وام مسکن در ونکوور کانادا؛ هزینه ها و تسهیلات

اصلا وام خوبه یا بد؟ به کسانی که تازه به ونکوور وارد شده‌اند و هنوز کار و شغل‌شان جا نیفتاده هم وام می‌دهند؟ خانه اولی‌ها یا همان First time home buyer ها چه نوع وام و مزیتی دارند؟ از کجا وام بگیریم بهتر است؟

این‌ها بعضی از سوالاتی هستند که خیلی می‌شنوم و برای همین تصمیم گرفتم جواب این سوالات و خیلی سوالات دیگر را اینجا برای شما بنویسم، امیدوارم بتوانم به شما کمک کوچکی کنم که به اهدافتان برسید.

بسیاری از افراد هنگام خرید خانه یا توانایی پرداخت کل مبلغ آن را به صورت نقد ندارند یا ترجیح می‌دهند که از وام استفاده کنند و با پس انداز خود سرمایه‌گذاری‌های دیگری بکنند. هر دو دسته به فکر دریافت وام، طبیعتا با کمترین سود و بهترین شرایط هستند.

البته طبیعی است که بخشی از مبلغ خرید را خریدار خودش پرداخت ‌می‌کند (داون پیمنت (down payment)). من اینجا سعی می‌کنم معایب و مزایای انواع وام مسکن در کانادا را برایتان بررسی کنم. همچنین به شما هم فکری بدهم تا بر اساس تجربه‌ای که با مشتریان مختلف و مورگیج بروکرها داشته‌ام بهترین وام را انتخاب کنید و بتوانید بیشترین منافع را ببرید. با به دست آوردن اطلاعات لازم از شرایط، قوانین و مراحل دریافت وام مسکن در کانادا می‌توانید از ضررهای احتمالی پیشگیری کنید. پس با هم قدم به قدم ابعاد مختلف داستان وام مسکن یا همان Mortgage را بررسی کنیم.

مورگیج Mortgage چیست؟ 

اولین چیزی که لازم داریم یک تعریف و درک درست است. مورگیج mortgage نوعی وام است که معمولا خریداران ملک از بانک دریافت می‌کنند. به زبان ساده همان وام مسکن است که بانک وام بلند مدت با سود پایین اعطا می‌کند و سند خانه در رهن بانک می‌رود و وام گیرنده متعهد است اقساط خود را در زمان‌های تعیین شده پرداخت کند. در غیر این صورت بانک می‌تواند خانه را مصادره کند و بفروشد.

زمانی که می‌خواهید وام بگیرید و شرایط و مزایای بانک‌های مختلف را بررسی می‌کنید، علاوه بر اینکه باید با اصطلاحات مربوطه آشنا باشید، باید شناخت درستی از تاثیر انتخابتان بر روی هزینه‌ی نهایی، نرخ بهره و اقساط ماهانه و ریسک‌های هر کدام داشته باشید. با هم یک نگاهی به این اصطلاحات بیندازیم تا بتوانیم بهتر مفهوم را جا بیندازیم.

Amortization Period

اینجا قدم اول تنظیم قدرت پرداخت قسط ماهیانه شما و مشخصات وام شما است. دوره‌ی Amortization Period در واقع مدتی است که طول می‌کشد تا بدهی مورگیج خود را به صورت کامل تسویه کنید.

بزرگی یا کوچکی این بازه بر میزان وام مسکن در کانادا تاثیر چشمگیری دارد و هرچه دوره‌ی amortization period بیشتر باشد، اقساط ماهانه‌ی شما کمتر است و البته هرچه دوره‌ی طولانی‌تری را انتخاب کنید، بهره‌ی بیشتری به بانک پرداخت می‌کنید.

این بازه معمولا 25 ساله است و در بعضی موارد 30 ساله. البته اینجا یک نکته وجود دارد، آن هم اینکه اگر داون پیمنت یا پیش پرداخت (down payment) شما کمتر از 20% قیمت خانه‌ی مورد نظر باشد، دوره‌ی amortization period نمی‌تواند از 25 سال بیشتر باشد.

Mortgage Term

amortization Period به چند بازه زمانی کوچک‌تر تقسیم می‌شود که به هر کدام آن‌ها  Mortgage term می‌گوییم که دومین قدم مهم شما است. دو جنبه دارد یکی اینکه بانک درصد سود بانکی و در نتیجه اقساط ماهانه‌ی شما را بر اساس بزرگی و یا کوچکی این بازه مشخص می‌کند. این دوره در واقع مدتی است که قرارداد شما در جریان است و معمولا 6 ماه تا 5 سال و ندرتا 10 ساله است.

پس از اتمام این دوره، شما بخشی از اصل وام را پرداخت کرده‌اید و بدهی کمتری دارید و مجددا مدارک کاری یا شغلی خودتان را به بانک ارائه می‌کنید. سپس آن‌ها وام شما را بر اساس نرخ جدید تمدید کنند. پس مهم است که بازه‌ای را انتخاب کنیم که بتوانیم مدارک لازم جهت تمدید را به بانک ارائه کنیم.

بعنوان مثال اگر می‌خواهید کسب و کار جدیدی در یکی دو سال آینده راه‌اندازی کنید شاید چون به سود رسیدن آن زمان‌بر باشد انتخاب دوره سه ساله برای شما مناسب نباشد.

در پایان دوره وام اگر بانک دیگری به شما پیشنهاد بهتری داد، می‌توانید با کمی زحمت وام خود را از آن بانک جدید بگیرید و الزام ندارید هر شرایطی که بانک وام دهنده دوره اول به شما گفت بپذیرید و اصطلاحا دستتان زیر سنگ آن‌ها باشد. اینجا یک نکته‌ی خیلی خیلی مهم وجود دارد که باید یک اشاره کوتاه بکنم و بعد در ادامه مقاله توضیحات را تکمیل می‌کنم. سابقه‌ی رفتار بانک‌ها در این زمان بسیار اهمیت دارد، یعنی چقدر مشتری مداری می‌کنند و به حقوق شما احترام می‌گذارند.

قوانین وام مسکن در کانادا

وام مسکن یک قرارداد حقوقی بین شما و بانک است. در برگه‌ی قرارداد جزئیات وام شما (مانند دوره‌های mortgage term، نرخ بهره و غیره) قید شده است. قوانین وام مسکن در کانادا اینگونه است که با دریافت آن ملک شما (کاندو یا خانه) در گروی بانک خواهد بود.

به عبارت دیگر اگر شما به شرایط قرارداد وام پایبند نباشید، بانک به صورت قانونی این حق را دارد که ملک شما را مصادره کند. بنابراین فراموش نکنید که حتما اقساط خود را به موقع پرداخت کنید تا خانه‌ی خود را از دست ندهید.

شما اگر پیش از اتمام دوره‌ی Mortgage term بخواهید وام خود را به هر دلیلی تسویه کنید، مثلا شاید پولی دستتان بیاید یا بخواهید خانه‌ی خود را بفروشید، بانک شما را معمولا به اندازه‌ی سود سه ماه جریمه می‌کند. مگر این که وام شما قابل انتقال به خریدار (assumable) یا ملک دیگری که می‌خرید (portable) باشد. در ادامه با ارائه‌ی مثال این موارد را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

اینجا دو سوال پیش می‌آید، یکی اگر ارزش خانه‌ی جدید شما کمتر از مبلغ بدهی وام شما باشد چه می‌شود؟ جواب: شاید مجبور شوید مقداری جریمه‌ به بانک پرداخت کنید. دوم اینکه اگر بین خانه‌ای که می‌خرید و می‌فروشید فاصله بیفتد چه می‌شود؟ جواب: معمولا بانک به شما چند ماه فرجه می‌دهد.

برخی از وام‌ها به خریدار نیز قابل انتقال است. اگر فروشنده پیش از اتمام دوره‌ی mortgage term خانه خود را بفروشد و وام خود را به او منتقل کند (assume)، جریمه نخواهد شد. البته خریدار باید حتما مورد تایید بانک باشد.

بیشتر بخوانید: امتیاز اعتباری کانادا (Credit Score) چیست؟

انواع وام مسکن در کانادا

وام با سود ثابت (fixed-rate mortgage)

نرخ بهره‌ی این وام در طول دوره‌ی Mortgage term تغییر نمی‌کند. در این نوع از وام به راحتی می‌توانید بدانید که چه مقدار از مبلغ پرداختی شما صرف بازپرداخت اصل وام (principal) و بهره‌ی (interest) آن می‌شود. یکی از مزیت‌های وام با سود ثابت این است که اگر نرخ سود وام مسکن کانادا در حال رشد باشد، مجبور نیستید که بهره‌ی بیشتری پرداخت کنید.

وام با سود شناور (variable-rate mortgage)

نرخ بهره‌ی این وام در طول دوره‌ی mortgage term کم و زیاد می‌شود. اگر بهره افزایش یابد، سهم سود از هر پرداخت شما بیشتر می‌شود. در واقع وقتی شما 2000 دلار قسط می‌دهید بخشی از آن بابت سود و بخشی بابت اصل پول است، با تغییر نرخ بهره، پرداخت ماهیانه‌ی شما در صورتی که مبلغ سود ماهیانه از کل قسط بیشتر نشود تغییری نمی‌کند. ولی اگر بهره کاهش یابد، مبلغ پرداختی شما کمتر می‌شود. 

وام بسته (closed mortgage)

اگر نمی‌خواهید بدهی خود را پیش از موعد تسویه کنید، وام بسته گزینه‌ی بهتری برای شما است. معمولا نرخ بهره‌ی وام بسته از وام باز (open mortgage) کمتر است.

وام باز (open mortgage)

اگر احتمال می‌دهید که می‌توانید غیر از اقساط‌تان مبالغی را به بانک بپردازید تا سود کمتری بدهید، وام باز بهترین گزینه برای شما است. این وام انعطاف پذیری بیشتری به شما ارائه می‌دهد. اگر می‌خواهید سریعا بدهی خود را پرداخت کنید، این وام به شما اجازه می‌دهد بدون جریمه در هر زمانی بدهی خود را تسویه کنید.

حتی می‌توانید وام باز را بدون جریمه شدن به وام بسته تبدیل کنید. با توجه به این که در این نوع وام آزادی عمل بیشتری برای بازپرداخت دارید، نرخ بهره‌ی این وام از نوع بسته بیشتر است.

وام تبدیل پذیر (convertible mortgage)

وام تبدیل پذیر به وامی می‌گویند که به خریداران اجازه می‌دهد نوع وام خود را تغییر دهند. اگر یک خریدار بخواهد در ابتدا از وام باز استفاده کند و سپس از وام بسته، وام تبدیل پذیر این امکان را برای او فراهم می‌کند.

معمولا نرخ بهره‌ی این وام از وام باز کمتر است و شما می‌توانید به راحتی وام خود را به وام بسته تبدیل کنید. همچنین اگر خریداری وام با سود شناور را انتخاب کرده باشد، پیش از اتمام دوره می‌تواند آن را به وام با سود ثابت تبدیل کند. 

یک گزینه‌‌ای هم هست به نام accelerate mortgage، که اگر از آن استفاده کنید خیلی به نفع‌تان می‌شود. این گزینه به شما اجازه پرداخت دو هفته یکبار به جای ماهیانه را می‌دهد. در نتیجه اصل وام را بسیار زودتر تسویه می‌کنید و سود کمتری به بانک می‌دهید. چرا که عملا پرداخت بیشتری می‌کنید و این پرداخت بیشتر بطور کامل از اصل وام کسر می‌شود. چند نوع وام دیگر هم مثل وام با سود هایبرید یا ترکیبی وجود دارد که خیلی رایج نیستند.

تبدیل وام متغیر به ثابت

همان‌طور که می‌دانید نرخ بهره در حال افزایش است و در نتیجه اقساط ماهانه‌ی افرادی که مورگیج mortgage با بهره متغیر با نرخ بسیار پایین دریافت کرده‌اند، شاید افزایش یابد. این وضعیت باعث شده است که برخی نگران این باشند که شاید نتوانند اقساط ماهانه را پرداخت کنند. اگر نگران افزایش نرخ بهره هستید، گزینه‌هایی در اختیار دارید که ممکن است به کارتان بیاید.

اولین گزینه این است که از وام دهنده‌ی خود بخواهید که وام متغیر شما را به وام با بهره‌ی ثابت تبدیل کند. این کار معمولا با یک تماس تلفنی قابل انجام است و جریمه نمی‌شوید.

اما یکی از معایب این گزینه آن است که مجبور می‌شوید تا پایان دوره‌ی mortgage term نرخ بهره‌ی ثابت اعلام شده را پرداخت کنید. به عنوان مثال، اگر دو سال پیش وام با بهره‌ی متغیر 5 ساله دریافت کرده‌اید و امروز می‌خواهید آن را به وام ثابت تبدیل کنید، باید تا سه سال دیگر نرخ بهره‌ی اعلام شده را پرداخت کنید. 

گزینه‌ی دوم این است که قرارداد مورگیج mortgage فعلی خود را فسخ کنید و وام جدیدی بگیرید. در این صورت شما می‌توانید هر نوع وامی را با نرخ بهره و termهای مناسب از هر وام دهنده‌ای دریافت کنید.

به عبارت دیگر، در این روش شما آزادی عمل دارید و می‌توانید بسته به وضعیت خود هر مورگیج mortgage که خواستید انتخاب کنید. البته اگر چنین کاری را انجام دهید، به احتمال زیاد باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کنید. 

البته گزینه‌ی سومی هم در کار است. شاید هیچکدام از گزینه‌های بالا برای شما توجیه نداشته باشد. در این صورت شاید به این نتیجه برسید که بهتر است هیچ اقدامی انجام ندهید و وام خود را تغییر ندهید.

با مورگیج ”هیلاک“ بیشتر آشنا شویم 

کلمه HELOC مخفف Home Equity Line Of Credit است. قبل از آشنا شدن با مفهوم هیلاک باید بدانیم Equity یک خانه چیست. 

اکویتی یعنی بخشی از ارزش ملک که واقعا به مالک تعلق دارد. برای روشن شدن مطلب مثالی می‌زنم. فرض کنیم قیمت خانه‌ای یک میلیون دلار و بدهی وام آن ششصد هزار دلار باشد. اگر مالک به هر دلیل خانه را بفروشد ابتدا باید سهم بانک که ششصد هزار دلار است را به بانک برگرداند. الباقی که چهارصد هزار دلار است سهم مالک است و به آن اکویتی Equtiy می‌گوییم.

با پرداخت اقساط ماهانه، بخشی از پرداختی شما صرف سود بانکی می‌شود و بخش دیگر آن صرف کاهش اصل بدهی وام شما می‌شود. به عبارت دیگر با پرداخت اقساط، به تدریج سهم و یا Equity شما ازخانه افزایش می‌یابد. 

بعضی از بانک‌ها اجازه می‌دهند که شما مقداری از این Equity جمع شده را مجددا بصورت یک وام دیگری دریافت کنید که به آن هیلاک می‌گویند. این وام روی خانه شما بصورت سکند مورگیج (پشت سر مورگیج اولیه شما) ثبت می‌شود و تا حدودی مانند یک کردیت کارت عمل می‌کند. البته سقف اعتبار آن بیشتر از یک کردیت کارت معمولی است. شما می‌توانید در هر زمانی برای هر کاری که نیاز دارید، هر مبلغی را تا سقف تعیین شده برداشت کنید. هر زمانی هم که آمادگی داشتید می‌توانید همه یا جزیی از مبلغ برداشت شده از هیلاک را بازپرداخت کنید.

سود پولی که باید پرداخت کنید روز شمار است. یعنی بانک در پایان هر روز سود را فقط با توجه به بدهی‌تان حساب می‌کند و در پایان هر ماه شما ملزم به پرداخت آن هستید. بنابراین فقط متناسب با مبلغی که از هیلاک برداشت کرده‌اید شارژ خواهید شد. بدیهی است که اصل پولی را که برداشته‌اید، همچنان به بانک بدهکار هستید و تا وقتی که به بانک بازنگردانید همچنان بانک شما را شارژ خواهد کرد.

بعضی از وام‌ها از همان ابتدا بصورت یک پکیج توام با هیلاک عرضه می‌شوند. اما بعضی از هیلاک‌ها را می‌توان در صورت نیاز، بعدا از همان بانک دریافت کرد. البته اگر بانک اول اجازه دهد، می‌توانید هیلاک را از بانک دیگری نیز درخواست و دریافت کنید. هیلاک‌های بانک‌های مختلف با همدیگر یکسان نیستند. در این نوشته برای درک ساده‌تر مطلب، من از بیان جزییاتی که در مورد هیلاک‌های مختلف وجود دارد خودداری کرده‌ام.

شرایط و مدارک دریافت وام مسکن کانادا

شرایط اختصاصی شما تعیین می‌کند که بهترین وام برای شما کدام است و شما واجد شرایط گرفتن چه نوع وامی،‌ با چه نرخ سودی و با چه شرایطی هستید. من در اینجا مدارک رایج را برای شما می‌نویسم. اگرچه بعضی از این مدارک برای تازه واردین نیاز نیست. بنابراین از بانک، کارگزار وام یا همان Mortgage broker بخواهید چک لیست خودش را به شما بدهد. این مدارک عبارت‌اند از:  

• اطلاعات تماس کارفرما و سوابق اشتغال
• مدرکی برای اثبات آدرس خانه (و آدرس خانه‌های قبلی)
• مدرک شناسایی عکس داری که آدرس محل سکونت فعلی شما روی آن قید شده است
• مدرکی برای اثبات درآمد
• فیش حقوقی
• مدرکی برای اثبات پرداخت مبلغ down payment
• مدرکی برای اثبات پس انداز و سرمایه گذاری
• جزئیات بدهی کنونی شما و سایر تعهدات مالی

یکی از سوالاتی که مطرح می‌شود راجع به استرس تست است. اصلا استرس تست چیست؟ به زبان ساده یکی از شرایط گرفتن وام مسکن کانادا این است که وقتی شما برای گرفتن وام در بریتیش کلمبیا اقدام می‌کنید بانک درآمد شما، هزینه‌های شما و قسط شما را در نظر می‌گیرد تا مطمئن شود که شما از عهده‌ی پرداخت اقساط بر می‌آیید یا نه، این را هم همه می‌دانیم که درصد سود بانکی مبلغ قسط ماهیانه‌ی شما را تغییر می‌دهد.

از طرفی بانک وقتی به شما وام می‌دهد نگران است که اگر شرایط مالی شما کمی افت کرد یا اگر نرخ بهره افزایش یافت چه اتفاقی می‌افتد، و برای اینکه خیالش راحت باشد قدرت پرداخت شما را با نرخ سود بانکی بیشتری (نسبت به آنچه به شما پیشنهاد می‌کند) می‌سنجد.

حالا عدد استرس تست برای خرید ملک در ونکوور و سایر شهرهای کانادا چقدر است؟ این عدد برابر است با نرخ سود وامی که به شما می‌دهند بعلاوه دو درصد. حال اگر حاصل جمع کوچک‌تر از 5.25 درصد باشد، ملاک 5.25 درصد است. اما اگر بزرگ‌تر باشد، عدد بزرگ‌تر را لحاظ می‌کنند. یعنی اگر به شما با نرخ سود 5 درصد قرار است وام بدهند، قدرت مالی شما را بر اساس نرخ 7 درصد می‌سنجند تا ببینند شما چقدر توان تحمل فشارهای مالی را دارید.

ارائه دهندگان وام 

در کانادا بانک‌ها و موسسه‌های مالی زیادی وجود دارند. به طور کل A lender و B lender و وام دهندگان خصوصی که دسته‌ی اول سود کمتری می‌گیرند و بیشتر شامل بانک‌های معروف مانند TD ،SCOTIA BANK ،CIBC هستند و دسته‌ی دوم و سوم به ترتیب سود بیشتری می‌گیرند و سخت گیری کمتری نیز می‌کنند.

برای اینکه وامی با بهترین شرایط و نرخ بهره را انتخاب کنید بهتر است که حداقل با چند موسسه‌ی مالی یا بانک مختلف مشورت کنید. ولی مدارک را فقط به کارگزاری بدهید که قصد دارید با آن کار کنید نه به همه، در واقع هم جنبه‌ی اخلاقی دارد و هم به نفع خودتان است. چون وقتی کارگزار ببیند که شما قبل از انتخاب بررسی‌های خود را کرده‌اید و الان به تصمیم و کلام خودتان متعهد هستید، قطعا عملکرد متفاوتی برای شما خواهد داشت و انرژی بیشتری برای شما صرف می‌کند.

این را هم در نظر داشته باشید که یک وام دهنده تعداد بسیار زیادی کارگزار با کیفیت سرویس دهی متفاوت دارد. بنابراین برای صرفه‌جویی در وقت و انرژی و بدست آوردن بهترین نتیجه هم می‌توانید از ریلتور خود بخواهید چند نفر که سابقه‌ی خوبی دارند را به شما معرفی کند و هم از دوستان و اطرافیان پرس و جو کنید.

حالا که موضوع باز و روشن شد بهتر است که با هم "وام دهنده‌ها یا همان Lender ها را مرور کنیم تا ایده‌ و اشراف بهتری به موضوع داشته باشیم:

1. بانک خودتان: شما در این بانک حساب باز کرده‌اید و کارت اعتباری خود را دریافت کرده‌اید. همچنین در این بانک به سرمایه گذاری نیز مشغول بوده‌اید. بنابراین بانک شما احتمالا انگیزه‌ی لازم برای اعطای وام با بهره‌ی مناسب را دارد. 
2. کارگزار وام (mortgage broker): کارگزارهای وام با بانک‌های مختلفی همکاری می‌کنند و از طرف شما با آن‌ها مذاکره می‌کنند تا وامی را با بهترین شرایط ممکن انتخاب کنند. معمولا دستمزد کارگزاران توسط بانک‌ها پرداخت می‌شود. بنابراین با استفاده از خدمات کارگزاران وام می‌توانید بدون این که هزینه‌ای پرداخت کنید، گزینه‌های مختلف را با هم مقایسه کنید. 
3. دو بانک RBC و BMO: این بانک با کارگزاران وام همکاری نمی‌کنند. از نظر من دوره‌های mortgage term و نرخ بهره‌ای که این بانک ارائه می‌دهد مخصوصا برای Newcomer ها و First time home buyer ها بسیار رقابتی است. 

مبلغ وام مسکن در کانادا

معمولا بانک‌ها تا سقف 80% از قیمت ارزشیابی شده (appraised value) و یا قیمت خرید ملک (هرکدام که کمتر باشد) را به شما وام می‌دهند و شما باید الباقی مبلغ خرید (داون پیمنت (down payment) یا همان پیش پرداخت) را به صورت نقدی پرداخت کنید. اما اگر 20% از قیمت خرید خانه در کانادا را نداشته باشید، می‌توانید از وام High ratio mortgage استفاده کنید.

در این نوع از وام، بانک تا سقف 95% از قیمت ارزشیابی شده و یا قیمت خرید ملک را پرداخت می‌کند. با توجه به اینکه بانک بیشتر از 80% از قیمت خرید را پرداخت کرده است، باید وام دریافت شده را بیمه کنید تا در صورت افت قیمت خانه و عدم پرداخت اقساط توسط وام گیرنده، بیمه هزینه‌ها و زیان‌های ناشی از آن را به وام دهنده پرداخت کند.

معمولا هزینه‌ی بیمه برابر درصدی از مبلغ وام است و به اصل وام اضافه می‌شود. شما باید قسط آن را پرداخت کنید که البته جداگانه نیست و بخشی از اقساط ماهیانه‌ی شما است.

اپرایزل appraisal چیست؟

همان‌طور که در پاراگراف قبل توضیح دادم، معمولا بانک‌ها تا سقف 80% از قیمت ارزشیابی شده ملک (همان appraised value) یا قیمت خرید (هر کدام که کمتر باشد) به متقاضیان وام می‌دهد.

در اینجا لازم است که توضیحات بیشتری ارائه بدهم. اصلا آیا می‌دانید اپرایزل appraisal چیست و چه کاربردی دارد؟ خب، به طور خلاصه اپرایزل appraisal به معنی ارزشیابی قیمت ملک است. در واقع بانک یا هر موسسه‌ی وام دهنده‌ی دیگر برای اطمینان از اینکه قیمت خرید با ارزش واقعی ملک همخوانی دارد، ملک مورد نظر را از لحاظ قیمت ارزیابی می‌کند. 

به عنوان مثال اگر خریدار یک اکسپتد آفر accepted offer در قیمت 1.2 میلیون دلار داشته باشد، بانک وام دهنده ملک مورد نظر را ارزشیابی می‌کند تا مطمئن شود 1.2 میلیون ارزش دارد. 

حال شاید بپرسید واقعا انجام این کار ضروری است؟ خب باید بگویم که بانک این کار را برای حفظ منافع خود و محکم کاری انجام می‌دهد. یعنی هدف از انجام اپرایزل appraisal در ونکوور و کانادا این است که بانک به خانه‌ای که ارزش ندارد یا ارزش آن کمتر از قیمت اکسپتد آفر accepted offer است، وام ندهد.

وام دهنده این کار را انجام می‌دهد تا اگر وام گیرنده از پرداخت اقساط وام امتناع کند، وام دهنده بتواند پس از توقیف ملک از طریق فروش آن مبلغی که به وام گیرنده داده است را پس بگیرد. 

به همین دلیل است که همواره به مشتریان توصیه می‌کنم که هنگام خرید ملک شرط دریافت وام را در متن قرارداد بگنجانند. زیرا اگر اکسپتد آفر داشته باشید و بانک به شما وام ندهد، می‌توانید از خرید ملک مورد نظر بدون هیچ پیامد مالی‌ای صرف نظر کنید. 

با این توضیحات شاید خیلی‌ها به این فکر کنند که اپرایزل appraisal چه فرقی با اینسپکشن inspection دارد؟ در جواب باید بگویم که اینسپکشن خانه توسط یک اینسپکتور انجام می‌شود و اینسپکتور بخش‌های مختلف ساختمان را برای خریدار به دقت بررسی می‌کند. هدف از اینسپکشن خانه این است که خریدار بداند در آینده چه مواردی را باید تعمیر کند و اینکه بداند خانه‌ای که خریداری می‌کند مشکلی ندارد. اما هدف از اپرایزل این است که بانک مطمئن شود ارزش خانه با اکسپتد آفر برابر است. 

بیمه وام مسکن در کانادا

همان‌طور که بالاتر هم به آن اشاره کردیم، اگر داون پیمنت شما کمتر از 20% باشد باید بیمه وام مسکن را تهیه کنید. این بیمه به منظور محافظت از بانک‌ها در برابر ریسک عدم بازپرداخت بدهی‌ها طراحی شده است، اما به طور غیرمستقیم به خریداران نیز کمک می‌کند. با این بیمه، امکان اعطای وام به خریداران با سرمایه کمتر فراهم می‌شود. البته هرچه داون پیمنت کمتر باشد، حق بیمه بیشتر می‌شود. توجه داشته باشید که حق بیمه به اقساط ماهانه اضافه می‌شود. یعنی شما هر قسطی که بدهید، بخشی از آن مربوط به حق بیمه است. 

از مزایای وام مسکن بیمه شده می‌توان به نرخ بهره پایین‌تر و امکان خرید خانه با سرمایه اولیه کمتر اشاره کرد. دوره بازپرداخت این وام معمولا حداکثر 25 سال است، اما برای خانه اولی‌ها تا 30 سال افزایش یافته است. در نتیجه اقساط ماهانه‌ای که باید پرداخت کنید کاهش می‌یابد. اما با توجه به طولانی‌تر شدن دوره امورتیزیشن، شاید در کل مبلغ بیشتری به بانک بپردازید. سه شرکت اصلی برای تهیه بیمه وام مسکن در کانادا عبارت‌اند از CMHC ،Sagen و Canada Guaranty. 

سود، مبلغ اقساط و شرایط بازپرداخت وام مسکن کانادا

اقساط وام مسکن از دو بخش «اصل وام» و «بهره‌» تشکیل می‌شود. بخشی از هر قسط که می‌پردازید صرف بازپرداخت اصل وام و بخش دیگر صرف بازپرداخت بهره‌ی آن می‌شود. اصل وام (principal) همان مبلغی است که از بانک وام گرفته‌اید تا هزینه‌ی خرید خانه را تامین کنید. بهره (interest) به مبلغی می‌گویند که بابت دریافت وام به بانک پرداخت می‌کنید.

با پرداخت هر قسط، بدهی شما کم می‌شود. البته میزان کاهش بدهی شما فقط برابر بخشی از پرداختی شما است؛ چرا که بخشی از پرداخت شما سود وام است. در اوایل بیشتر قسطی که می‌دهید بابت سود است و هرچه جلو بروید سهم اصل پول از قسط ماهیانه‌ی شما بیشتر می‌شود و با گذشت زمان، بخشی از پرداختی شما که صرف بازپرداخت اصل وام می‌شود، افزایش می‌یابد (و بدهی شما بابت اصل وام را کاهش می‌دهد).

روش‌های زیادی برای بازپرداخت وام مسکن کانادا وجود دارد. اگر هرچه سریع‌تر بدهی خود را تسویه کنید، سود کمتری به بانک می‌دهید. برای بازپرداخت سریع‌تر می‌توانید تعداد اقساط خود را بیشتر کنید (به جای اینکه هر ماه یک قسط پرداخت کنید، می‌توانید هر دو هفته نصف قسط را بپردازید. به عبارت دیگر، به جای اینکه سالی 12 ماه قسط بدهید، عملا 13 ماه قسط داده‌اید و قسط ماه سیزدهم به طور کامل از اصل وام کسر می‌شود) به این کار تسویه acceleration می‌گویند.

در زمان انتخاب وام مطمئن شوید که بانک این امکان را به شما بدهد که بتوانید مبالغی را به صورت یکجا به بانک بدون جریمه یا به این شکل بپردازید. 

نکات مهم وام مسکن در کانادا

وام کمتری دریافت کنید: حتما انواع وام مسکن در کانادا را با هم مقایسه کنید و نسبت به حداکثر مقداری که توانایی پرداخت آن را دارید، تا جای امکان وام کمتری دریافت کنید. در این صورت، اقساط ماهانه‌ی شما کمتر می‌شود.

همچنین اگر درآمد شما کاهش یابد، بهتر می‌توانید شرایط را کنترل کنید و اقساط خود را پرداخت کنید. البته اگر امکان پرداخت قسط را دارید برعکس عمل کنید و حداکثر وام ممکن را بگیرید.

حتما اثر نرخ‌های بهره‌ی بالاتر را بر روی اقساط ماهانه ارزیابی کنید: اگر نرخ بهره‌ی وام شما متغیر باشد، حتی افزایش ناچیز در نرخ بهره تاثیر زیادی بر اقساط ماهیانه شما دارد. بنابراین حتما اثرات نرخ بهره بر روی اقساط ماهیانه را بررسی کنید تا از ایجاد مشکلات مالی در آینده جلوگیری کنید. 

حتما در صورت ایجاد مشکل با بانک یا موسسه‌ی مالی خود تماس بگیرید: اگر با شرایط غیر منتظره‌ای مواجه شدید و نتوانستید اقساط وام مسکن را پرداخت کنید، هرچه سریع‌تر با بانک خود تماس بگیرید و شرایط و مشکل خود را به آن‌ها اطلاع دهید.

در این صورت آن‌ها راه حل‌هایی را برای رفع مشکل به شما ارائه می‌دهند و دیگر نگران از دست دادن خانه‌ی خود نخواهید بود. اصولا اگر ببینند که تمام تلاش‌تان را می‌کنید که اقساط خود را بدهید و در توان‌تان هست که با چند ماه تاخیر اقساط عقب افتاده را جبران کنید، راه‌کارهایی به شما می‌دهند.

هنگام دریافت وام، دوره‌ی mortgage term را به درستی انتخاب کنید: البته انتخاب این دوره چندان مشکل نیست. شما باید درک درستی از روند بازار و آینده شغلی خودتان داشته باشید. همچنین باید بدانید که توانایی تحمل چه ریسکی را دارید. اگر دوره‌ی mortgage term شما 6 ماهه باشد و نرخ بهره در طی این 6 ماه به صورت قابل توجهی افزایش یابد، آیا پس از تمدید دوره توانایی پرداخت اقساط و خرید خانه‌ی مورد نظر خود را دارید؟ 

مراحل دریافت وام مسکن کانادا

کسب اطلاعات دقیق از روند ارسال درخواست وام و روند تایید آن به شما کمک می‌کند که تصمیم خود را راحت‌تر بگیرید.

اولین مرحله برای دریافت وام این است که شرایط مالی خود را با کمک یک کارگزار ارزیابی کنید و مبلغ تقریبی وام مورد نیاز را مشخص کنید. سپس در مرحله‌ی بعد باید پیش تایید وام مسکن (mortgage pre-approval) را دریافت کنید (این مرحله مهم‌ترین قدم برای دریافت وام مسکن است). برای این کار باید یک درخواست رسمی به بانک بدهید و مدارک لازم را ارائه دهید. سپس مدارک و گزارش credit report شما توسط بانک بررسی می‌شود.

مرحله‌ی دوم دریافت پیش تایید وام مسکن یا همان Preapproval است. می‌توانید جست‌وجوی خود را آغاز کنید.

مرحله‌ی سوم بعد از گرفتن اکسپتد آفر Accepted offer است که آن را به بانک عرضه می‌کنید تا Approval برای آن خانه‌ی مورد نظر را بگیرید.

مرحله‌ی چهارم گرفتن Approval است که شاید Conditional یا Unconditional باشد. اگر Conditional باشد در متن نامه نوشته شده است که چه شرطی برای دادن وام برای شما گذاشته‌اند. بعنوان مثال paying the following dept که منظور تسویه‌ی برخی بدهی‌ها است و یا Most recent pay stub که باید آخرین فیش حقوق خود را برای آن‌ها بفرستید.

اگر هم Unconditional باشد به این معنی است که اگر در شرایط مالی و کاری شما تا روز سند زدن یا همان Completion date تغییری پیش نیاید بانک وام را پرداخت می‌کند. توصیه‌ی من این است که اگر Conditional بود، مدارک را به بانک بفرستید و بخواهید که نامه‌ی Unconditional به شما بدهند.

در مرحله‌ی آخر از مراحل دریافت وام در کانادا، کارهای نهایی توسط وکیل یا دفترخانه شما نهایی می‌شود و مبلغ وام به صورت امانت به حساب او واریز می‌شود. در پایان نام شما در سند خانه (title) قید می‌شود و اسناد مربوطه را به همراه اسناد وام به اداره‌ی ثبت اسناد ارسال می‌کنند.

هنگامی که شما مالک حقوقی خانه شدید، مبلغ خرید به حساب فروشنده واریز می‌شود و از آن زمان پرداخت قسط شما شروع می‌شود و شما بسته به تاریخ قراردادتان و معمولا روز بعد از آن می‌توانید کلیدهای خانه را از مشاور املاک خود تحویل بگیرید. 

کسانی که تازه به کانادا  می‌آیند، چگونه می‌توانند وام بگیرند؟

اگر به تازگی به کانادا وارد شده‌اید یا سال‌ها است که در کانادا زندگی می‌کنید فارغ از اینکه بانک چقدر به شما وام می‌دهد یا چقدر لازم دارید ابتدا باید حساب کنید که توانایی پرداخت چه مبالغی را در ماه دارید. بطور سر انگشتی و عملی شما 40 درصد درآمدتان را می‌توانید قسط بدهید.

همچنین، پیش از تصمیم گیری برای خرید ملک عموما باید ابتدا یک سابقه اعتبار یا همان credit history ایجاد کنید و کردیت اسکور یا همان امتیاز اعتبار (credit score) خود را بالا ببرید. البته برای کسانی که تازه آمده‌اند خیلی حساسیت روی این موضوع نیست.

در ضمن برخی از بانک‌ها به تازه واردانی که سابقه اعتبار credit history ندارند کارت اعتباری می‌دهند. حتما بدهی‌های کارت اعتباری را در زمان مقرر پرداخت کنید. این اقدامات به شما کمک می‌کند که امتیاز اعتبار خود را افزایش دهید.

 دریافت وام معمولی برای تازه واردان مشکل است. زیرا: 

• تازه واردان در کانادا سابقه کار ندارند. بانک‌ها در زمان اعطای وام سابقه کار متقاضیان را بررسی می‌کنند. زیرا داشتن سابقه‌ی کار نشان دهنده‌ی داشتن درآمد ثابت است. اما تازه واردان در کانادا سابقه کاری ندارند. 
• نداشتن سابقه اعتبار یا همان credit history. بانک‌ها برای اینکه بدانند متقاضیان چگونه بدهی‌های خود را مدیریت می‌کنند، سابقه‌ی اعتبار آن‌ها را بررسی می‌کنند. این در حالی است که تازه واردان هیچ سابقه‌ی اعتباری در کانادا ندارند.

بنابراین برای دریافت وام معمولی باید سابقه کار و سابقه اعتبار داشته باشید. اما بانک‌ها با معرفی برنامه‌ی newcomer mortgage program سخت‌گیری کمتری به تازه واردان نشان می‌دهند و آن‌ها نیز می‌توانند وام بگیرند.

این برنامه به طور کل به این شکل است که اگر یک شخص تازه وارد که در ادامه تعریف آن را می‌آورم بتواند یک سوم مبلغ خرید را پرداخت کند و اقساط و هزینه‌های تعمیر و نگهداری یک سال آینده را در حساب خود داشته باشد، بدون در نظر گرفتن درآمدش می‌تواند تا سقف 1.5 تا 2 میلیون دلار وام بگیرد که عدد قابل توجهی است. در ادامه جزییات دقیق‌تر را ببینید.

شرایط دریافت وام  Newcomers Mortgage

• مهاجرت به کانادا در بازه‌ی پنج سال گذشته. برای اینکه تازه وارد به حساب بیایید باید در طول پنج سال گذشته به کانادا مهاجرت کرده باشید. اگر بیشتر از پنج سال است که به کانادا آمده‌اید، دیگر تازه وارد به حساب نمی‌آیید. 
• اقامت قانونی در کانادا. شما باید اقامت موقت یا دایمی کانادا را داشته باشید و در کانادا ساکن باشید. 
• داشتن کار تمام وقت در کانادا به مدت حداقل سه ماه. برای دریافت وام newcomers mortgage به سابقه کار دو ساله نیاز ندارید. اما حداقل باید سابقه‌ی سه ماه کار تمام وقت در کانادا داشته باشید. مگر اینکه توسط کارفرمای فعلی خود به کانادا منتقل شده باشید. 
• مبلغ داون پیمنت را فقط از منابع مالی و پس انداز خود پرداخت کنید (نه از طریق هدیه یا قرض).

خانه اولی‌ها چه مزایایی دارند

First time home buyer ها در گرفتن وام مزیت خاصی ندارند و بیشترین نقطه‌ی قوت آن‌ها معافیت‌های مالیاتی نقل و انتقال یا همان PTT است که با توجه به اهمیت موضوع آن را در یک مقاله‌ی جدا که ماشین حساب مخصوص این کار را نیز دارد بررسی کرده‌ام. با کمک این ماشین حساب شما می‌توانید میزان معافیتی که به بودجه‌ی مد نظر شما تعلق می‌گیرد را ببینید.

روش مقایسه‌ی سود بانکهای مختلف

زمانی که می‌خواهید سود را در نظر بگیرید باید علاوه بر اینکه ببینید درصد سود بر پایه‌ی شش ماه است یا یک سال باید سایر هزینه‌های وام را هم بررسی کنید و نهایتا بپرسید که ماهیانه چقدر قسط باید بدهید، چه هزینه‌هایی باید بپردازید و از همه مهم‌تر در پایان دوره چقدر بدهکار خواهید بود.

این یازده آیتم را هم بپرسید و جواب را یادداشت کنید تا مقایسه‌ی درستی داشته باشید و بدانید کدام وام برای شما مناسب است.

*(اینکه چه مدارکی می‌خواهد یا چقدر قبل از موعد با شما تماس می‌گیرد و به شما وقت فکر کردن کافی برای تصمیم گیری می‌دهد یا نه)

**آیا می‌توانید از سندی که در رهن بانک می‌گذارید برای گرفتن وام‌های دیگر نیز استفاده کنید؟

جمع بندی نهایی

شرایط گرفتن وام برای تمام افراد متفاوت است و نیازمند بررسی دارد برای همین هم انتخاب صحیح وام جزو کارهای سخت است. امیدوارم که وام مناسبی را انتخاب کنید که برای شما بهترین نتیجه را داشته باشد. اگر تمایل دارید بدانید که چه مقدار وام می‌توانید بگیرید و یا اینکه بر اساس شرایط اختصاصی شما چه وامی بگیرید بهتر است، می‌توانید با من تماس بگیرید، خوشحال می‌شوم کمکی کنم. (روش های ارتباط با ما)

آیا شما هم به پیش خرید فکر کرده‌اید؟ به نظر شما مهم‌ترین مزیت و اشکال پیش خرید چیست؟ لطفا در قسمت کامنت‌ها نظر ارزشمند خود را با ما و خوانندگان در میان بگذارید. 

نویسنده: تیم تولید محتوا مجله

این مقاله برای ارایه نکات مفید و بر اساس تجربیات شخصی و مشاهدات مشتریان و دوستان من نوشته شده است. هدف از اشتراک‌گذاری آن، کمک به جامعه فارسی‌زبان برای داشتن یک فرایند مهاجرتی آسان‌تر است. تخصص من در زمینه املاک ونکوور (خرید، فروش و سرمایه گذاری) است.

امیدوارم همیشه شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)