند.

نکات مهم در اجاره خانه در ونکوور

• اگر جایی را اجاره کنید باید تا پایان قرارداد آنجا بمانید. پس حتما قبل از شروع جست‌وجو نیازهای خود را بشناسید و اولویت‌های خود را تعیین کنید. به عنوان مثال، به فاصله‌ی خانه تا محل کار و مدرسه، امکانات رفاهی منطقه و قوانین ساختمان درباره‌ی نگهداری از حیوانات خانگی یا سیگار کشیدن و غیره توجه کنید.
• اگر هزینه‌ای در ساختمان اتفاق بیفتد که به عهده‌ی صاحب خانه است، نمی‌توانیم آن را از اجاره کم کنیم.
• smoke free به معنی آزاد بودن سیگار کشیدن نیست، بلکه به معنی ممنوع بودن آن است.
• برخی از خانه‌ها به شکل مبله هستند و بعضی خالی. به نظر من بهتر است تازه واردین ابتدا یک فضای مبله اجاره کنند تا در روزهای اول به جای تمرکز روی خرید لوازم اولیه، روی  شناخت شهر، پیدا کردن کار، باز کردن حساب بانکی و تبدیل گواهی نامه تمرکز کنند. 
• تمام صاحب خانه‌ها واحد خود را به صورت آنلاین تبلیغ نمی‌کنند؛ بنابراین حتما علاوه بر بازدید سایت‌هایی مانند Craigslist ،Kijiji و Padmapper، به تابلوهای «vacancy» و آگهی‌های روزنامه‌های محلی توجه کنید. برای اجاره خانه در ونکوور روش‌های بسیار متنوعی وجود دارد که در مقاله‌ی "روش جستجو خانه در ونکوور" به آن‌ها کامل اشاره کرده‌ایم.
• بعضی از ایرانیان ونکوور اگر خانه‌ای داشته باشند، آن را در گروه‌های تلگرامی تبلیغ می‌کنند. گاهی فرصت‌های خوبی در این گروه‌ها پیدا می‌شود.
• حتما مراقب باشید که سرتان کلاه نرود. هرگز به کسی که تاکنون ندیده‌اید، پول ندهید. به هیچ وجه پیش از بازدید مبلغ بیعانه را به صاحب خانه پرداخت نکنید. اگر به صاحب خانه‌ای حس خوبی ندارید، به نظرتان اجاره‌بها به صورت مشکوکی پایین است؟ حتما پیش از اجاره ملک در ونکوور نظر همسایگان را درباره‌ی صاحب خانه بپرسید. 
• برای اطمینان از هویت صاحب خانه، از مشاور املاکتان بخواهید که یک کپی از سند آن خانه را (از سامانه‌ای که فقط آن‌ها به آن دسترسی دارند) به شما بدهد. سپس نام روی سند را با کارت شناسایی صاحب خانه تطبیق دهید.
• تمام مکالمات‌تان را با ایمیل انجام دهید تا بعدا قابل استناد باشد.
• قوانین ساختمان را کامل بخوانید، چرا که اگر تخلفی کنید جریمه صادر می‌شود.
• اگر تخلفی کنید و جریمه شوید، در صورت عدم پرداخت آن، هر ماه به مقدار قابل توجهی به آن اضافه می‌شود.
• نهایتا این بدهی روی سند خانه ثبت می‌شود (Lien) و شما عملا مجبور می‌شوید تمام هزینه‌های ثبت بدهی را علاوه بر کل بدهی و جریمه‌های آن پرداخت کنید.
• یافتن خانه‌ برای اجاره می‌تواند بسیار پر چالش باشد. زیرا احتمالا برای اجاره‌ی یک خانه با چندین متقاضی دیگر در رقابت هستید. بنابراین حتما هنگام بازدید از واحد تمام تلاش خود را انجام دهید تا از سایر متقاضیان متمایز شوید. به عنوان مثال، تمام مدارک مربوطه را از قبل آماده کرده و همراه داشته باشید و در اولین ملاقات حس مناسبی را به صاحب خانه منتقل کنید.
• هنگام اجاره ملک در ونکوور حتما مسئولیت‌های خود را بشناسید. شما باید مبلغ کرایه را در موعد مقرر پرداخت کنید و خانه را موقع تخلیه نظافت کنید. اگر صاحب خانه بخواهد در آینده خانه را به شخص دیگری اجاره دهد، به هیچ وجه نباید مانع بازدید شوید (البته به شرطی که صاحب خانه 24 ساعت قبل از بازدید به شما اطلاع داده باشد). 
• صاحب خانه نمی‌تواند شما را اذیت کند یا شما را از خانه بیرون کند؛ مگر این که رویه‌ی قانونی مناسبی را طی کرده باشد و دلایل معتبری برای تخلیه داشته باشد. اگر صاحب خانه از شما بخواهد خانه را تخلیه کنید، اما با دلایل ارائه شده موافق نیستید، تا زمان صدور حکم مجبور نیستید خانه را تخلیه کنید.
• اگر صاحب خانه از دو ماه قبل افزایش مبلغ کرایه (حتی به نرخ مصوب BC) را به شما اعلام نکند، می‌توانید از پرداخت مبلغ اضافه خودداری کنید.

اگر در مورد خرید یا پیش خرید نیاز به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی، گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

امیدوارم همیشه شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راههای ارتباط با ما)