گپ بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن کانادا نه تنها کاهش نیافته، بلکه در حال افزایش است. شرکت CMHC که نخستین بار در سال ۲۰۲۲ نسبت به این موضوع هشدار داده بود، اکنون بی سر و صدا از هدف اولیه خود برای کاهش قیمت مسکن تا سال ۲۰۳۰ عقب نشینی کرده است. این شرکت در تازه‌ترین گزارش خود، پیش بینی‌ها را بر پایه‌ی بازه‌ی متغیر ۱۰ ساله ارائه داده است. موضوعی که نشان می‌دهد پیشرفت‌ها کمتر از حد انتظار بوده است. این شرکت حالا بیشتر روی تعداد پروژه‌هایی که شروع شده‌اند تمرکز می‌کند، نه تعداد پروژه‌های تکمیل شده، که این نشان می‌دهد موانع و تاخیرهایی در روند ساخت و ساز وجود دارد.
در سال ۲۰۲۲، شرکت CMHC برآورد کرد که برای اینکه وسع مردم در خرید مسکن به سطوح اوایل دهه ۲۰۰۰ برگردد، لازم است سالانه حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۲۰۳۰ ساخته شود. اما سال گذشته، آمار استارت پروژه‌های مسکونی کمتر از نصف این مقدار بود (فقط 245،000 واحد!). شرکت CMHC با قبول این که رسیدن به شرایط آن زمان دیگر ممکن نیست، هدف خود را تغییر داده و حالا می‌گوید ظرف یک دهه‌ی آینده، باید هر سال استارت ساخت ۴۳۰ تا ۴۸۰ هزار واحد زده شود. در ضمن می‌خواهد وسع مردم در خرید ملک را به سطوح سال ۲۰۱۹ برگرداند، نه اوایل دهه ۲۰۰۰. البته برای رسیدن به همین هدف، آمار استارت پروژه‌های ساخت و ساز باید دو برابر شود.
بازار مسکن کندتر شده و بازار اجاره هم آرام‌تر شده است که نشان دهنده‌ی کاهش تقاضا، حداقل در کوتاه مدت، است. پس با توجه به این موارد، این اهداف بلندپروازانه برای تامین مسکن از کجا نشات گرفته است؟
CMHC در پیش بینی‌های خود فقط به آمار رشد جمعیت نگاه نمی‌کند. بلکه حساب می‌کند هر سال چند واحد مسکونی باید ساخته شود تا به تدریج وسع مردم در خرید ملک به سطوح قبلی برگردد. منظور از برگرداندن وسع خرید مردم به سطوح پیشین این است که قیمت‌ها یا باید به سطوح سال 2019 برگردد، یا در رنجی قرار بگیرد که خانواده‌ها بیش از 30٪ از درآمدشان را برای مسکن صرف نکنند (هر کدام که بالاتر باشد).
این هدف متاسفانه خیلی واقع بینانه نیست!
گزارش‌های Canadian Renters Report نشان می‌دهد که 40٪ از مستاجران انتظار دارند قیمت‌ها کمتر شوند و به همین دلیل خرید ملک را به تعویق انداخته‌اند. همچنین، تعرفه‌های آمریکا، افزایش نرخ بیکاری و تنش‌های سیاسی که قیمت انرژی را بالا برده‌اند، باعث افزایش عدم قطعیت در بازار مسکن شده‌اند.
ساخت و ساز همچنان گران تمام می‌شود. سازندگان با هزینه‌های بالای مصالح، دستمزد، زمین و انواع عوارض (از جمله عوارض بالای ساخت و ساز) مواجه هستند. وقتی ساخت خانه نوساز از نظر اقتصادی صرفه‌اش را از دست می‌دهد، خریداران به سمت خانه‌های موجود در بازار می‌روند و این موضوع باعث کندتر شدن روند ساخت و سازهای جدید می‌شود. بازار کاندو در تورنتو و ونکوور نمونه روشنی از این وضعیت است. در سه ماهه اول سال، آمار استارت پروژه‌های کاندو در این کلان‌شهرها نسبت به مدت مشابه سال قبل 44٪ کاهش یافته است. در کل کشور هم آمار استارت پروژه‌های مسکونی در همین بازه زمانی 10٪ کمتر شده است.
یک بازار راکد سرمایه‌گذاران را دلسرد می‌کند. خریداران با اقساط سنگین وام، هزینه‌های نگهداری، و همچنین افزایش مالیات ملک و حق بیمه ملک مواجه هستند. سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نوساز معمولا مستلزم پرداخت هزینه‌ای بالاتر از قیمت معمول است، آن هم بدون هیچ تضمینی که قیمت خانه یا درآمد اجاره‌ای حاصل از آن به اندازه‌ای بالا برود که این هزینه‌ها جبران شوند.
بازار خصوصی مسکن به تقاضا واکنش نشان می‌دهد، نه به نیاز. اگر سود مورد انتظار کاهش یابد، سازندگان پروژه‌ها را متوقف یا لغو می‌کنند. در مقابل، «مسکن دولتی و غیربازاری» که نیاز به آن بیشتر است، سهم کمی از کل عرضه را دارد و ساخت این املاک به شدت به طرح‌ها و مشوق‌های دولتی وابسته است. ما در این زمینه نیز عقب مانده‌ایم؛ طبق گزارش Statistics Canada در سال ۲۰۲۴، حدود ۲۴۵,۹۰۰ خانوار در فهرست انتظار برای دریافت این خانه‌های مقرون به صرفه قرار داشتند. نوآوری‌هایی مانند «خانه‌های پیش ساخته» می‌توانند به تحویل سریع‌تر خانه‌ها کمک کنند. اما برای گسترش این روش‌های جدید، باید همیشه سفارش‌های مداوم و ثابتی وجود داشته باشد. چیزی که در بازار راکد فعلی دیده نمی‌شود.
سازمان CMHC پیش بینی‌هایش را برای کمک به سیاست گذاری ارائه می‌دهد و این‌ها تعهد رسمی دولت نیستند. دولت فدرال نیز اولویت‌هایش را به درستی تعیین کرده است: کاهش هزینه‌ها، کاهش عوارض ساخت و ساز، و سرعت بخشیدن به روند اعطای مجوزها. اما اجرای این برنامه‌ها تا کنون به کندی پیش رفته است.
عوارض ساخت و ساز هنوز یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش هزینه‌هاست. شهرداری‌ها برای تامین هزینه‌های زیرساخت‌ها به این عوارض متکی هستند و کاهش آن مستلزم پیدا کردن راهی برای جبران درآمدهای از دست رفته است. گزینه‌هایی مثل هزینه‌های خدمات (user fees)، مالیات بر املاک (property taxes) و کمک‌های هدفمند دولتی مطرح شده، اما چون اولویت در سطوح مختلف دولت متفاوت است، پیشرفت در این زمینه کند بوده است.
تاخیر در صدور مجوزها همچنان یکی از بزرگ‌ترین موانع سر راه عرضه مسکن در کانادا است. در میان کشورهای عضو OECD، کانادا از نظر سرعت صدور مجوز در رتبه‌ی ماقبل آخر قرار دارد. دریافت مجوز ساخت و ساز در کانادا حدود ۲۵۰ روز زمان می‌برد، که تقریبا سه برابر مدت زمان لازم در ایالات متحده است. طبق گزارش انجمن Canadian Home Builders’ Association، این تاخیرها در تورنتو و همیلتون به ترتیب ممکن است به ۲۵ و ۳۱ ماه برسد. اگر این تاخیرها کمتر نشود، دو برابر کردن آمار استارت پروژه‌های مسکونی بسیار مشکل خواهد بود.
شکست پی در پی دولت‌ها در رسیدن به اهداف تعیین شده برای ساخت مسکن، باعث کاهش اعتماد عمومی می‌شود. افزایش گپ بین وعده‌ها و واقعیت‌ها (نتایج) فقط مشکل دولت فدرال نیست، استان‌ها هم با این مشکل مواجه هستند. گزارش اخیر CMHC درباره کمبود عرضه مسکن نشان می‌دهد که اگر راه حل عملی و قابل اجرا، جای وعده و وعید‌ها را نگیرد، کانادا ممکن است اعتبار خود را در یکی از مهم‌ترین مسائل سیاست گذاری خود به طور کامل از دست بدهد.
مشکل بسیار جدی است. CMHC برآورد کرده است که اگر روندهای فعلی ادامه داشته باشد، خریداران تا سال ۲۰۳۵ با افزایش 33 درصدی هزینه‌های مالکیت مواجه خواهند شد. تا وقتی که فقط حرف بزنیم و عمل نکنیم، نمی‌توانیم به اهداف تعیین شده برسیم و بحران قیمت مسکن هم بدتر خواهد شد.
لطفا در بخش نظرات پایین صفحه، دیدگاهتان را با ما و خوانندگان به اشتراک بگذارید!
نویسنده: تیم تولید محتوا مجله
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
Disclaimer
This content is for informational and educational purposes only and may not be suitable for other uses. Opinions expressed are subject to change and are not investment, legal, or tax advice. Information is pased on sources believed reliable but is not guaranteed. The author is not liable for errors, omissions, or any losses arising from its use. Consult a qualified professional for personalized advice.
محتواى ارائه شده در اين صفحه صرفأ جهت اطلاعات عمومى ارائه شده است، اين محتوا جايگزين مشاوره و خدمات حرفه‌اى نيست و جهت ارتقای آگاهی عمومی و تشویق بینندگان به مشاوره با افراد متخصص، مجرب و مجاز منطبق با شرایط منحصر به فرد خود تهیه می‌شود.
