خرید آپارتمان در ونکوور کانادا

خرید آپارتمان چه مراحلی دارد؟ چه نکاتی را باید باید برای یک خرید خوب رعایت کنیم؟ بهترین مناطق کجا هستند؟

بسیاری از مردم با توجه به سبک زندگی خود به خرید آپارتمان در ونکوور روی می‌آورند. قیمت آپارتمان در ونکوور نسبت به خانه‌های ویلایی کمتر بوده و در نتیجه گزینه‌ی مناسبی برای بسیاری از افراد است. آپارتمان هم مزایا و معایب خود را دارد که احتمالا با بخشی از آن آشنا هستید، و من برای اطمینان از اینکه چیزی از قلم نیافتد تمام موارد را بطور کامل ولی چکیده با شما مرور می کنم. در ادامه علاوه بر قوانین مختلفی که باید از آنها اطلاع داشته باشید، نکات کاربردی خرید را نیز آورده ام و در آخر بهترین مناطق ونکوور برای خرید آپارتمان را به اتفاق مرور می کنیم. 

خرید آپارتمان در ونکوور کانادا

اگرچه باور قلبی دارم که باید نهایت تلاشمان را برای پیدا کردن خانه ی دلخواه بکنیم اما ندرتا خانه ای وجود دارد که بی اشکال باشد، من از مشتریانم می پرسم، وقتی خود را در آن خانه تجسم می‌کنند، آیا احساس خوشحالی می‌کنند یا نه؟ جوابی که از ناخودآگاه ما می‌آید چیزی است که می‌شود به آن تکیه کرد. ما برای گرفتن نتیجه خوب نیاز به ترکیب منطق و احساس داریم. دیده‌ام کسانی که خانه‌های زیادی را برای خرید دیده اند و چون هیچکدام تمام ملاک‌هایشان را پوشش نمی‌داد یا نخریدند و بعد که خانه گران شد همان خانه ها را گران تر خریدند و یا تصمیم گرفتند که زمینی بخرند و به سلیقه خودشان آن را بسازند. وقتی خانه‌شان ساخته شد از آن‌ها پرسیدم اوضاع چطور پیش رفت؟ همه چیز باب دلتان هست؟ و آنها در جواب به نواقص و مشکلات خانه ای که خودشان ساختند اشاره می‌کنند. به همین علت اگر خانه‌ای 80 درصد ملاک‌ها را پوشش داد و توانستیم خود را در آنجا شاد تصور کنیم، می‌توانیم آن را جدی بگیریم.

 با زندگی در یک کاندو (condo) مسئولیت‌های شما برای تعمیر و نگهداری کم است؛ زیرا این کارها توسط هیئت مدیره (council) انجام می‌شود. همچنین در یک آپارتمان امکاناتی نظیر سونا و استخر، سالن ورزش، پارتی روم و غیره وجود دارد. در نتیجه اگر در یک کاندو زندگی کنید بدون پرداخت هزینه های بالا و صرف وقت برای رفت و آمد از چنین امکاناتی استفاده کنید.

در ضمن اگر اهل مسافرت هستید، با خیالی آسوده واحد خود را ترک کنید.

این امنیت و امکانات بالا و دردسر کم باعث شده که بسیاری از افرادی که خانه ی ویلایی دارند بعد از مدتی آن را بفروشند و در آپارتمان زندگی کنند (می توانید مقاله راهنمای کوچک کردن خانه را دنبال کنید.) 

البته نزدیکی واحدها معایبی را نیز به دنبال دارد. به عنوان مثال، شاید سر و صدای ایجاد شده توسط واحدهای مجاور آزار دهنده باشد. یکی دیگر از معایب خرید آپارتمان این است که معمولا واحدها کوچک بوده و شاید مناسب سبک زندگی شما نباشد. همچنین، حتی اگر از هیچکدام از امکانات رفاهی ساختمان استفاده نکنید، موظف هستید سهم خود از تعمیرات و نگهداری آن‌ها را پرداخت کنید. اگر می خواهید اطلاعات بیشتری در مورد آپارتمان به دست آورید می‌توانید به مقاله کاندومیوم چیست؟ مراجعه کنید.

خرید آپارتمان در کانادا اشتراکات و تفاوت هایی با خرید خانه ویلایی دارد. مهمترین آن خواندن مدارک و مستندات، Depritiation report (ارزیابی وضعیت ساختمان و هزینه های پیش رو) و صورتجلسه های ساختمان (AGM و SGM)، است که گاهی به چند صد صفحه می‌رسد. در حال حاضر ربات‌هایی هستند که بعضی از مشاورین املاک از جمله خود من از آنها کمک می‌گیرند. این سرویس‌ها هنوز آنقدر دقیق نیستند که بشود کل کار را به آنها سپرد، ولی برای اطمینان از اینکه خانه‌ای بدون ضعف یا اشکال بخریم و مکمل خوبی هستند. برای دیدن یک نمونه از این گزارشات روی عکس زیر می‌توانید کلیک کنید.

اصولا خرید خانه یک سرمایه گذاری کم ریسک و بلند مدت است و برای اینکه سود لازم را ببرید به بازه کمتر از 5 سال برای تعویض خانه فکر نکنید.

هزینه هایی که در زمان مالکیت یک خانه می کنید در اینکه بتوانید چه مدتی آن خانه را حفظ کنید و اینکه چقدر سود می برید تاثیر گذار است. بعضی از خانه های قدیمی را شما ارزان تر می خرید ولی هزینه ی ماهیانه ای که بابت تعمیر و نگهداری آن پرداخت می کنید بیشتر از خانه های نو و گران تر است. مثل ماشینی که به خرج افتاده است.

در مسیری که از لحظه ی تصمیم تا تحویل طی می کنید از فرم های متعددی استفاده می کنید، تصمیم گیری هایی با کمک مشاورتون انجام می دهید و مدارک و مستنداتی رو برسی می کنید. اطلاع داشتن از قوانین و شرایط به شما کمک می کند که تمرکز و انرژی خود را روی خود تصمیم بگذارید نه روی مسولیت قانونی و حقوقی آن. این موضوع اونقدر اهمیت دارد که من در جلسات آموزشی ای که برای خریدارن برگذار می کنم نه تنها یک کپی از این فرم ها را در کنار سایر موارد می گذارم بلکه بخشی از زمان را به این موضوع اختصاص می دهم.

شرایط و قوانین خرید آپارتمان در ونکوور کانادا

اگر آفری برای خرید یک آپارتمان ارائه دهید و فروشنده آن را قبول کند، قرارداد شما الزام آور است، حتی اگر دان پی منت رو هم پرداخت نکرده باشید. در واقع اگر شما به هر دلیلی تصمیم خود را عوض کنید، مبلغ دپازیت (deposit) را که پرداخت کرده‌اید بعلاوه خسارت احتمالی فروشنده را باید پرداخت کنید.

اگر توی آن واحد مستاجر هست، در زمان تحویل مستاجر ممکن است تخلیه نکند حتی اگر برایش notice فرستاده باشید. بنابراین بهتر است در قراردادتان تنظیم Mutal agreement با مستاجر را جزو تکالیف فروشنده بگذارید.

مشاور شما علاوه بر اینکه مدارک آپارتمان را می خواند در توضیحات قرارداد باید اشاره کند که اینها جزو لاینفک قرارداد است.

لیست مدارکی که باید از فروشنده بخواهید: تمام صورتجلسه های دوسال گذشته، Assessmentها، Depriciation report ها، Title (سند)، PDS (اقرار نامه وضعیت آپارتمان که توسط مالک امضا می شود) و Form B

قرارداد خرید خانه و سایر فرمهایی که باید امضا کنید به بیست صفحه می رسد در همان ابتدای شروع همکاری یک نگاهی به آنها بیاندازید و از مشاور خود بخواهید به شما توضیح دهد، اگر سوالی دارید و متوجه جواب نشدید ده بار بپرسید بهتر از این است که ندانسته امضا کنید.

در بعضی از ساختمان ها فضاهای تجاری هم وجود دارد که مشاورتان صورتجلسه های آنها را نیز باید به شما بدهد.

مواردی که نیاز به بررسی بیشتر دارد مثل وام، بررسی مدارک، بازرسی فنی واحد و ... را بعنوان شرط (Subject) به آفر خود اضافه کنید. اگر این شرایط برآورده نشوند، می‌توانید از خرید آن آپارتمان در ونکوور کانادا بدون ضرر و زیان انصراف دهید. 

برای هر شرط یک زمان نیز لازم دارید که به آن تاریخ Subject removal می گویند (معمولا برای وام ده روز، برای اینسپکشن و خواندن مدارک 3 تا 4 روز). هرچه این تاریخ ها کوچکتر باشند قدرت چانه زنی شما بالاتر می رود.

هرچه تعداد Subject ها در قرارداد شما کمتر باشد پیشنهاد شما قوی تر است و شانس پذیرفته شدن بیشتری دارد. بنابراین سعی کنید بعضی موارد مثل خواندن مدارک را قبل از ارائه آفر انجام دهید، یا می‌توانید هنگام خرید خانه در ونکوور، با گرفتن نامه Pre-approval زمان کوتاه تری بابت Subject removal بگذارید. برای بازرسی هم می توان قبل از نوشتن آفر آن را انجام داد.

اگر شرطی (subject) دارید مثل اخذ وام و می خواهید بخاطر این شرط قرارداد را فسخ کنید، شواهد و مستنداتی که ثابت کند نهایت تلاشتان را برای این موضوع کرده اید را نگهداری کنید تا اگر ادعایی صورت گرفت بتوانید از خود دفاع کنید.

اما در نظر داشته باشید که شرایط خرید آپارتمان در کانادا با شرایط خرید سایر املاک تفاوت‌هایی دارد. هنگام خرید آپارتمان حتما به اسناد منحصر به فردی مانند گواهی Form B information certificate و گواهی وضعیت (که به آن estoppel certificate یا status certificate نیز می‌گویند) توجه کنید. در ادامه دلیل اهمیت این گواهی‌ها را توضیح می‌دهیم. 

نکات مهم در خرید آپارتمان در ونکوور

- اگر هزینه‌های شارژ ماهانه‌ی ساختمان (strata monthly fees) کم بود حتما به موجودی صندوق ذخیره دقت کنید چرا که اگر کم باشد در آینده بابت تعمیرات اساسی هر واحدی باید مبلغی پرداخت کند.

- اگر واحدی که می خرید طبقه همکف باشد و در پارکینگ زیر آن باشد، صدای باز و بسته شدن آن مزاحم شما خواهد بود.

- به مواردی که مربوط به نشت آب (Leak) هستند مخصوصا در ساختمان های چوبی اهمیت ویژه باید داد.

- در گزارش بازرسی به وضعیت فونداسیون توجه جدی کنید.

- به فاصله ی واحد با آسانسور توجه کرده و مسیر واحد تا پارکینگ محل گذاشتن زباله را بررسی کنید.

- آسانسور و سقف و جداره بیرونی ساختمان اگر عمرشان تمام شده باشد می تواند هزینه های جدی در آینده ایجاد کند.

- در زمان بازدید از واحد به سقف با دقت نگاه کنید. وضعیت کف نیز مشخص کننده سلامت اسکلت چوبی زیر آن است.

- قوانین ساختمان مانند نوع و تعداد حیوانات خانگی، سن ساکنین، استعلام دخانیات و ... را بخوانید و به نوشته های توی برگه ها و کاتالوگ ها اکتفا نکنید

- صورت جلسه‌ها را بررسی کنید تا بدانید که آیا از واحدهای مجاور به دلیل ایجاد سر و صدا یا هر مشکل دیگری شکایت شده است یا خیر.  

بیشتر بخوانید: هزینه زندگی در ونکوور 2022

بهترین مناطق ونکوور برای خرید آپارتمان

هر شخصی بسته به نیازهایش مثل مدرسه، مرکز خرید، وسایل نقلیه ی عمومی، نزدیکی به محل کار و یا دوستان و بستگان منطقه ای را انتخاب می کند. لطفا هنگام انتخاب منطقه به نیازها، خواسته‌ها و سبک زندگی خود نیز توجه کنید. اگر به این موارد توجه نکنید، حتی با خرید آپارتمان در لوکس‌ترین مناطق نیز از زندگی خود لذت نخواهید برد.

اما از نظر رشد اقتصادی مناطقی که قیمت مناسبی دارند مانند نواحی شرقی و یا مناطقی که تغییر بافت می دهند مثل Harbourside نورث ونکوور رشد قیمت بیشتری دارند. بعنوان مثال رشد قیمت North Gate بیشتر از Lonsdale بوده است.

البته به شما توصیه نمی‌کنیم که حتما به دنبال خرید آپارتمان در مناطق لوکس و گران باشید. بلکه به شما می‌گوییم که آپارتمان خود را در منطقه‌ای خریداری کنید که علاوه بر برآورده کردن نیازهای شما آینده‌ی رو به رشدی دارد. به عنوان مثال، اگر در یک منطقه برنامه‌ای برای ساخت مدرسه وجود داشته باشد، پتانسیل رشد آن منطقه بالا می‌رود.

پس اگر می‌خواهید با خرید آپارتمان به سرمایه گذاری نیز بپردازید، حتما به برنامه‌های توسعه‌ی شهری توجه کنید تا بهترین منطقه برای خرید آپارتمان را انتخاب کنید. 
هنگام انتخاب منطقه به فاصله‌ی آن تا محل کار خود دقت کنید. زیرا قطعا نمی‌خواهید زمان زیادی را برای رفتن به محل کار و برگشت به خانه تلف کنید. همچنین اگر فرزندی دارید، محله‌هایی که در نزدیکی مدارس خوشنام قرار دارند، بهترین منطقه برای شما خواهند بود. در صورتی که قصد  فروش ملک در ونکوور را دارید می‌توانید مقاله مربوطه را مطالعه بفرمایید.

بیشتر افراد هنگام خرید آپارتمان در ونکوور برای انتخاب منطقه فقط به میانگین قیمت‌ها در مناطق مختلف ونکوور توجه می‌کنند.این قیمت فقط میانگین قیمت آپارتمان‌ها در منطقه است و از نظر ریاضیاتی می‌تواند گمراه کننده باشد. مطمئنا در تمامی مناطق آپارتمان‌هایی با قیمت‌های کمتر و بیشتر از میانگین پیدا می‌شوند. بنابراین در تمام مناطق فرصت‌های مناسبی برای خرید کاندو (condo) وجود دارد.

 با توجه به اینکه پرداخت دستمزد مشاور املاک خریدار به عهده‌ی مشاور املاک فروشنده می‌باشد و هیچ هزینه‌ی اضافه‌ای نه برای شما و نه برای فروشنده‌ی شما ندارد، قطعا به شما توصیه می‌کنیم که برای خرید آپارتمان حتما از بهترین مشاور املاک در ونکوور با تجربه استفاده کنید. مشاوران با تجربه اطلاعات جامعی درباره‌ی قیمت خرید آپارتمان در ونکوور به تفکیک محله دارند. این افراد با شرایط بازار آشنا بوده و با توجه به شرایط، نیازها و خواسته‌های شما بهترین منطقه برای خرید آپارتمان را به شما معرفی می‌کنند.

لیزهولد بخریم یا نخریم؟ 

لیزهولد leasehold چیست؟ ابتدا بیایید ببینیم لیزهولد leasehold چیست و بعد ببینیم که خریدن آن صلاح است یا نه؟ ملک لیزهولد leasehold property به معنی آن است که مالک، مالک خانه (کاندو، خانه ویلایی، تاون هاوس) می‌باشد، اما مالک زمینی که ملک روی آن ساخته شده است نمی‌باشد و مالک زمین را به خریدار خانه اجاره داده است.

معمولا این زمین‌ها تحت تملک شهرداری، یک شرکت خاص و دانشگاه بوده و یا جزو زمین‌های محافظت شده‌ی بومیان (First Nations Reserve lands) است. به عنوان مثال، زمین‌های جنوب False Creek در نزدیکی جزیره‌ی گرنویل Granville Island و همچنین زمین‌های جنوب شرقی ونکوور در امتداد رودخانه‌ی Fraser River لیزهولد بوده و تحت مالکیت شهرداری ونکوور (City of Vancouver) است. همچنین بسیاری از زمین‌های لیزهولد در West End ونکوور تحت تملک شرکت‌های مختلف می‌باشد. 

حالا که جواب سوال لیزهولد leasehold چیست را گرفتید، بیاید ببینیم در صورت خرید تا کی مالک یک خانه‌ی لیزهولد خواهید بود؟ اگر تصمیم به خرید ملک لیزهولد leasehold در ونکوور کانادا بگیرید، تا زمان فسخ شدن قرارداد لیز lease و یا تا زمان فروختن آن مالک آپارتمان خواهید بود.

اگر قرارداد لیز lease منقضی شود و شما همچنان در آن خانه باشید، باید دوباره با مالک زمین به مذاکره بپردازید. اگر می‌خواهید یک ملک لیزهولد leasehold property خریداری کنید، باید حتما با جزئیات قرارداد لیز lease آشنا شوید. در این قرارداد اطلاعاتی مانند مدت زمان قرارداد، و اینکه پس از اتمام قرارداد چه می‌شود وجود دارد. به عنوان مثال، مبلغ اجاره‌ی ماهیانه و قوانین افزایش اجاره در قرارداد وجود دارد. 
مطمئنا سوال خیلی از افراد این است که آیا می‌توان برای خرید لیزهولد وام گرفت؟ خب اعطای وام به این نوع از املاک پیچیده‌تر بوده و هرچه قدیمی‌تر باشد گرفتن وام برای آن سخت‌تر و فروش آن هم سخت‌تر می‌شود. با این حال خیلی از افراد را می‌شناسم که توانسته‌اند برای خرید لیزهولد وامی با شرایط خوب و نرخ بهره‌ی مناسب دریافت کنند. 
اصولا لیزهولد برای مقطع کوتاه مثلا 5 تا 10 ساله آنهم در ساختمانی که در ده سال گذشته ساخته شده، برای کسی که نمی‌تواند Freehold بخرد یا کسی که برنامه‌ی زندگی‌اش به این است که تا آخر عمر در آن خانه بماند و با پرداخت قسط کمتر به سایر جنبه های مالی زندگی اش برسد، گزینه‌ی بدی نیست. این را هم حتما در نظر بگیرید که این خانه‌ها معمولا به اندازه Freehold رشد قیمت ندارند.

شما آپارتمان در ساختمان بلند مرتبه را ترجیح می دهید یا کوتاه مرتبه؟ ترجیح می‌دهید در مرکز شهر باشید یا نواحی خلوت‌تر؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

اگر علاقه‌مند هستید اطلاعات تکمیلی، نمودارها و آمارهای خرید و فروش محله‌ی خاصی را داشته باشید و یا تمایل به هم فکری دارید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راههای ارتباط با ما)