یک باور نانوشته بین سیاستمداران وجود دارد که طبق آن، دولت‌مردان در زمینه‌های بهداشت عمومی یا کاهش قیمت ملک هر اقدامی انجام دهند، باز هم موفق نمی‌شوند.
دولت‌مردان هر کاری که بکنند، مردم همچنان از کمبود دسترسی به خدمات درمانی و قیمت‌های بالای مسکن شاکی هستند.
به همین دلیل است که اغلب وقتی پای مشکلات بزرگی مانند بهداشت و مسکن در میان است، سیاستمداران سعی می‌کنند حداقل طوری نشان دهند که مصرانه در پی حل مشکلات هستند.
مارک کارنی، جدیدترین سیاستمدار کانادایی است که وعده حل مشکلات را داده و می‌خواهد هر سال 500 هزار خانه جدید بسازد.
کارنی در سخنرانی پیروزی‌اش در انتخابات ماه مه گفت که حالا وقت آن است ساخت خانه در سال را دو برابر کنیم. او امیدوار است که با کمک‌های گسترده دولت، تحولی در صنعت مسکن ایجاد کند.
به نظر عالی است. اما دلایل زیادی وجود دارد که این اتفاق نخواهد افتاد.
وضعیت نیوزیلند برای ما هشدارهای نگران کننده‌ای دارد!
یکی از سیاست‌های مهم جسیندا آردرن (Jacinda Ardern، نخست وزیر سابق نیوزیلند) در سال ۲۰۱۸ این بود که 100 هزار واحد مسکونی مقرون به صرفه در طی 10 سال ساخته شود. هزینه آن هم از مالیات مردم تامین می‌شد. متاسفانه، تا سال گذشته فقط 2،389 واحد ساخته شد!
رنو بروسار (Renaud Brossard) از اتاق فکر انستیتو Montreal Economic Institute می‌گوید: «اگر به برنامه‌های دولتی در سراسر جهان نگاه کنید، احتمالا برنامه‌های کشور نیوزیلند نزدیک‌ترین نمونه به طرح مارک کارنی است.»
می‌توان این را درک کرد که چرا سیاستمداران نیاز دارند تصویری از پویایی و تلاش از خود نشان دهند. اما ایده‌ی ساخت ۵۰۰ هزار خانه در سال - از طریق برنامه‌ای که کارنی آن را «Build Canada Homes» نامیده - همیشه شبیه یک رویا بوده است تا واقعیت!
این هدف پس از انتشار گزارش CMHC در سال 2023 شکل گرفت! در این گزارش CMHC این پرسش را مطرح کرد که برای کاهش قیمت ملک به چند خانه نیاز داریم؟ با توجه به رشد سریع جمعیت از طریق مهاجرت، این سازمان برآورد کرد که باید تا سال ۲۰۳۰ حدود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی در کانادا ساخته شود. یعنی چیزی در حدود ۵۰۰ هزار خانه در هر سال.
استیو پومروی (Steve Pomeroy)، استاد دانشگاه McMaster University در حوزه مسکن گفت: «مشکل اینجاست که این تحلیل همیشه جنبه‌ی تئوری داشته است. این گزارش هشدار داده بود که چنین هدفی غیر واقع بینانه است و می‌تواند به بی‌ثباتی مالی منجر شود. اما این عدد خیلی زود به سیاست رسمی تبدیل شد. حالا در برنامه‌ها و سخنرانی‌های دولتی به عنوان یک واقعیت به آن استناد می‌شود و به هدفی انکارناپذیر تبدیل شده است.»
پومروی گفت دلایل زیادی وجود دارد که این اتفاق به این زودی رخ نخواهد داد، حداقل نه به اندازه‌ای که کارنی وعده داده است. این دلایل شامل کمبود نیروی کار ساختمانی، فشار روی زیرساخت‌های شهری و مهم‌تر از همه، رکود دوره‌ای در صنعت مسکن است. در حال حاضر سود کافی در این زمینه وجود ندارد.
با این حال، پومروی می‌گوید که حتی اگر گرگور رابرتسون (Gregor Robertson، وزیر مسکن) این موضوع را صراحتا نپذیرد، برنامه دولت فدرال همچنان این است که «واحدهای مسکونی زیادی را به بازار عرضه کند تا قیمت‌ها و اجاره‌ها به سطوح قبل از پاندمی کرونا برگردد.»
این همان هدف شهرداری ونکوور، دولت بریتیش کلمبیا و کریستین بویل (Christine Boyle)، وزیر جدید مسکن بریتیش کلمبیا و عضو سابق شورای شهر ونکوور است که به شدت حامی ساخت برج‌های مسکونی بلندمرتبه است.
به گفته پومروی، حتی اگر رویکرد «اشباع بازار از خانه‌ها» امکان پذیر باشد، باعث می‌شود که «عرضه بسیار بیشتر از حد نیاز» باشد.
یک دلیل مهم این است که دولت سال گذشته میزان پذیرش مهاجر را تا حدی کاهش داد، در حالی که مهاجرت تنها منبع رشد جمعیت در کشور است و نقش بزرگی در افزایش تقاضا دارد.
با در نظر گرفتن چنین موانعی، بیایید به اظهارات اخیر مارک گودمن (Mark Goodman - یکی از بروکرهای بزرگ بازار املاک تجاری در ونکوور و از مدافعان سرسخت رویکرد افزایش عرضه) نگاهی بیندازیم.
گودمن اخیرا با جدیت از کسانی که در صنعت ساخت و ساز فعالیت دارند و مشغول خرید زمین‌های مجاور و تغییر کاربری مناطق برای ساخت برج‌های آپارتمانی هستند، حمایت کرد.
او در گزارش این ماه خود نوشت: «اگر پروژه‌ای تایید و به سازنده‌ای سپرده شود که بتواند آن را تکمیل کند، باید دید مثبتی نسبت به آن داشته باشیم. به جای اینکه افرادی را که در این مسیر فعالیت می‌کنند و حق‌الزحمه منصفانه خود را طلب می‌کنند، سرزنش کنیم، باید روی هدف اصلی تمرکز کنیم: دریافت مجوز برای پروژه‌های بیشتر، تکمیل آن‌ها و تحویل به مستاجران و مالکان.»
هزاران واحد مسکونی که مجوز ساخت گرفته‌اند اما هنوز ساخته نشده‌اند. گودمن معتقد است که اشتباه است اگر این را به عنوان نشانه‌ای از سوداگری (speculation) در نظر بگیریم.
او شاید ناخواسته واقعیتی را در خصوص وعده مارک کارنی مبنی بر ساخت سالانه ۵۰۰ هزار خانه در پنج سال آینده بیان کرد. او گفت: «مالکان، زمین‌ها را برای افزایش قیمت نگه نداشته‌اند. مشکل این است که در بازار فعلی نمی‌توانند پول لازم برای ساخت پروژه‌ها را تامین کنند و این کار از نظر مالی به صرفه نیست.»
علاوه بر این، پروفسور پاتریک کندون (Patrick Condon) از دانشکده معماری منظر دانشگاه بریتیش کلمبیا می‌گوید که تعجیل شهرهای کانادا برای تغییر کاربری زمین‌ها و تشویق ساخت و ساز پرشتاب برخلاف انتظار، باعث افزایش قیمت‌ها شده است.
کندون گفت که اگرچه این ایده روی کاغذ خوب به نظر می‌رسد، اما در عمل چندان کارآمد نیست. تغییر کاربری زمین‌ها باعث می‌شود مردم بیشتر به سوداگری زمین تمایل پیدا کنند.
به گفته کندون، شهرداری ونکوور با هدف «افزایش عرضه و کاهش قیمت خانه» بارها کاربری زمین‌ها را تغییر داده است. در این شهر ارزش زمین‌ها بیش از 600٪ (از دهه ۱۹۷۰) افزایش یافته است. در حال حاضر ارزش assessment یک قطعه زمین معمولی در ونکوور معمولا ده برابر ساختمان کوچکی است که روی آن ساخته شده است. این اختلاف بسیار زیاد است!
در همین حال، با کاهش تدریجی قیمت‌ها، بسیاری از برج‌ها که مجوز ساخت گرفته‌اند، در واقع هنوز وارد مرحله ساخت نشده‌اند.
سازندگان نگران هستند.
شرکت Urbanation که یک شرکت مشاور است، گفته است که از سال گذشته تا کنون در مناطق تورنتو و همیلتون ساخت 21 پروژه مسکونی بزرگ شامل بیش از 4،400 واحد مسکونی لغو شده است. این بدترین آمار از سال 2018 به بعد است! بسیاری از این واحدها قرار بود به خریداران داخلی و خارجی فروخته شوند.
طبق گزارش Urban Development Institute، تا پایان سال آینده تعداد کاندوهای فروخته نشده در سراسر مترو ونکوور به ۳۵۰۰ واحد خواهد رسید.
پومروی گفت: «در شهرهای گرانی مانند تورنتو و ونکوور، با خروج سرمایه گذاران آماتور از بازار، قیمت کاندوها در حال کاهش است. افزایش اخیر قیمت‌ها و اجاره‌ها عمدتا ناشی از انتظارات غیر منطقی برای رسیدن سریع به سود بود که با افزایش مهاجرت و فعالیت های سوداگرانه تشدید شده بود. در حال حاضر نشانه‌هایی از پیامدهای افزایش عرضه نسبت به تقاضا را مشاهده می‌کنیم.»
لطفا در بخش نظرات پایین صفحه، دیدگاهتان را با ما و خوانندگان به اشتراک بگذارید!
نویسنده: تیم تولید محتوا مجله
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
Disclaimer
This content is for informational and educational purposes only and may not be suitable for other uses. Opinions expressed are subject to change and are not investment, legal, or tax advice. Information is pased on sources believed reliable but is not guaranteed. The author is not liable for errors, omissions, or any losses arising from its use. Consult a qualified professional for personalized advice.
محتواى ارائه شده در اين صفحه صرفأ جهت اطلاعات عمومى ارائه شده است، اين محتوا جايگزين مشاوره و خدمات حرفه‌اى نيست و جهت ارتقای آگاهی عمومی و تشویق بینندگان به مشاوره با افراد متخصص، مجرب و مجاز منطبق با شرایط منحصر به فرد خود تهیه می‌شود.
