بحث وام مسکن همچنان یکی از مهمترین موضوعات بین صاحبان کسب و کارها، دولت و مردم است. کانادا اکنون در میانهی موج بزرگی از تمدید وامهای مسکن قرار دارد. موجی که بسیاری از کارشناسان مدتهاست دربارهی آن هشدار دادهاند. در این میان، این سوال مطرح است که آیا صاحب خانهها میتوانند اقساط وام مسکن خود را در نرخ بهرهی بالاتر پرداخت کنند؟ آن هم در این شرایط که نرخ بیکاری در حال افزایش است و با ابهامات اقتصادی مواجه هستیم.
آمار اقساط معوقه در سرتاسر کشور بیشتر شده است (تعداد وام گیرندگانی که اقساط معوقه 90 روزه یا بیشتر دارند بیشتر شده است). اما درک این روند شاید کمی سخت باشد. واقعیت این است که صاحب خانهها با دو موضوع متمایز در خصوص مسایل مالی مواجه هستند. 1. ریسکهای جدید (مانند فشار مالی بر روی مالکان) و 2. پایین بودن آمار اقساط معوق.
از یک طرف، نشانههای واضحی وجود دارد که خانوادهها در مناطقی مانند تورنتو و ونکوور تحت فشار مالی قرار دارند. مناطقی که پیشبینی میشود آمار اقساط معوقه به طور پیوسته افزایش یابد. در ضمن برخی از وام گیرندگان آسیبپذیری بیشتری در برابر فشار مالی دارند. برای این افراد، بخصوص کسانی که در زمان پاندمی کرونا اولین خانه خود را خریدهاند، فشار مالی مشهودتر است.
از طرف دیگر، صاحب خانههای کانادایی با توجه به چالشهایی که داشتهاند، نشان دادهاند که تاب آوری زیادی دارند. با اینکه آمار اقساط معوقه به طور قابل توجهی زیاد شده (7 BPS بین سه ماههی سوم 2023 و سه ماههی سوم 2025)، این آمار همچنان در مقایسه با گذشته پایین است.
پیشبینی میشود که رشد آمار معوقات وام مسکن در تورنتو بیشتر از سایر مناطق باشد، اما این آمار همچنان پایین است
تحلیلهای CMHC با استفاده از دادههای Equifax نشان میدهد که احتمالا از اواخر 2025 تا اواخر 2026، آمار معوقات وام مسکن در سرتاسر کانادا به طور پیوسته و با شیب متوسط افزایش مییابد. اما وضعیت در 9 بازار بزرگ کانادا متفاوت است و کسانی که در ونکوور و تورنتو زندگی میکنند بیشتر تحت تاثیر این فشارها قرار میگیرند.
تورنتو در صدر افزایش معوقات وام مسکن
پس از پاندمی کرونا، آمار معوقات وام مسکن در تورنتو پایین بود. اما از آن زمان به بعد تا کنون این آمار بیش از 4 برابر شده است. البته این آمار همچنان پایین است، اما پیشبینی میشود در سال آینده به رشد خود ادامه دهد. توجه داشته باشید که مهلت تمدید وام مسکن برای بسیاری از مالکان فرا رسیده و این یکی از عواملی است که باعث افزایش آمار معوقات شده است. البته چندین عامل دیگر نیز در افزایش این آمار دخیل هستند که در ادامه معرفی شدهاند:
- افزایش سطح بدهی خانوادهها به دلیل افزایش قیمت مسکن
- فعالیتهای متمرکز سرمایه گذاران خرد که با افزایش هزینههای نگهداری و کاهش اجاره روبرو هستند. این موضوع باعث ایجاد جریان نقدینگی منفی میشود.
- کاهش قیمت خانهها و کند شدن فروش باعث میشود مالکان نتوانند خانهشان را سریعا بفروشند و یا در زمانهایی که تحت فشار مالی هستند از مبلغ حاصل از فروش خانه (equity) استفاده کنند.
- بازار کار ضعیفتر در تورنتو نسبت به دیگر شهرهای بزرگ، توانایی خانوادهها در پرداخت مبالغ بیشتر را محدود میکند.
انتظار میرود فشارهای مالی در تورنتو شود در طی سال ۲۰۲۶ همچنان بالا باشد. این میتواند باعث به تعویق افتادن اقساط شود.
ونکوور: افزایش آرام و پیوستهی آمار معوقات
سطوح بالای بدهی و کند شدن فروش خانههای چند سال ساخت فشارهای مالی در ونکوور را افزایش داده است. هزینههای بالای نگهداری و وضعیت ضعیف بازار این خانهها همچنان باعث افزایش آمار معوقات میشوند، اما با شیب ملایمتری نسبت به تورنتو.
وضعیت در سایر نقاط کانادا
Montréal: ریسک اینکه مردم اقساط معوقه داشته باشند ثابت مانده است. فشارهای مالی صاحب خانهها عمدتا ناشی از سایر بدهیهایشان است نه وضعیت بازار ملک. در مونترال تقاضا برای خرید همچنان به نسبت بالا است.
Prairies: کلگری با ریسک متوسطی روبرو است. اما کسانی که در ادمونتون زندگی میکنند به دلیل مشکلات بازار کار بیشتر تحت فشار هستند.
Ottawa, Winnipeg and Halifax: در این مناطق به دلیل نحوهی استفاده از اعتبار و همچنین شرایط اقتصادی، افزایش آمار معوقات کمتر بوده است.
بیشترین ریسک مربوط به خانه اولیهای زمان پاندمی کرونا است
برخی از وام گیرندگان در سرتاسر کشور تحت فشار مالی بیشتری قرار دارند. مهمترین عواملی که میتوانند باعث افزایش میزان معوقات وام شوند شامل موارد زیر است:
- خریدارانی که وام بسیار زیادی گرفتهاند. یعنی کسانی که نسبت به درآمدشان، وام بسیار زیادی گرفتهاند.
- معمولا خانه اولیها و سایر افرادی که اخیرا خرید کردهاند سهم مالکیت (equity) کمی از ملک دارند و بیشتر ارزش خانهشان را وام مسکن تشکیل میدهد.
- خانوادههایی که در پیک قیمتی و زمانی که نرخ بهره در پایینترین میزان بود خانه خریدند. منظور افرادی است که در زمان پاندمی کرونا خانه خریدند.
خانه اولیهایی که در مناطق گران و در زمان پاندمی کرونا خانه خریدند، بیشتر تحت فشار قرار خواهند گرفت. وقتی برای اولین بار وام خود را تمدید کنند، با افزایش شدید نرخ بهره مواجه میشوند که فشار مالی زیادی به آنها وارد میکند.
در حال حاضر، افرادی که در دوران پاندمی کرونا (۲۰۲۰ تا ۲۰۲۱) یا کمی بعد از آن (۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴) خانه خریدهاند، کمتر از سایر مالکان اقساط معوقه داشتهاند. اما دادههای Equifax نشان میدهد که میزان معوقات برای این افراد با سرعت بیشتری در حال رشد است. این موضوع نشان می دهد که آنها در نرخ بهرهی فعلی آسیبپذیری بیشتری دارند (فشار مالی بیشتری به آنها وارد میشود).
اثرات موج تمدید وام
تاکنون بیش از 1.5 میلیون خانواده وام مسکن خود را با نرخ بهره بالاتر تمدید کردهاند. تا سال آینده قرار است یک میلیون خانواده دیگر نیز قرارداد وام خود را با شرایط جدید تمدید کنند. فشار مالی روی خانوادههایی که با نرخ بهره بالاتر مواجه هستند، بیشتر بوده است.
افزایش هزینهها توان مردم برای پسانداز را کاهش داده و جای چندانی برای هزینههای غیرضروری باقی نگذاشته است. این وضعیت حتی بر نحوه مدیریت بدهیهای قبلی و تصمیمگیری برای دریافت کردیت جدید هم تاثیر گذاشته است. فشار مالی ناشی از کاهش بودجه باعث تغییر رفتار مردم در استفاده از کردیت شده است.
دادههای اخیر CMHC نشان میدهد تعداد وام گیرندگان پر ریسک (و میزان بدهی آنها) از سال 2021 به بعد افزایش یافته است. بدهی برای همهی گروهها افزایش یافته، اما بیشترین افزایش مربوط به افرادی است که احتمال دارد اقساط وام خود را به موقع پرداخت نکنند یا ورشکست شوند.
از سال ۲۰۲۴، آمار افرادی که امتیاز اعتباری پایینی دارند و وام گرفتهاند کمتر شده است. احتمالا به این دلیل که گرفتن وام برای آنها سختتر شده است.
این روندها نشان میدهند که احتمال عقب افتادن اقساط و مشکلات مالی خانواده به سطح قبل از پاندمی برگشته است. همچنین نشان میدهند که شاید خانوادههای بیشتری در تلاش برای سازگاری با نرخ بهرههای بالاتر و افزایش هزینههای زندگی، تحت فشار مالی قرار بگیرند. این روندها در واقع افزایش آسیبپذیری مالی را نشان میدهند.
میزان معوقات وام در حال افزایش است اما همچنان پایینتر از سطوح تاریخی است
با افزایش محسوس فشارهای مالی روی خانوادهها، آمار وامهای معوقه از اواخر 2023 تا کنون به طور پیوسته در کل کشور در حال افزایش بوده است. در شاخصهای مختلف که هر کدام از منابع گوناگون به دست آمدهاند، این روند افزایشی مشهود است. اما میزان معوقات هنوز نسبت به گذشته (دورههایی که مشکلات اقتصادی داشتیم) پایین است که دلایل آن را در ادامه بررسی میکنیم.
1. وام گیرندگان همچنان تاب آوری بیشتری از خود نشان میدهند
کاناداییها به خوبی امور مالی خود را مدیریت کردهاند. یعنی برنامهی خوبی برای بودجهی خود طرح کردهاند و از برخی هزینههای خود کاستهاند. بیشتر خانوادهها تا وقتی درآمدشان ثابت باشد، اقساطشان را پرداخت میکنند. در گذشته اما، بیکاری معمولا یکی از دلایل افزایش معوقات وام مسکن بود. بدون درآمد ثابت، حتی دقیقترین بودجهبندیها نیز کارآمد نیستند.
2. مالکان با طولانیتر کردن دوره امورتیزیشن، میزان اقساط ماهانه را کاهش دادهاند
در زمان تمدید، بسیاری از وام گیرندگان دورهی امورتیزیشن طولانیتری را انتخاب میکنند تا اقساط ماهانه خود را کاهش دهند. این باعث شده افزایش مبلغ اقساط کمتر از انتظار باشد، اما به معنای پرداخت بهره بیشتر و نگه داشتن وام برای مدت طولانیتر است. انتخاب دورههای امورتیزیشن طولانیتر به معنی آن است که وام گیرندگان بیش از اینکه به بهبود وضعیت مالی خود در بلند مدت فکر کنند، به خرید خانه یا کاهش اقساط ماهانه اهمیت میدهند. با گرانتر شدن مسکن، افراد بیش از گذشته روی کاهش فشارهای مالی فعلی تمرکز کردهاند، حتی اگر به قیمت کاهش پسانداز آنها در بلندمدت باشد.
3. تا همین اواخر، رشد درآمد و شرایط بازار کار به طور کلی مناسب بود
اوضاع بازار کار کانادا بدتر و نرخ بیکاری افزایش یافته است. اما افزایش نرخ بیکاری بیشتر در بین جوانان و تازه واردانی دیده میشود که هنوز صاحب خانه نشدهاند.
4. مقررات نقش مهمی در محدود کردن رشد آمار وامهای معوقه داشته است
بدون مقررات، آمار وامهای معوقه میتوانست بیشتر از اینها و با سرعت بیشتری افزایش یابد. کانادا از زمان بحران مالی جهانی مقررات سفت و سختی وضع کرده است. با اینکه صاحبان خانه در کانادا رکود سالهای ۲۰۰۸ تا ۲۰۰۹ را با شدت کمتری نسبت به همسایگان جنوبی خود حس کردند، دولت فدرال با هدف حفظ ثبات مالی در کانادا تغییراتی در قوانین و مقررات ایجاد کرد.
به عنوان مثال، استرس تست وام مسکن برای وامهای بیمه شده در سال 2016 و برای وامهای بیمه نشده در سال 2018 تصویب شد. طبق این مقررات، وام گیرنده باید شرایط دریافت وام در نرخ بهرههای بالاتر را داشته باشد. یعنی چند سال پیش وقتی متقاضیان برای دریافت وام مسکن اقدام کردند، توانایی آنها برای پرداخت اقساط بالاتر بر اساس درآمد همان زمان بررسی شد. این مقررات اطمینان خاطر را به بانکها میدهد که اگر نرخ بهره افزایش پیدا کند، وام گیرندگان باز هم میتوانند اقساط خود را پرداخت کنند.
حال که تقریبا یک دهه گذشته است، روندهای اخیر نشان میدهد مقررات استرس تست جواب داده است. حتی با افزایش نرخ بهره، آمار معوقات به تدریح افزایش یافته و رشد شدیدی نداشته است. بدون مقررات استرس تست، آمار معوقات میتوانست بسیار بیشتر باشد. اما این مقررات نمیتواند همهی مشکلات را حل کند. همانطور که قبلا گفته شد، احتمال ایجاد مشکلات مالی و به تعویق افتادن اقساط در شهرهایی مثل تورنتو و تاحدودی ونکوور روز به روز آشکارتر میشود.
در آینده باید انتظار چه چیزی را داشته باشیم؟
در بازارهای گرانی مانند تورنتو و ونکوور، احتمال ایجاد مشکلات مالی برای کسانی که در زمان پاندمی کرونا خانه خریدهاند و افرادی که وام بالایی گرفتهاند روز به روز آشکارتر میشود. اما اینها تنها کسانی نیستند که فشار مالی را متحمل میشوند. مناطقی که با تعرفههای بالا مواجه هستند نیز به طور فزایندهای در معرض فشار مالی قرار دارند. اکنون کاهش اشتغال در برخی از مناطق و صنایع (که به شدت تحت تاثیر تعرفهها هستند) آشکار شده است. شاید تعداد خانوادههایی که در پرداخت وام مسکن و دیگر بدهیها به مشکل میخورند، بیشتر شود.
اما مشکلات وامهای معوقه در سراسر کانادا رایج نیست و بیشتر در برخی شهرها و مناطق خاص دیده میشود.
اکنون تاب آوری وامگیرندگان کانادایی در برابر شوکهای اقتصادی (که در دهههای گذشته نشان دادهاند) مورد آزمایش قرار گرفته است. اما ساختار قوی سیستم مالی کانادا همچنان اقتصاد را پایدار نگه میدارد.
در آینده برای اینکه بتوانیم نشانههای اولیهی فشارهای مالی را شناسایی کنیم و از وام گیرندگانی که آسیبپذیری بیشتری در برابر فشارهای مالی دارند، به صورت هدفمند حمایت کنیم، بررسی و پایش دقیق مناطق مختلف ضروری است.
نویسنده: تیم تولید محتوا مجله
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری میدم و کمک میکنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربهی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال میشم که در خدمتتون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
Disclaimer
This content is for informational and educational purposes only and may not be suitable for other uses. Opinions expressed are subject to change and are not investment, legal, or tax advice. Information is pased on sources believed reliable but is not guaranteed. The author is not liable for errors, omissions, or any losses arising from its use. Consult a qualified professional for personalized advice.
محتواى ارائه شده در اين صفحه صرفأ جهت اطلاعات عمومى ارائه شده است، اين محتوا جايگزين مشاوره و خدمات حرفهاى نيست و جهت ارتقای آگاهی عمومی و تشویق بینندگان به مشاوره با افراد متخصص، مجرب و مجاز منطبق با شرایط منحصر به فرد خود تهیه میشود.
فرصت مشاوره رایگان
اگر قصد خرید یا فروش خانه در ونکوور را دارید، یک جلسه مشاوره رایگان رزرو کنید تا با توجه به شرایط خود بهترین مسیر را به شما معرفی کنیم و جلوی اشتباهات پر هزینه را بگیریم.
رزرو وقت مشاوره
