ماه گذشته نرخ تورم کل در کانادا کاهش یافت و به 2.3٪ رسید که کمتر از انتظارات اقتصاددانان است (آنها انتظار داشتند به 2.4٪ کاهش یابد). نرخ تورم سالانه قیمت ملک نیز به 1.7٪ کاهش یافت. در تقریبا پنج سال گذشته برای اولین بار است که این نرخ به زیر 2٪ میرسد. دلیل عمدهی آن هم کند شدن سرعت رشد اجاره بها و بهرهی وامها است.
سهم هزینههای مسکن در محاسبه تورم قیمت کالاها برابر 38٪ است و عامل مهم و تاثیر گذاری در تورم core inflation بوده است. اما اکنون باعث کند شدن تورم شده است.
قبلا در این خصوص بحث کردهایم شاخص CPI نتوانسته کاهش سریع هزینههای مسکن (چه در اجارهها و چه در قیمت فروش خانههای چند سال ساخت) را به درستی در محاسبات خود منعکس کند. طبق گزارش CREA، ماه گذشته شاخص ملی قیمت ملک 0.9٪ کاهش یافت و اکنون نسبت به پیک آن 20٪ کاهش یافته است.
در هفتههای اخیر نرخ بهره به تدریج در حال کاهش بوده است. از اول سال تا کنون نرخ بازده اوراق قرضه 5 ساله در کانادا حدود 25bps کاهش یافته که باعث شده نرخ بهره ثابت وام مسکن به حدود 3.8٪ برسد.
این برای خریداران و تعداد بسیار زیادی از وام گیرندگان که باید امسال وام خود را تمدید کنند خبر بسیار خوبی است. کاهش قیمتها و نرخ بهره باعث شده است که نسبت اقساط وام مسکن به درآمد به پایینترین میزان در چهار سال گذشته برسد. طبق گزارش بانک ملی کانادا، در سه ماهه چهارم ۲۰۲۵، قدرت مردم در خرید خانه برای هشتمین فصل متوالی بهتر شد و این طولانیترین روند بهبود تاکنون است.
خبری خواندیم مبنی بر اینکه دولت بریتیش کلمبیا بودجه سنگینی اعلام کرده که باعث میشود کسری بودجه از پیشبینی ۹.۶ میلیارد دلار برای امسال به رکورد ۱۳.۳ میلیارد دلار در سال مالی آینده برسد و سپس به تدریج در سالهای مالی ۲۰۲۸ و 2029 به ترتیب به ۱۲ میلیارد دلار و ۱۱ میلیارد دلار کاهش یابد.
چیزی که شاید بسیار نگران کننده است، رشد سریع هزینهای است که دولت باید بابت بدهیهایش پرداخت کند. است. انتظار میرود تا آخر دورهای که برای آن پیشبینی شده، این هزینهها به ۸.۷ میلیارد دلار برسد. در حالی که سال گذشته ۵ میلیارد دلار بود.
به عبارت دیگر، زمان پرداخت بدهیها فرا رسیده و همه شهروندان باید آن را پرداخت کنند.
مالیات برای همه افزایش مییابد. دولت NDP نه تنها مالیات را برای اولین طبقه مالیاتی (first income tax bracket) افزایش داده، بلکه تا سال 2030 تغییرات طبقه مالیاتی بر اساس تورم را متوقف کرده است. طبقات مالیاتی با تورم افزایش نمییابد. این یعنی فشار مضاعف بر مصرفکنندگانی که از قبل تحت فشار هستند.
جالب اینجاست که دولت بریتیش کلمبیا بخشی از کاهش درآمدهای مالیاتی را به بازار ضعیف مسکن نسبت داده است.
واقعا جدی میگویند؟!!!
همانطور که بارها گفتهایم، وضعیت بازار مسکن عمدتا بازتاب تصمیمات وسیاستهای گذشته و حال است! دولت NDP کنونی به دنبال این بوده که عمدا بازار مسکن را آرام کند و در این کار موفق بوده است. از سال 2018 به بعد، مالیات خریداران خارجی را افزایش داده، مالیاتهایی مانند مالیات خانههای لوکس، speculation tax و flipping tax را وضع کرده و قوانینی در خصوص منع اجاره AirBnb تصویب کرده است. اینها فقط چند نمونه از اقدامات دولت است. این سیاستها میتوانستند به راحتی لغو شوند، اما دولت چنین نخواهد کرد و در واقع، آنها را حتی تشدید میکند.
مالیات speculation and vacancy tax برای مالکان خارجی و کسانی که untaxed worldwide earners شناخته میشوند از 3٪ به 4٪ افزایش مییابد. اما برای ساکنان و مالیات دهندگان بریتیش کلمبیا (که بیشترین مشمولان این مالیات را تشکیل میدهند) همان 1٪ باقی میماند.
این مالیات عمدتا از ساکنان استان (مالیات دهندگان) که دو خانه دارند گرفته میشود. کسانی که معمولا یک خانه در شهر به عنوان محل اصلی اقامت دارند و یک خانه تابستانی هم در جای دیگر استان دارند.
به عنوان مثال، سال گذشته در شهر ونکوور فقط 865 نفر از ساکنان بریتیش کلمبیا این مالیات را دادند در حالی که شمار مالکان خارجی که این مالیات را پرداخت کردند فقط 152 نفر بود.
دولت همچنین مالیات School Tax (مالیات خانههای لوکس) را افزایش میدهد. این مالیات تا قبل از 2018 وجود نداشت. نرخ مالیات روی بخشی از ارزش ملک که بین 3 تا 4 میلیون دلار است، از 0.2٪ به 0.3٪ و روی بخشی از ارزش ملک که بیشتر از 4 میلیون دلار است از 0.4٪ به 0.6٪ افزایش مییابد.
به عبارت دیگر، برای خانهای که 3.5 میلیون دلار ارزش دارد، مبلغ سالانه این مالیات برابر 1500 دلار است. یعنی طبق فرمول زیر:
(3.500.000 – 3.000.000)*0.3/100 = 1500
همچنین مالیات استانی (PST) روی بسیاری از خدمات مرتبط با املاک اعمال شده است. خدماتی مثل حسابداری، معماری، مهندسی، مدیریت املاک و مدیریت استراتا، همه این خدمات ۷٪ مالیات خرید استانی خواهند داشت. و در نهایت این هزینهها باعث افزایش قیمت میشود و خریداران باید آن را پرداخت کنند.
مالکان واحدهای استراتا، صاحب خانهها و سازندگان همه این هزینهها را متحمل میشوند.
با وجود همه این مسایل، دولت بریتیش کلمبیا به طرز جالبی پیش بینی میکند که آمار استارت پروژههای مسکونی در دو سال آینده افزایش مییابد. وزارت مسکن انتظار دارد آمار housing starts از 44،193 واحد به 44،210 واحد و در سال 2027 به 45،920 واحد افزایش یابد.
این در حالی است که آمار فروش کاندوهای نوساز، که روی استارت پروژههای مسکونی تاثیرگذار است، در بدترین وضعیت در سالهای اخیر قرار دارد. آمار فروش این واحدها در مترو ونکوور نسبت به سال گذشته 62٪ کاهش یافته و نسبت به بالاترین میزان در سال 2021 حدود ۸۵٪ کمتر شده است.
در ادامه ببینیم نظر بنیامین تال چیست.
«آمار و ارقام هنوز تصویری از یک بازار مسکن قوی را نشان میدهند، به طوری که میانگین استارت پروژهها در سال ۲۰۲۵ با 5٪ افزایش نسبت به سال 2024 به حدود ۲۶۰ هزار واحد رسید. حتی در مناطقی که بیشترین اصلاحات بازار در آنها رخ داده، مانند GTA و GVA، آمار و ارقام بسیار قویتر از انتظارات است. پس چطور امکان دارد که آمار استارت پروژههای مسکونی هنوز هم قوی است؟ پاسخ این است که این آمار قوی نیست. دادههای استارت پروژههای مسکونی به صورت ملی، استانی و شهری توسط CMHC ارائه میشوند. اما یک پروژه واقعا چه زمانی در آمار housing start لحاظ میشود؟ طبق گفتههای CMHC، یک پروژه زمانی در این آمار لحاظ میشود که پی ساختمان به سطح زمین رسیده باشد. یعنی در اکثر پروژههای بزرگ چند واحدی، شروع ساخت ۱ تا ۲ سال پس از استارت واقعی آن در آمار housing start ثبت میشود. بنابراین دادههای CMHC در خصوص استارت پروژههای مسکونی در واقع مربوط به تصمیماتی است که ۱۲ تا ۱۸ ماه پیش گرفته شدهاند و به همین دلیل یک شاخص تاخیری محسوب میشود.»
طبق اطلاعات گرفته شده از Urbanation و Zonda، به نظر میرسد آمار اصلی استارت پروژههای مسکونی در GTA و GVA به ترتیب حدود 50٪ و 30٪ کمتر از ارقام اعلام شده است.
به عبارت دیگر، اگر دولت بریتیش کلمبیا اکنون نگران کاهش درآمدهای مالیاتی از بازار مسکن است، صبر کنید تا دوازده ماه دیگر دادههای واقعی housing starts را ببینند.
نویسنده: تیم تولید محتوا مجله
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری میدم و کمک میکنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربهی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال میشم که در خدمتتون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
Disclaimer
This content is for informational and educational purposes only and may not be suitable for other uses. Opinions expressed are subject to change and are not investment, legal, or tax advice. Information is pased on sources believed reliable but is not guaranteed. The author is not liable for errors, omissions, or any losses arising from its use. Consult a qualified professional for personalized advice.
محتواى ارائه شده در اين صفحه صرفأ جهت اطلاعات عمومى ارائه شده است، اين محتوا جايگزين مشاوره و خدمات حرفهاى نيست و جهت ارتقای آگاهی عمومی و تشویق بینندگان به مشاوره با افراد متخصص، مجرب و مجاز منطبق با شرایط منحصر به فرد خود تهیه میشود.
فرصت مشاوره رایگان
اگر قصد خرید یا فروش خانه در ونکوور را دارید، یک جلسه مشاوره رایگان رزرو کنید تا با توجه به شرایط خود بهترین مسیر را به شما معرفی کنیم و جلوی اشتباهات پر هزینه را بگیریم.
رزرو وقت مشاوره
